Índice de conteúdos:

1. O que é a taxa de juro no crédito à habitação?
2. Taxa fixa ou variável, qual a melhor opção?
3. Como passar de taxa variável para taxa fixa e vice-versa?

Escolher entre a taxa fixa ou variável no crédito habitação influencia diretamente a mensalidade que terá de pagar, bem como o planeamento do seu orçamento familiar.

Se está a pensar comprar casa em breve, é importante que perceba como é que cada opção pode afetar os seus pagamentos ao longo dos anos. A verdade é que ambas têm os seus prós e contras e não há uma escolha universal. Tudo depende da situação financeira e dos objetivos de cada um.

Neste artigo, explicamos as diferenças entre a taxa fixa ou variável e ajudamo-lo a perceber qual a melhor opção para si.

O que é a taxa de juro no crédito à habitação?

Quando pede um empréstimo, como o crédito à habitação, o contrato inclui sempre uma taxa de juro. Este valor, que se reflete na mensalidade do financiamento, é, no fundo, aquilo que o banco cobra para lhe emprestar o dinheiro.

Esta taxa de juro é normalmente representada por uma percentagem anual e pode ser fixa (ou seja, não varia ao longo do tempo), variável (tem oscilações) ou mista (uma combinação das duas).

Como funciona a taxa fixa?

Nos créditos à habitação com taxa de juro fixa, esta mantém-se inalterada durante o prazo que tiver sido acordado com o banco. Ou seja, a prestação mensal nunca muda, mesmo que as taxas de juro de mercado (a Euribor é a mais conhecida e utilizada) subam ou desçam.

A taxa fixa é livremente estabelecida pelo banco e, para determinar o seu valor, a instituição bancária baseia-se nos valores praticados no mercado interbancário, no risco de crédito do cliente, no loan-to-value (isto é, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel), nas garantias prestadas pelo cliente (como, por exemplo, um fiador) e no risco de fixação da taxa por um período longo.

Principais vantagens:

• A prestação é estável e previsível;
• Está protegido contra as flutuações do mercado;
• É mais fácil gerir o orçamento familiar.

Principais desvantagens:

• A prestação é, geralmente, mais alta;
• Se a Euribor descer, a sua prestação não desce.

Como funciona a taxa variável?

Nos empréstimos com taxa de juro variável, o valor da prestação varia ao longo do tempo, impactando a prestação mensal. Esta taxa resulta da combinação de duas componentes: o indexante e o spread.

O indexante (ou taxa de referência) utilizado nos créditos à habitação é a Euribor, que corresponde à média das taxas de juro praticadas nos empréstimos dos bancos da zona Euro.

O prazo da Euribor pode ser escolhido pelo cliente, sendo os mais comuns a três, seis ou doze meses. Isto significa que o valor da taxa de juro do empréstimo é revisto consoante o prazo escolhido (trimestral, semestral ou anualmente), refletindo-se na mensalidade, que pode subir ou descer.

O spread é definido pelo banco e representa a margem de lucro da instituição bancária. Costuma ser fixo durante todo o contrato e alguns bancos oferecem redução do spread mediante a aquisição de outros produtos financeiros, como um seguro multirriscos habitação ou seguro de vida.

Principais vantagens:

• Se a Euribor descer, a prestação também desce, o que permite uma maior folga no orçamento familiar;
• O valor costuma ser mais baixo do que a taxa fixa.

Principais desvantagens:

• Em sentido contrário, a prestação também pode subir de forma significativa;
• Existe uma maior incerteza quanto ao valor da mensalidade;
• A volatilidade das taxas faz com que seja mais difícil gerir o orçamento familiar.

O que é a taxa mista?

Nos créditos com taxa de juro mista, os primeiros anos do contrato têm taxa fixa e, depois, é automaticamente aplicada a taxa variável. Por exemplo, um crédito à habitação a 30 anos pode ter uma taxa fixa durante os primeiros cinco anos e uma taxa variável nos restantes 25.

Esta solução de meio termo também tem vantagens e desvantagens, que dependem da altura e do contexto em que é contratada.

Principais vantagens:

• Durante os primeiros anos a prestação mantém-se, o que lhe dá mais estabilidade e segurança;
• Pode beneficiar de prestações mais reduzidas, caso a Euribor esteja baixa quando passar para a taxa variável.

Principais desvantagens:

• A taxa fixa inicial costuma ser mais alta, o que faz com que acabe por pagar mais pelo empréstimo;
• Se a Euribor estiver alta quando passar para a taxa variável, a sua prestação pode aumentar significativamente.

Taxa fixa ou variável no crédito à habitação: qual a melhor opção?

A verdade é que não existe uma resposta universal para esta questão. Tudo irá depender da sua situação financeira, objetivos futuros e perfil de risco. Assim, antes de decidir, reflita sobre alguns aspetos importantes. Por exemplo:

• O seu emprego e os seus rendimentos são estáveis?
• Existem oportunidades de progredir na sua carreira nos próximos tempos?
• Qual é o seu perfil financeiro? Se prefere segurança, a taxa fixa pode ser a melhor opção, mas se está disposto a arriscar, pode optar pela taxa variável ou pela taxa mista.
• Tem capacidade financeira para fazer face a subidas inesperadas dos juros?
• Qual é o valor e o prazo do seu empréstimo?
• Quanto é que está a pensar dar de valor inicial?

O ideal será simular vários cenários, com diferentes prazos e taxas, em vários bancos. Compare as ofertas e escolha a opção mais vantajosa, tendo sempre em conta o seu orçamento e o planeamento a longo prazo.

Como passar de taxa variável para taxa fixa e vice-versa?

Se já tem um crédito à habitação e quer mudar o tipo de taxa associada, pode fazê-lo de duas formas:

1. Alterar o contrato: contacte o seu banco para tentar renegociar o crédito e acordar a atualização das condições contratuais. Esta opção não tem custos.

2. Transferir o crédito: se outra instituição bancária oferecer melhores condições com o tipo de taxa que pretende ter, pode transferir o seu crédito. Ao optar por esta solução, terá de pagar a comissão de amortização antecipada (que será, no máximo, de 0,5% do capital reembolsado no caso de contratos com taxa variável, ou 2% para os contratos com taxa fixa) e ainda os custos associados à formalização do novo contrato.

Comprar casa com recurso a um crédito à habitação é um compromisso de longo prazo. Por isso, é importante que pondere bem sobre o tipo de taxa a escolher, já que essa decisão irá afetar a sua prestação mensal.