Guia do crédito habitação: tudo o que precisa de saber

Recorrer ao crédito habitação para comprar casa é bastante comum e é normal que, no decorrer do processo, surjam dúvidas sobre este tipo de empréstimo.

São vários os números, as regras, os prazos e os conceitos que precisa de conhecer para garantir que faz escolhas seguras, mas no entusiasmo de concretizar o sonho de ter casa própria, nem sempre é fácil captar todas estas informações.

Para o ajudar, reunimos os pontos e as respostas às questões mais importantes sobre o crédito habitação neste artigo. Desde o pedido de crédito até à escritura, descubra tudo o que precisa de saber.

Índice de conteúdos:

1. O que é e para que serve o crédito à habitação?
2. Como funciona este tipo de financiamento?
3. Quais os limites de financiamento?
4. Quais as taxas de juro associadas? 
5. O que são as taxas TAEG e TAN?
6. Quais as etapas do processo?
7. Quais os requisitos de aprovação?
8. Em que casos é necessário ter fiador?
9. Que tipo de documentação é precisa?
10. Quais os custos associados?
11. Que seguros devem ser contratados?
12. Quais os regimes especiais existentes?
13. Como escolher a melhor proposta?
14. Cuidados a ter em atenção
15. Resposta a questão frequentes

O crédito habitação é um empréstimo concedido por uma instituição de crédito devidamente autorizada pelo Banco de Portugal (BdP), tendo como objetivo: 

• Comprar ou construir um imóvel para habitação própria permanente, secundária ou para arrendar;
• Adquirir ou manter direitos de propriedade sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados;
• Pagar o sinal da compra de um imóvel para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

Neste tipo de crédito, a casa fica hipotecada ao banco, servindo como garantia de reembolso. Ou seja, em caso de falta de pagamento, a instituição de crédito pode reclamar a propriedade do imóvel.

Além disso, como o valor é elevado e o reembolso demora vários anos, é um compromisso financeiro que deve ser bem ponderado e que obriga a alguma disciplina financeira.

Para garantir que compreende as condições e as implicações deste tipo de crédito, é essencial esclarecer as dúvidas antes de contratar um crédito habitação, incluindo as que dizem respeito à terminologia bancária.

Como funciona o crédito habitação?

Apesar de o crédito habitação ter prazos de reembolso mais longos, o prazo limite depende da idade do cliente. Assim, de acordo com as regras definidas pelo BdP, os limites são:

• 40 anos, para clientes com idade igual ou inferior a 30 anos;
• 37 anos, no caso de clientes com idade superior a 30 anos e inferior ou igual a 35 anos;
• 35 anos, no caso de clientes com idade superior a 35 anos.

É importante referir que este crédito pode ser pedido por mais do que uma pessoa. Ou seja, um casal pode ser co-titular no pedido de empréstimo.

O reembolso do crédito é feito em prestações mensais (cobradas na conta bancária do titular), sendo possível, a qualquer altura, amortizar total ou parcialmente o crédito. Isto é, saldar uma parte ou a totalidade da dívida ao banco.

Se assim entenderem, os clientes podem também transferir o crédito para outra instituição que lhes dê condições mais vantajosas.

Tenha em atenção que um crédito habitação é um acordo livre entre duas partes – a instituição que empresta o dinheiro e o cliente –, pelo que o banco não é obrigado a conceder o empréstimo.

Quais os limites de financiamento?

Se viu uma casa de que gostou e está a pensar em recorrer ao crédito habitação para a comprar, tenha em atenção o loan-to-value (LTV), ou seja, a relação entre o valor do imóvel e o que a instituição de crédito lhe vai emprestar.

Dificilmente conseguirá financiamento para mais do que 90% do valor do imóvel, pelo que é importante ter algum dinheiro para a entrada e para outras despesas associadas.

O financiamento a 100% pode ocorrer caso compre uma casa ao banco, mas neste caso terá de se limitar à oferta que as instituições têm disponível.

Quais as taxas de juro associadas?

Ao comprar uma casa através de um crédito habitação vai pagar o capital (isto é, o dinheiro que foi emprestado) acrescido de juros.

