O que é o LTV e como influencia o crédito habitação?

A expressão loan-to-value (LTV) ratio pode não lhe ser familiar, mas se vai comprar uma casa com recurso ao crédito habitação, é importante entendê-la. Afinal, será este o valor usado para definir o montante do empréstimo.

Como tal, este é um fator decisivo na altura de fazer as contas de um crédito, uma vez que quanto mais baixo for, menor será o esforço financeiro. Veja como funciona.

Índice de conteúdos:

1. O que é o LTV no crédito habitação?
2. Como se calcula?
3. Quais são os limites?
4. Qual o valor ideal?
5. Como reduzir o LTV?
6. Como aumentar a probabilidade de ter o crédito habitação aprovado?

O que é o LTV no crédito habitação?

O LTV é a relação entre o valor do imóvel e o montante emprestado pela instituição de crédito, expresso em percentagem e com limites definidos pelo Banco de Portugal. São raras as situações em que o crédito habitação financia a 100% a compra de um imóvel.

Por exemplo, ao comprar uma casa avaliada em 250.000 euros, o empréstimo nunca irá cobrir a totalidade do valor do imóvel. Assim, se o banco lhe emprestar 80% do valor (200.000 euros), o LTV corresponde a 80%. Ou seja, para comprar essa casa tem de ter, pelo menos, 20% do dinheiro necessário (50.000 euros).

O loan-to-value tem, por isso, influência no crédito habitação, sendo um dos fatores que condicionam a concessão de crédito. Se não tiver, pelo menos, uma percentagem do valor da casa (a chamada entrada) vai ser mais difícil – ou quase impossível – obter o empréstimo.

A taxa de esforço (ou Rácio DSTI – rácio entre o valor das prestações dos empréstimos e o seu rendimento mensal líquido) e a idade dos candidatos também são fatores tidos em conta para conceder crédito, bem como a avaliação de solvabilidade e as responsabilidades de crédito que já possua.

O loan-to-value e outros limites não são aplicáveis a contratos de crédito revolving, (cartões de crédito, linhas de crédito e facilidades de descoberto) nem a contratos como os de crédito pessoal, cujo valor seja igual ou inferior a 10 vezes o salário mínimo.

Como se calcula o LTV?

Para calcular o LTV é necessário definir o valor do imóvel que, para este efeito, corresponde ao menor destes dois: valor da compra (o que vai constar da escritura) e o valor da avaliação do imóvel, atribuído por uma entidade avaliadora a pedido da instituição de crédito. 

Imagine que está a comprar um imóvel avaliado em 300.000 euros e o banco concede um empréstimo de 240.000 euros. O LTV será: 240.000 / 300.000 x 100, ou seja, 80%.

Assim, o financiamento do banco cobre 80% do valor de avaliação do imóvel, ficando os restantes 20% a cargo do comprador. Neste caso, o candidato ao crédito deverá ter uma poupança de, pelo menos, 60.000 euros para assegurar a entrada inicial, além de eventuais custos adicionais, como escritura, impostos e comissões bancárias.

Se tiver 30.000 euros disponíveis para um imóvel de 180.000 euros, precisará de um empréstimo de 150.000 euros. Neste caso, o LTV será: 150.000 / 180.000 x 100 = 83%.

Quais são os limites do LTV?

O Banco de Portugal estabeleceu, através de uma recomendação divulgada em 2020, limites ao loan-to-value. “Como o próprio explica, uma recomendação não é vinculativa, pelo que as instituições de crédito que não cumpram os limites definidos não sofrem sanções automáticas, embora possam ser alvo de supervisão.

