Apoio à habitação jovem: conheça as medidas de apoio disponíveis

Índice de conteúdos:

1. Que medidas existem para comprar casa?
2. E para arrendar casa, que apoios existem?

Os jovens que queiram comprar ou arrendar casa podem beneficiar de várias medidas de apoio à habitação jovem que permitem, por exemplo, pagar menos impostos na sua aquisição ou receber um subsídio para ajudar a pagar a renda.

Estas medidas procuram facilitar o acesso à habitação num contexto de subida dos preços das casas para compra, bem como para arrendamento. Neste artigo, resumimos os principais apoios para os jovens que procuram uma solução de habitação e explicamos as regras e condições de acesso.

Apoio à habitação jovem: que medidas existem para comprar casa?

As medidas de apoio à compra de habitação jovem têm como objetivo facilitar a compra da primeira casa por pessoas até aos 35 anos, através de três incentivos:

• Garantia pública ao crédito à habitação;
• Isenção de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e de Imposto do Selo (IS);
• Isenção de emolumentos na compra de habitação própria e permanente.

É possível beneficiar destas três medidas em simultâneo, o que permite não só aceder a um empréstimo sobre 100% do valor da casa, como a uma poupança significativa no momento da escritura, devido à isenção nos impostos e no pagamento dos registos.

Estes benefícios também podem ser acumulados com o regime de crédito bonificado para pessoas com deficiência, desde que o crédito se destine à compra de uma primeira habitação própria e permanente.

Conheça abaixo as características de cada um destes três incentivos.

1. Garantia pública ao crédito habitação:

A garantia pública permite que os jovens até aos 35 anos obtenham financiamento para a compra de casa, ficando o Estado como fiador durante 10 anos. Este regime especial de crédito à habitação está em vigor até 31 de dezembro de 2026.

Como funciona?

A garantia pública (garantia pessoal pelo Estado) permite obter um financiamento a 100%, enquanto que no regime geral do crédito habitação o empréstimo não pode ultrapassar os 80% (no máximo 90%) do valor do imóvel.

Para ter acesso basta que o pedido de empréstimo seja feito junto dos bancos aderentes e que sejam cumpridos os restantes requisitos.

A garantia pessoal do Estado vigora durante 10 anos a contar da celebração do respetivo contrato de crédito e está isenta da cobrança de comissões de garantia.

Quem tem direito?

Para terem direito à garantia pública na compra da primeira casa, os jovens têm de cumprir uma série de condições relativas à idade, residência e rendimentos, nomeadamente:

• Ter entre os 18 e 35 anos de idade;
• Ter morada fiscal tem Portugal;
• E os rendimentos não ultrapassarem o 8.º escalão do IRS.

Além destes, os candidatos não podem ter já beneficiado desta garantia nem ser ou ter sido proprietários de outros imóveis, sendo que a casa que vão comprar tem obrigatoriamente de ser para habitação própria e permanente do próprio.

Adicionalmente, para poder beneficiar deste apoio à compra de habitação, os jovens não podem ter dívidas à Autoridade Tributária nem à Segurança Social.

Quais os imóveis abrangidos?

Existe um limite ao valor, sendo apenas aceites créditos em que o valor da transação não ultrapasse os 450.000 euros. Importa referir que a garantia não é aplicável aos créditos para construção ou para obras nem a contratos de locação financeira.

Quais são as regras do crédito habitação associado?

A garantia pública está disponível nos bancos aderentes e tem como objetivo assegurar que as instituições de crédito financiam a totalidade do valor necessário à compra da casa, assumindo o Estado o papel de fiador relativamente a uma parte do montante do crédito (15% no máximo).

Ou seja, sem esta garantia seria impossível ter acesso a um crédito com 100% de financiamento. Por essa razão, muitos jovens tinham dificuldade em obter empréstimos ou tinham que adiar a compra até conseguirem juntar cerca de 20% do valor necessário para a mesma. Agora, o Estado responsabiliza-se, perante o banco, por uma parte do crédito.

No entanto, tal como acontece com qualquer empréstimo, este só é concedido se os candidatos tiverem capacidade financeira para cumprir com o pagamento das prestações. É a chamada avaliação de solvabilidade, onde são avaliados fatores como os rendimentos, situação profissional e taxa de esforço.

Quais os documentos necessários?

