Quais são os principais custos associados a um empréstimo para comprar casa?

Além da prestação mensal, há vários custos a considerar: a entrada inicial que não é financiada pelo banco, comissões de abertura e análise do processo, custos de avaliação do imóvel, impostos e despesas de escritura (IMT, Imposto do Selo e emolumentos notariais), seguros associados ao imóvel e ao crédito, bem como despesas contínuas como IMI, condomínio, seguros, produtos bancários associados e manutenção da casa.

Quais são os custos iniciais do processo de empréstimo para comprar casa?

Nos custos iniciais deve contar com o valor da entrada, já que o banco, em regra, não financia mais de 80% a 90% do valor da casa. Por exemplo, num imóvel de 200.000 euros poderá precisar de, pelo menos, 40.000 euros de capitais próprios. Há ainda comissões de abertura de processo e de análise de documentação cobradas pelo banco, os custos de avaliação do imóvel e o sinal pago na assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda (geralmente cerca de 10% do valor da casa), podendo também existir honorários de advogado se não recorrer a uma imobiliária.

Que impostos e custos de formalização existem na compra da casa?

Na fase de formalização da compra, é necessário pagar o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), cuja taxa depende do valor e tipo de imóvel, o Imposto do Selo sobre a compra, à taxa de 0,8% aplicada ao valor da escritura ou ao Valor Patrimonial Tributário (considera-se o valor mais elevado), os custos da escritura e registos (por exemplo, cerca de 700 euros se usar o serviço Casa Pronta) e o Imposto do Selo sobre o financiamento, à taxa de 0,6% sobre o valor do empréstimo.

Que seguros são obrigatórios ou habituais num crédito habitação?

Se comprar um apartamento, é obrigatório ter, pelo menos, seguro de incêndio. Na prática, muitos proprietários optam por um seguro multirriscos habitação mais completo, que pode incluir coberturas como inundações, roubo ou recheio. Além disso, é habitual o banco exigir um seguro de vida associado ao crédito, que garante o pagamento do empréstimo em caso de morte ou invalidez do titular, protegendo o banco e a família.

Que custos contínuos devo considerar depois de comprar casa?

Depois da compra passa a ter custos regulares como a prestação mensal do crédito (que depende do spread e do tipo de taxa de juro, fixa ou variável indexada à Euribor), o IMI pago anualmente, as quotas de condomínio e eventuais obras nas partes comuns, os prémios dos seguros da casa e de vida, possíveis custos bancários de produtos associados ao crédito (como seguros de saúde, cartões de crédito ou PPR) e as despesas correntes com serviços e manutenção da casa. Em alguns contratos existe ainda um valor residual a pagar na última prestação.

Como posso comparar diferentes propostas de crédito habitação?

Para comparar propostas deve pedir simulações em vários bancos e analisar a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), que descreve as principais condições do empréstimo, como montante, prazo, tipo de taxa, MTIC e garantias. A referência principal para comparar custos é a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), que inclui juros, comissões, impostos, seguros obrigatórios e outros encargos, permitindo perceber qual o crédito mais competitivo em termos globais.

Como reduzir os custos com o crédito habitação?

Pode reduzir custos assegurando que tem, pelo menos, 20% do valor necessário para a entrada e despesas iniciais, comparando bem os preços dos imóveis em diferentes zonas, simulando vários prazos de reembolso para perceber o impacto na prestação e no custo total, melhorando o seu perfil financeiro antes de pedir o crédito (por exemplo, reduzindo outros empréstimos e revendo o Mapa de Responsabilidades de Crédito), negociando o spread e as condições dos seguros e avaliando, com recurso a simuladores, se compensa contratar os seguros sugeridos pelo banco ou procurar alternativas mais baratas fora da instituição.

Crédito

Empréstimo para comprar casa: quais os custos a ter em conta?

Q: O que é um empréstimo para comprar casa?

Um empréstimo para comprar casa é um crédito habitação concedido por uma instituição financeira para financiar a aquisição de um imóvel. Tem prazos de reembolso longos (até 40 anos, consoante a idade do cliente), financia normalmente entre 80% e 90% do valor da casa e é um crédito hipotecário, ou seja, a casa fica dada como garantia até o empréstimo ser totalmente pago.