E apesar de haver alguma flexibilidade para que os limites possam ser ultrapassados, o Banco de Portugal monitoriza a sua aplicação e pode exigir justificações a este incumprimento. Ou seja, os limites ao LTV no crédito habitação podem, em certos casos, ser ultrapassados, mas essas situações são exceções e não a regra. Os limites são:

• 90% do valor do imóvel nos créditos para habitação própria e permanente;
• 80% do valor do imóvel, se o crédito tiver outras finalidades
• 100% do valor do imóvel, no caso dos imóveis dos bancos e contratos de locação financeira imobiliária.

Estes limites aplicam-se no crédito habitação para jovens?

Os jovens até aos 35 anos que cumpram as condições para beneficiar do Regime da garantia pessoal do Estado para jovens podem obter financiamento a 100% no crédito habitação.

No entanto, este é um regime excecional para contratos que sejam celebrados até 31 de dezembro de 2026 e que cumpram uma série de requisitos, que vão do valor do imóvel (não pode exercer os 450.000 euros) até à obrigatoriedade de se tratar da aquisição da primeira habitação própria permanente.

A medida só é aplicada nos bancos aderentes e alguns esgotaram já a sua quota para este tipo de empréstimos. Além disso, a concessão de crédito continua, neste regime, a depender da avaliação de solvabilidade.

Qual o LTV ideal no crédito habitação?

Não existe um valor ideal, mas há dois fatores que deve ter em conta. Por um lado, os limites ao LTV no crédito habitação recomendados pelo Banco de Portugal. Ou seja, a percentagem deve ficar sempre abaixo dos 90%.

Por outro lado, quanto mais baixo for o LTV, menor será o valor do empréstimo. Se só precisar de crédito para 60% do valor da casa, a dívida ao banco será menor. O que representa uma prestação mais baixa, uma taxa de esforço menos significativa e um risco de incumprimento reduzido. Uma dívida mais baixa também pode baixar o prémio do seguro de vida, já que o capital em dívida é menor.

Se conseguir pedir menos dinheiro emprestado também pode optar por um prazo de reembolso mais curto, pagando a casa mais depressa.

Além disso, como um LTV menor vai implicar um financiamento mais baixo e menos risco para a instituição de crédito, é possível que obtenha melhores condições para o seu crédito habitação. Por exemplo, um spread mais baixo. 

Como reduzir o LTV?

Se está a pensar em fazer um crédito habitação e pretende um LTV mais baixo para reduzir o grau de endividamento, tem duas opções.

Uma é garantir que consegue dar uma entrada mais alta. Neste caso, o melhor é começar a poupar algum tempo antes de decidir comprar casa, para que, quando chegar o momento, possa ter um valor confortável e que evite que tenha de pedir a quase totalidade do valor ao banco.

Outra forma de baixar o loan-to-value é procurar imóveis mais baratos, o que, num contexto em que os preços das casas tendem a subir, pode ser desafiante. Ainda assim, pode compensar gastar algum tempo a pesquisar até encontrar um valor que se adeque à sua capacidade financeira.

Se conseguir juntar as duas opções, será ainda mais vantajoso. Vai precisar de um empréstimo mais baixo, pelo que não só será mais fácil obtê-lo, como as prestações terão um menor impacto financeiro no seu orçamento.

Como aumentar a probabilidade de ter o crédito habitação aprovado

As instituições de crédito podem negar um pedido de empréstimo, por isso é importante garantir que cumpre a maior parte dos requisitos necessários para “passar” na avaliação de solvabilidade.

Não ter um histórico de incumprimento – o que pode ser facilmente verificado pelos bancos através da chamada “lista negra” do Banco de Portugal – é um passo importante. Antes de solicitar o crédito, pode pedir o  mapa de responsabilidades de crédito para   para verificar se não há qualquer registo que possa comprometer a aprovação. Os rendimentos anuais e mensais (comprovados pela declaração de IRS e nota de liquidação), a estabilidade profissional e uma taxa de esforço baixa são fatores que vão ser tidos em conta na análise de crédito. Apresentar garantias, como outro imóvel ou um fiador, também contribuem para aumentar as hipóteses de sucesso.