Para que as instituições financeiras possam fazer a avaliação de solvabilidade dos candidatos e verificar se são cumpridos os critérios para ter direito à garantia do Estado, são pedidos documentos como:

• Cartão de cidadão dos candidatos;
• Nota de liquidação do IRS (ou declaração da Segurança Social com valores das prestações sociais recebidas);
• Certidão de domicílio fiscal;
• Certidão que comprove que não tem outros imóveis (certidão predial negativa);
• Certidão de não dívida (Fisco e Segurança Social);
• Caderneta predial do imóvel que se pretende comprar;
• Documento com o valor do imóvel;
• Documento em que o jovem declara que a casa se destina a habitação própria permanente e que nunca beneficiou desta garantia.

Qual a duração da garantia?

A garantia é válida durante 10 anos após a celebração do contrato. Se durante esse período a casa for vendida, só caduca quando for emitido o distrate de hipoteca (documento que permite extinguir a hipoteca) ou com o consentimento da instituição bancária para a venda. Caso exista uma alteração na finalidade do crédito, deixa de existir garantia.

Se forem feitas amortizações do crédito durante esses 10 anos, o valor da garantia é reduzido de forma proporcional.

Já em caso de renegociação do crédito que implique, por exemplo, alterações no prazo de reembolso, mudança do tipo de taxa de juro ou períodos de carência, a garantia só continua em vigor se não existir um acréscimo das responsabilidades do Estado.

Se o beneficiário decidir transferir o crédito para outro banco, só pode continuar a beneficiar da garantia se a instituição de crédito que vai receber o empréstimo tiver aderido ao protocolo com o Estado.

O que acontece se deixar de pagar as prestações?

A lei prevê que as instituições de crédito possam fazer as remissões/perdões, dações e reestruturações que considerem necessárias no âmbito do PARI (destinado a evitar o incumprimento) e do PERSI (quando já existem prestações em atraso). No entanto, a garantia só se mantém em vigor se estas alterações não aumentarem as responsabilidades do Estado pela garantia prestada.

As instituições de crédito podem acionar a garantia caso existam prestações em atraso ou resolução (cancelamento) do contrato.

Enquanto fiador, o Estado renuncia ao benefício da excussão prévia e ao benefício do prazo. Ou seja, admite ser chamado a responder pela dívida, até ao limite da garantia que concedeu. No entanto, o banco tem de recuperar, junto do devedor, os valores em dívida, reembolsando depois o Estado.

2. Isenção de IMT e de Imposto do Selo:

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo (IS) são duas despesas associadas à compra de casa própria. São pagos quando se faz a escritura e, dependendo do valor da casa, representam um custo de alguns milhares de euros.

Com esta isenção, os jovens conseguem poupar bastante dinheiro no momento da aquisição.

Quem tem direito?

A isenção aplica-se aos jovens até aos 35 anos, portugueses ou estrangeiros, que não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS. Isto é, que não estejam incluídos na declaração de IRS dos pais, mesmo que ainda residam com eles e que estejam a comprar a primeira casa para habitação própria e permanente.

Para beneficiar desta isenção não podem ser proprietários de outro imóvel à data da aquisição ou nos três anos anteriores. Esta limitação aplica-se mesmo que a propriedade seja apenas uma parte de um imóvel herdado.

Se a aquisição for feita por duas pessoas e apenas uma delas cumprir as condições, a isenção aplica-se somente à parte que essa pessoa irá adquirir, ou seja, a 50% do valor da casa.

O valor do imóvel é outro requisito para ter direito à isenção: o limite é de 330.539 euros. Nas casas que custam entre 330.539 e 660.982 euros, só se paga IMT e IS na parte que exceda o primeiro valor. Já os imóveis acima dos 660.982 euros não têm direito a isenção.

Quanto se pode poupar?

Segundo as contas do Governo, a poupança ultrapassa os 5.000 euros quando se compra um imóvel de 200.000 euros. Assim, ao não pagar IMT, poupa 3.747,08 euros, enquanto a isenção do Imposto do Selo implica gastar menos 1.600 euros.

Vejamos outro exemplo. Se uma pessoa maior de 35 anos comprar um imóvel em Portugal Continental no valor de 300.000 euros, terá de pagar:

• 10.747,08 euros de IMT;
• 2.400 euros de Imposto do Selo.

No entanto, se tiver menos de 35 anos e reunir as condições para beneficiar do apoio à habitação jovem, consegue poupar mais de 12.000 euros em impostos.

Em que situações se pode perder o benefício?

Para não perder o direito ao benefício, é necessário manter essa casa como habitação própria e permanente durante seis anos. A lei prevê a devolução dos benefícios fiscais concedidos se durante esses seis anos o imóvel passar a ter um destino diferente – por exemplo, se for arrendado.