As taxas de juro associadas ao crédito à habitação podem ser de três tipos:

• Variável: a taxa de juro do empréstimo resulta da soma de duas componentes: o indexante, que é geralmente a Euribor, e o spread, que é a margem de lucro do banco. O valor da Euribor pode ser revisto a cada três, seis ou 12 meses, fazendo subir ou descer o valor da prestação;
• Fixa: a taxa de juro do empréstimo é sempre a mesma e a prestação não se altera durante o prazo do contrato, mesmo que a Euribor tenha variações. A taxa fixa é definida pelo banco, tendo em conta o risco de crédito do cliente, o LTV e as garantias prestadas pelo cliente, como hipotecas ou finanças. 
• Mista: em certos períodos a taxa é fixa (geralmente na fase inicial do empréstimo) e noutros é variável.

O que são as taxas TAEG e TAN?

Além do valor da prestação mensal, um crédito à habitação tem outros encargos, como comissões ou seguros.

Assim, ao analisar uma proposta de crédito habitação, é muito importante conhecer o significado das siglas TAEG, TAN e MTIC, na medida em que são estes dados que permitem perceber quanto vai custar o crédito.

• TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global): reflete o custo total associado ao empréstimo, expresso numa taxa anual. Inclui juros, comissões, despesas (por exemplo, impostos e registos) ou prémios de seguros.
• TAN (Taxa Anual Nominal): indica o custo anual de um empréstimo em juros, de acordo com o valor emprestado e o prazo de reembolso. Não reflete as despesas associadas à contratação do crédito, como as comissões e impostos.
• MTIC(Montante Total Imputado ao Consumidor): é o valor total que o cliente vai pagar à instituição durante todo o período do empréstimo. Tem em conta o montante total do empréstimo mais os juros, comissões, impostos e outros encargos.

Quais as várias etapas do processo?

Um crédito habitação pode começar com uma simulação online ou presencial, em que o cliente consegue perceber as condições, ainda que provisórias, para o empréstimo. Ou seja, quanto vai ser emprestado, o prazo de reembolso, o valor da prestação, entre outros detalhes. 

Depois deste primeiro passo, é altura de dar seguimento ao processo, através das restantes etapas:

• Entrega da documentação que identifica os candidatos e o imóvel;
• Análise do pedido, o que inclui a avaliação de solvabilidade para perceber qual o risco de incumprimento e a identificação de outras responsabilidades de crédito e de eventuais situações de incumprimento; 
• Atribuição de uma resposta, quer seja positiva ou negativa;
• Em caso de uma resposta positiva, prossegue-se com a avaliação do imóvel;
• Análise da situação legal do imóvel para perceber se não existe nenhum impedimento à sua venda;
• Oferta vinculativa, em que o banco apresenta as condições para o crédito;
• Assinatura da documentação contratual;
• E realização da escritura. A partir deste momento, está em vigor o crédito habitação.

Quais são os requisitos de aprovação?

A aprovação de um crédito habitação depende de vários fatores, sempre tendo em conta o risco de incumprimento. Isto é, para ser um “bom candidato” a um empréstimo é importante cumprir algumas condições, como por exemplo:

• Idade compatível com o prazo pretendido;
• Estabilidade profissional, onde é valorizado o facto de ter um emprego com contrato sem termo;
• Rendimentos obtidos e estabilidade financeira; 
• Taxa de esforço (percentagem do rendimento usada para pagar empréstimos), que pode ser calculada usando este simulador;
• Histórico de crédito, onde é analisada a existência de episódios de incumprimentos registados na chamada “lista negra do Banco de Portugal”.

Quando é que é necessário ter um fiador?

Nas situações em que os rendimentos são baixos e a taxa de esforço elevada ou em que existe risco de incumprimento, é comum que o banco exija outro tipo de garantias para além da hipoteca do imóvel.

Nestes casos, pode ser exigido que o crédito tenha um fiador, isto é, alguém que assuma a responsabilidade pelo pagamento das prestações se o mutuário (pessoa que faz o empréstimo) falhar.

Quais os documentos necessários?

Pedir um crédito habitação implica que reúna uma série de documentos, que servem essencialmente para identificar os candidatos ao empréstimo, os seus rendimentos e o imóvel que vai ser objeto de crédito.

