Valor residual no crédito habitação: o que é e como funciona?

Índice de conteúdos:

1. O que é o valor residual do crédito habitação?
2. Vale a pena utilizar o valor residual?
3. Que cuidados deve ter antes de decidir?

O valor residual num crédito habitação reduz as prestações mensais, mas agrava o valor a pagar mais tarde. Esta é uma opção que pode ter vantagens imediatas, mas que vai obrigar a um esforço financeiro maior na última mensalidade.

Se vai fazer um empréstimo para comprar casa ou se sente dificuldade para pagar as prestações do seu crédito habitação, tem a possibilidade de negociar esta solução. Antes de decidir, conheça as vantagens e os riscos associados.

O que é o valor residual do crédito habitação?

O valor residual do crédito habitação (ou diferimento de capital) é a possibilidade de adiar uma percentagem do reembolso para a última prestação do empréstimo. O valor da percentagem é negociado entre o cliente e a instituição financeira, sendo geralmente de 10% a 20% do valor do crédito.

Ao optar pelo valor residual em vez da modalidade padrão (em que paga, mensalmente, uma prestação composta por amortização de capital e juros), vai ter uma mensalidade mais baixa. Contudo, na última prestação terá de reembolsar o valor residual acordado, ou seja, a tal percentagem que ficou definida no início.

As prestações são mais baixas porque, durante essa fase, não está a amortizar tanto capital como na modalidade padrão. No entanto, como o capital em dívida vai sendo reduzido lentamente, o valor dos juros é mais elevado.

Como funciona o valor residual em situações de incumprimento?

Também é possível pedir o diferimento de capital durante o pagamento do empréstimo, no âmbito de uma reestruturação do crédito devido a incumprimento.

Esta medida pode estar enquadrada no PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento) ou no regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil.

Nesta última situação, que resulta de um regime especial criado durante o período em que Portugal esteve sob resgate financeiro (“troika”), há uma série de condições para a reestruturação. Por exemplo:

• O valor patrimonial do imóvel (VPT) não pode exceder os 130.000 euros (ou menos, se o coeficiente de localização for baixo);
• Um dos titulares estar em situação de desemprego ou o agregado familiar sofreu uma redução do rendimento anual bruto igual ou superior a 35%;
• A taxa de esforço do agregado familiar aumentou para um valor igual ou superior a 45% (para agregados familiares com dependentes), 50% (famílias sem dependentes) ou 40% no caso das famílias numerosas.

Já o PERSI pode ser iniciado pela instituição de crédito ou pelo próprio cliente entre o 31.º e o 60.º dia após o incumprimento no pagamento da prestação.

Vale a pena utilizar o valor residual no crédito habitação?

Esta é uma decisão que exige alguma ponderação e bastante disciplina financeira para chegar à altura da última prestação e ter o montante correspondente ao valor residual para fazer o pagamento.

A opção pelo diferimento de capital implica prestações mais baixas durante grande parte do período de reembolso. Uma opção que pode ser vantajosa para quem quer recorrer ao crédito habitação, mas tem rendimentos insuficientes para pagar a prestação.

Veja uma simulação que compara a modalidade de reembolso padrão e a de valor residual para um empréstimo de 100.000 euros, com uma taxa de juro anual nominal de 4,5% e um prazo de reembolso de 30 anos:

Se está a construir uma casa para morar, mas tem despesas com a habitação onde reside atualmente (por exemplo, a renda), também pode fazer sentido escolher uma solução de crédito com valor residual. No entanto, é aconselhável, assim que as despesas diminuam, começar a poupar para ter dinheiro suficiente para a última prestação.

Quais as desvantagens do valor residual?

Há, contudo, alguns pontos menos positivos que deve ter em conta se está a pensar num crédito habitação com valor residual.

Se optar pelo valor residual porque tem rendimentos baixos, o risco de incumprimento é maior e, por isso, deve ponderar bem antes de avançar. Além disso, durante os próximos anos terá de fazer uma gestão bastante rigorosa das suas finanças para garantir que, no final do empréstimo, vai conseguir pagar o valor residual.

A solução é criar um método de poupança que permita, todos os meses, colocar algum dinheiro de lado para que, quando chegar a altura, tenha o montante necessário.

Tem também a possibilidade de, na altura, contratar um crédito pessoal para conseguir este valor, mas com o inconveniente de ter mais um empréstimo e de as taxas de juro serem mais elevadas do que no crédito habitação.

Outra desvantagem do diferimento de capital é que o crédito vai ficar “mais caro”. Isto é, como a amortização de capital é feita a um ritmo mais lento, vai acabar por pagar mais juros.

3 cuidados a ter antes de tomar uma decisão

Um crédito habitação com valor residual tem vantagens e desvantagens e vários aspetos a ponderar antes de decidir. Deixamos três conselhos que o podem ajudar a tomar uma decisão mais informada e consciente.

1. Avalie as suas finanças pessoais

É essencial fazer contas, traçar cenários e ter sempre em mente que a contratação de um crédito habitação é um compromisso a longo prazo.

Avalie o estado das suas finanças pessoais, a estabilidade profissional e todos os fatores que possam ter impacto na vida financeira (por exemplo, se está a pensar ter filhos ou se vai precisar de um crédito para mobilar e decorar a casa).

Pondere eventuais fontes de rendimento extra que permitam ter mais dinheiro todos os meses e, assim, aliviar a taxa de esforço do crédito habitação. 

2. Faça várias simulações e compare diferentes opções

Não tome qualquer decisão sem comparar diferentes opções. A proposta de crédito que tem em mãos pode não ser a mais vantajosa para o seu caso. Por exemplo, as condições que lhe oferecem podem depender da contratação de seguros ou outros produtos financeiros com valores mais elevados do que os que encontra no mercado.

Peça várias simulações e, ao comparar propostas, tenha em conta não só o valor da prestação mensal, como de eventuais prémios de seguro ou anuidades de cartões.

Compare os preços e as coberturas dos seguros de incêndio e multirriscos habitação para perceber qual é a opção que lhe dá mais garantias a um preço mais vantajoso.

3. Crie um plano financeiro

Escolhendo ou não um crédito habitação com valor residual, é fundamental criar um plano financeiro que reduza os riscos de incumprimento. Estas são algumas ideias para estabelecer esta estratégia:

• Crie um fundo de emergência;
• Abra uma conta poupança para juntar o valor residual ou um montante que permita amortizar o crédito habitação dentro de alguns anos;
• Encontre formas de rentabilizar as suas poupanças através de investimentos;
• Se vai continuar a pagar o crédito depois de se reformar, faça um PPR para garantir uma almofada financeira para a reforma;
• Faça um orçamento mensal para saber quanto gasta e quanto pode gastar;
• Estabeleça um calendário para, periodicamente, renegociar créditos,  seguros e outras despesas, de forma a reduzir os gastos mensais;
• Avalie a sua taxa de esforço.