1 min

Data de publicação2 de dezembro de 2025

Olga Teixeira

Índice de conteúdos:

O que é um empréstimo para comprar casa?
Quais os custos associados a este tipo de empréstimo?
Como comparar diferentes propostas de crédito habitação?
Como reduzir custos com o crédito habitação?

Se vai pedir um empréstimo para comprar casa não faça apenas contas à prestação mensal. Além dos custos iniciais, que incluem impostos e questões burocráticas, deve ainda contar com outras despesas recorrentes, como é o caso dos seguros.

Os custos de um crédito habitação são inevitáveis, mas existem formas de conseguir poupar neste investimento. Antes de começar a procurar casa, veja quanto pode gastar e como é possível poupar.

O que é um empréstimo para comprar casa?

Se vai fazer um empréstimo para comprar casa é importante que conheça algumas regras básicas que distinguem este tipo de crédito. Uma das principais é o prazo de reembolso, que pode chegar aos 40 anos, dependendo da idade do cliente:

Idade inferior ou igual a 30 anos: prazo máximo de reembolso de 40 anos;
Entre 30 e 35 anos de idade: prazo máximo de reembolso de 37 anos;
Idade superior a 35 anos: prazo máximo de reembolso de 35 anos.

Além disso, o valor do empréstimo vai ter em conta o valor do imóvel, mas só vai conseguir financiamento para 80 a 90% desse valor. Por isso, é importante ter algum dinheiro para dar de entrada.

Por último, é importante saber que este empréstimo é um crédito hipotecário: isto é, a casa que comprar é dada como garantia e fica hipotecada até que pague a totalidade do empréstimo.

Quais os custos associados a um empréstimo para comprar casa?

As despesas de um crédito para comprar casa começam quando decide pedir o empréstimo e só terminam quando este está pago. Por isso, é importante partir para este investimento com algum pé de meia, suficiente para os gastos iniciais, antes de o crédito ser aprovado.

Tenha em conta que os jovens até aos 35 anos beneficiam de condições especiais no crédito habitação, o que lhes permitir poupar em impostos, já que têm isenção no Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e no Imposto do Selo desde que o valor do imóvel não ultrapasse os 316.272 euros.

Além disso, podem beneficiar de uma garantia pública que garante financiamento a 100%, mas apenas nos bancos que ainda oferecem esta solução (a maioria já esgotou a sua quota, ou seja, o limite de operações que podem aprovar ao abrigo deste mecanismo.

Conheça abaixo os vários custos que deve ter em conta ao pedir um empréstimo para comprar casa.

Custos iniciais do processo

Ao avançar com um pedido de empréstimo para comprar casa, veja de quanto pode dispor para a entrada inicial, pois o banco não vai emprestar a totalidade do valor.

Por exemplo, num imóvel de 200.000 euros, provavelmente será concedido um empréstimo de 160.000, o que significa que precisa de ter, pelo menos, 40.000 euros.

Nesta fase inicial deve ainda contar com outras despesas como comissões de abertura de processo e de preparação da documentação (cobradas pelas instituições de crédito) e da avaliação do imóvel – que vai determinar o valor a emprestar e que pode ser diferente do valor de mercado da casa.

Ao avançar para a compra tem de fazer o Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) e pagar um sinal, que corresponde geralmente a 10% do valor da casa. Por norma, as imobiliárias tratam da elaboração do CPCV, mas se estiver a comprar casa sem intermediários, conte também com os honorários de um advogado.

Custos de formalização e documentação

A etapa seguinte é a formalização da compra da casa, o que traz novas despesas relacionadas com a escritura. Partindo do princípio que é a agência imobiliária a tratar do processo e que não tem custos com advogados ou solicitadores, nesta altura conte com as seguintes despesas:

Pagamento do IMT, cuja taxa a aplicar depende do valor do imóvel;
Imposto do selo sobre a compra, com uma taxa de 0,8% sobre o valor de escritura ou Valor Patrimonial Tributário (é tido em conta o valor mais alto);
Escritura (se recorrer ao serviço Casa Pronta o valor é de 700 euros, caso contrário os custos notariais variam);
Imposto do selo sobre o financiamento, com uma taxa de 0,6% sobre o valor do empréstimo.