Geralmente, são necessários estes documentos:

• Documento de identificação (cartão de cidadão ou bilhete de identidade e cartão de contribuinte);
• Comprovativo de rendimentos ou os últimos três recibos de vencimento;
• Última declaração IRS;
• Nota de liquidação do IRS;
• Extrato bancário dos últimos três a seis meses da conta à ordem;
• Declaração da entidade patronal com a situação profissional. No caso dos trabalhadores independentes, é necessário o comprovativo de início de atividade nas Finanças;
• Certidão permanente do imóvel; 
• Ficha técnica da habitação (incluindo as plantas);
• Caderneta predial;
• Licença de habitação.

Quando o crédito habitação está já na reta final e está prestes a ser assinada a  escritura, tem ainda de incluir:

• Documentos de identificação de quem está a vender a casa;
• Certificado energético;
• Declaração de não dívida ao condomínio;
• Propostas do seguro de vida e multirriscos já assinadas;
• Comprovativos de liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de imóveis (IMT) e do Imposto do Selo.

Caso o crédito habitação se destine à construção de um imóvel, podem ainda ser pedidos documentos como o projeto ou licenças de construção e obras.

Quais os custos associados à compra de um imóvel?

Antes de comprar uma casa é importante ter uma poupança para pagar as despesas relacionadas com taxas e despesas bancárias, impostos, registos e outras burocracias.

Os valores variam de acordo com o banco e o valor do imóvel, mas as despesas com que pode contar incluem:

• Comissão de abertura do processo;
• Avaliação do imóvel; 
• Sinal a pagar quando faz o contrato promessa de compra e venda;
• Valor que não é financiado pelo banco;
• Gastos com a escritura;
• Custos com o IMT;
• Imposto do Selo sobre o financiamento.

A compra de uma casa implica ainda o pagamento de prémios de seguros  obrigatórios e facultativos, impostos como o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e AIMI se o imóvel tiver um valor patrimonial superior a 600 mil euros, bem como as despesas correntes como eletricidade, água, comunicações e quotas do condomínio.

Quais os seguros obrigatórios a contratar?

Ao fazer um crédito habitação, é normal que o banco exija um seguro de vida. Embora não seja obrigatório por lei, é uma prática comum, que serve para salvaguarda de ambas as partes, caso algo aconteça.

Por lei, o consumidor não é obrigado a contratar o seguro de vida na entidade proposta pelo banco. Por isso, antes de escolher, é importante simular e comparar várias opções e perceber se compensa fazer o seguro recomendado pelo banco (que pode dar melhores condições no empréstimo) ou não.

Já no que respeita ao imóvel, se ficar situado num prédio (edifício em propriedade horizontal), é obrigatório contratar um seguro de incêndio, também chamado seguro do condomínio.

No entanto, como este produto é pouco abrangente – cobre apenas os danos de um incêndio e pouco mais – é comum que os proprietários optem por um seguro multirriscos, que é mais completo. Tal como acontece com o seguro de vida, para escolher a solução mais adequada, deve simular e avaliar várias propostas além da que lhe é apresentada pelo banco.

Ao fazer um crédito habitação também pode ponderar um seguro de proteção de crédito para garantir o pagamento das prestações em caso de doença ou desemprego. 

Regimes especiais de crédito habitação 

O crédito habitação tem alguns regimes especiais com bonificações para grupos específicos.

As medidas para apoio aos jovens até aos 35 anos incluem a garantia pública ao crédito à habitação, a isenção de IMT e de Imposto do Selo e a isenção de emolumentos na compra habitação própria e permanente.

Já o regime de crédito para pessoas com deficiência destina-se a pessoas com um grau de incapacidade igual ou superior a 60%. Se a incapacidade surgir depois de ter feito um contrato de crédito habitação, o cliente tem direito à conversão do empréstimo passando a beneficiar destas condições:

• Bonificação na taxa de juro;
• O empréstimo tem como limite 233.830,45 euros (valores de 2025, atualizados anualmente) e não pode ultrapassar 90% do valor de avaliação do imóvel; 
• Prazo máximo de 50 anos para reembolso.

Existe igualmente um regime especial de crédito habitação para os deficientes das forças armadas com um grau de incapacidade igual ou superior a 60%. Estas pessoas podem celebrar contratos para a aquisição ou construção de habitação própria nas mesmas condições estabelecidas para os trabalhadores de instituições de crédito.