Custos associados aos seguros obrigatórios

Quando se torna proprietário de um imóvel passa também a ser responsável pelo pagamento dos seguros associados a essa habitação.

Caso se trate de um apartamento, é obrigatório o seguro de incêndio. No entanto, é comum optar por uma solução mais abrangente, como o seguro multirriscos, que pode ou não ter a cobertura de recheio da casa. Por exemplo, no caso do Seguro Multirriscos Habitação da Cofidis, pode escolher entre duas soluções com várias coberturas adicionais.

Ao fazer um empréstimo para comprar casa também é prática quase generalizada que o banco peça um seguro de vida. Este serve como garantia para ambas as partes caso ocorra uma situação inesperada, como uma doença, incapacidade ou morte, que comprometa o pagamento do empréstimo.

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Custos contínuos

A compra de uma casa implica o pagamento de uma série de despesas regulares, pelo que é importante perceber, antes de pedir o crédito, se os seus rendimentos são suficientes para pagar:

Prestação da casa: além do spread (margem de lucro do banco), a mensalidade depende da taxa de juro (se esta for variável, é indexada à Euribor e sofre oscilações a cada três, seis ou 12 meses);
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI): o valor do IMI depende do valor do imóvel e o pagamento é anual, mas pode ser dividido em prestações;
Condomínio: se vive num apartamento, terá de pagar quotas e eventuais obras nas zonas comuns;
Seguros: os seguros da casa podem ser pagos anualmente ou com outra periodicidade;
Custos bancários: em alguns casos, para conseguir melhores condições no crédito habitação, é proposto que adquira produtos como seguros de saúde, cartões de crédito ou PPR. Estes custos também devem ser contabilizados;
Outras despesas: além de água, energia e internet, ter uma casa implica sempre gastos com a sua manutenção;
Valor residual: em alguns créditos existe o valor residual. Ou seja, o reembolso de uma percentagem do crédito (por exemplo, 10%) é transferido para a última prestação, o que obriga a que, na parte final do contrato, disponha deste valor.

Como comparar diferentes propostas de crédito habitação?

Ao pedir um empréstimo para comprar casa é essencial comparar propostas para encontrar a solução mais adequada para o seu orçamento familiar. Para isso, é importante fazer simulações em diferentes instituições de crédito e com diferentes prazos de reembolso.

Ao simular recebe a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), que descreve as principais características do empréstimo, como o valor, duração, tipo de taxa de juro, montante total a reembolsar (MTIC) e garantias.

No caso do crédito habitação, a referência para comparação de propostas deve ser a Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG), uma vez que inclui juros, comissões, impostos, seguros obrigatórios e outros encargos associados ao empréstimo. A TAEG é apresentada sob a forma de uma percentagem que representa o custo do empréstimo para o cliente, por ano, em percentagem do montante emprestado.

Como reduzir custos com o crédito habitação? 6 dicas essenciais

A compra de uma casa é um investimento significativo, e um crédito é um compromisso a longo prazo. Por isso, qualquer oportunidade para poupar com esta despesa é bem-vinda.

Deixamos-lhe algumas dicas para reduzir custos com o crédito habitação ainda antes de fazer o empréstimo:

Garanta que tem, pelo menos, 20% do valor necessário para as despesas iniciais;
Compare os preços dos imóveis na mesma zona e em zonas diferentes mas com as mesmas características em termos de acessos, escolas, comércio, etc;
Ao simular, teste diferentes prazos de reembolso para perceber quanto pode poupar se pagar o empréstimo em menos tempo;
Assegure que tem um bom perfil financeiro para a avaliação de solvabilidade, analise o seu Mapa de Responsabilidades de Crédito e certifique-se que não tem demasiados créditos ativos;
Negoceie condições como o spread e seguros antes de fazer o empréstimo;
Recorra a um simulador de seguros para perceber se o que poupa no spread lhe compensa para fazer o seguro indicado pelo banco ou se existem outras alternativas mais baratas fora do mesmo.
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