Como escolher o melhor crédito à habitação?

Para escolher o melhor crédito à habitação é importante ter várias propostas para analisar as condições e escolher as que são mais adequadas ao seu caso em concreto.

Assim, o primeiro passo é fazer simulações. O Banco de Portugal disponibiliza um simulador online que o ajuda a obter os dados essenciais para comparar e escolher a melhor opção.

Não se esqueça de ler com atenção a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) e ter especial atenção a estes pontos:

• TAEG e MTIC;
• Tipo de taxa (variável, fixa ou mista);
• Valor da prestação e taxa de esforço correspondente;
• Prazos de reembolso;
• Despesas associadas;
• Custos adicionais;
• Contratação de seguros; 
• Condições de reembolso antecipado. 

Cuidados a ter no crédito habitação

Antes e durante o processo de contratação de um crédito habitação há alguns cuidados a ter, para evitar o incumprimento e outros problemas. Estas são algumas dicas essenciais:

• Analise a sua situação financeira antes de pedir o crédito habitação;
• Visite a casa que quer comprar e, se possível, vá ao local em diferentes horários para perceber se o local é tranquilo e seguro; 
• Aquando da visita, verifique se são necessárias alterações ou obras antes da casa poder ser habitada;
• Garanta que não recorre a instituições não registadas no BdP, de forma a evitar ser vítima de burla;
• Antes de fazer o contrato de compra e venda, verifique junto da conservatória do registo predial se o imóvel tem encargos como hipotecas ou penhoras; 
• Peça uma cópia do regulamento do condomínio e das atas das assembleias dos últimos anos;
• Leia com atenção a FINE;
• Esclareça todas as dúvidas antes de assinar o contrato de crédito;
• Antes de assinar, confirme que as condições do contrato correspondem ao que foi previamente acordado

7 respostas a questões frequentes

Pedir um financiamento para comprar casa pode suscitar algumas dúvidas. Para o ajudar, reunimos as respostas a algumas das questões mais frequentes para que possa esclarecê-las.

É possível pedir um crédito habitação com contrato a termo incerto?

Sim, embora a estabilidade profissional seja um fator muito importante para ter o seu crédito aprovado. Neste caso, pode ser necessário um fiador.

É possível fazer um crédito habitação em situação de desemprego?

Quanto maior for a estabilidade laboral e financeira, mais fácil será ter o crédito aprovado. Assim, uma situação de desemprego pode complicar a aprovação de crédito, embora não a torne impossível. 

O que é um crédito à habitação com garantia hipotecária? 

Um crédito com garantia hipotecária significa que a hipoteca da casa é dada como garantia de reembolso. Ou seja, a casa fica hipotecada ao banco até que esteja paga.

Que informações devem constar no contrato de crédito?

O contrato de crédito deve incluir as seguintes informações:

• Identificação e morada do mutuante (quem concede o crédito) e do intermediário de crédito;
• Finalidade do contrato;
• Montante total do empréstimo e condições de utilização;
• Valor do MTIC;
• Tipo de taxa de juro aplicável;
• Valor da taxa TAN, as suas componentes e forma de cálculo;
• Valor da taxa TAEG; 
• Eventuais condições promocionais;
• Produtos e serviços financeiros adquiridos em associação ao contrato de crédito (vendas associadas) e os seus efeitos no spread; 
• Condições de reembolso do contrato de crédito;  
• Direito de reembolso antecipado;
• Garantias e seguros exigíveis; 
• Comissões e despesas; 
• Juros de mora; 
• Condições para extinguir o contrato;
• Consequências da falta de pagamento;
• Procedimentos extrajudiciais de reclamação e de resolução alternativa de litígios;
• Identificação da autoridade de supervisão competente.

O que acontece se os pagamentos falharem?

Em situações de incumprimento deve ser acionado o PERSI, de forma a que o crédito seja renegociado e se evitem situações mais graves decorrentes da falta de pagamento.

É possível amortizar antecipadamente?

Sim, os clientes podem pagar parte ou a totalidade do empréstimo antes de estar esgotado o prazo de reembolso.

Como ficam os créditos num processo de divórcio?

Em caso de divórcio é possível vender a casa e dividir o dinheiro por ambos ou passar o empréstimo apenas para um dos titulares (desvinculação do crédito habitação).