Ainda assim, há situações em que é possível manter a isenção mesmo que deixe de residir nessa casa. Por exemplo:

• Venda;
• Mudança na composição do agregado familiar (casamento ou união de facto, separação, divórcio ou aumento do número de dependentes), desde que o imóvel se mantenha destinado exclusivamente a habitação;
• Alteração do local de trabalho para uma distância superior a 100 km, desde que a casa continue a destinar-se exclusivamente a habitação.

Como ter acesso à isenção de IMT e de Imposto do Selo?

Para ter acesso a estas medidas de apoio à habitação jovem, o pedido de isenção de IMT e de Imposto do Selo deve ser feito de forma online no portal das Finanças ou num balcão físico do serviço de Finanças.

Como a Autoridade Tributária (AT) tem as informações necessárias para atribuir a isenção, o guia de pagamento que é emitido após o pedido não indica qualquer montante a pagar.

3 perguntas frequentes sobre a isenção de IMT e de Imposto do Selo

Se ainda tem dúvidas sobre a isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra de habitação jovem, encontra abaixo as respostas para algumas dúvidas frequentes sobre este tema.

A compra de terrenos para construção está abrangida?

Não. Segundo a lei (Decreto-Lei n.º 48-A/2024), a isenção destina-se à primeira aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano. Ou seja, apenas a imóveis já construídos, sejam moradias ou apartamentos.

Os benefícios mantêm-se em caso de mudança por motivos profissionais?

Depende. Os benefícios só se mantêm se o novo local de trabalho se situar a uma distância superior a 100 km do local de residência atual e se o imóvel continuar a ter como finalidade a habitação.

Quais as regras aplicáveis em caso de venda do imóvel?

Caso venda o imóvel, não terá de pagar ao Estado o IMT e o Imposto de Selo que poupou ao abrigo da isenção. No entanto, já não poderá usufruir destes benefícios na compra da segunda casa.

3. Isenção de emolumentos de registo:

Os apoios à compra de habitação jovem incluem também a isenção dos emolumentos (registo predial) que os compradores teriam de pagar no momento da aquisição. Esta isenção abrange os registos de mútuo e hipoteca, obrigatórios no crédito habitação, mas não se aplica à escritura.

É válida para os imóveis com um Valor Patrimonial Tributário (VPT) até 330.539 euros adquiridos por jovens até aos 35 anos de idade e que, no ano da compra, não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS.

Não podem beneficiar da isenção os jovens que sejam ou tenham sido proprietários de imóveis nos três anos anteriores.

Tal como acontece na isenção de IMT e de Imposto do Selo, se um dos compradores não reunir as condições necessárias, os emolumentos devidos pelos registos de aquisição e de hipoteca são reduzidos proporcionalmente. Ou seja, o “desconto” é de apenas 50%.

E se recorrer ao Balcão Casa Pronta?

Caso os registos sejam feitos através do Casa Pronta, não há lugar a isenção, mas existe um desconto sobre o preço normal.

Assim, para registar a casa há um desconto de 225 euros. Se houver recurso ao crédito bancário e for necessário registar a aquisição e a hipoteca, há um desconto de 450 euros.

Se existir mais do que um comprador e as condições da isenção não se aplicarem a ambos, o preço é reduzido em 112,50 euros para um registo simples e 225 euros caso se registe mais do que um facto (por exemplo, compra e hipoteca).

E para arrendar casa, que apoios aos jovens existem?

Os jovens que não queiram comprar casa ou que não estejam abrangidos pelas medidas de apoio à habitação, podem beneficiar de apoios ao arrendamento destinados exclusivamente à sua faixa etária (como o Porta 65) ou atribuídos independentemente da idade. 

Programa Porta 65 Jovem:

O Programa Porta 65 Jovem é um apoio ao arrendamento para jovens dos 18 aos 35 anos (no caso dos casais, um dos elementos pode ter até 37 anos). Este apoio consiste na atribuição de um subsídio mensal para ajudar no pagamento da renda da residência permanente.

Para apresentar a candidatura ao Porta 65 Jovem devem ser cumpridas as seguintes condições:

• Não receber outros subsídios ou apoios públicos à habitação;
• Não ser proprietário ou arrendatário de outro imóvel para fins habitacionais;
• Nenhum dos membros do agregado familiar pode ser parente do senhorio;
• Ter a morada fiscal igual à da casa arrendada ou que vai arrendar;
• A taxa de esforço com a renda não pode ser superior a 60% do rendimento médio mensal bruto do agregado;
• A tipologia da habitação deve ser adequada ao agregado (por exemplo, um jovem ou dois jovens sem filhos podem candidatar-se para um T2.

Cada candidatura aprovada permite que se receba o apoio durante 12 meses. Três meses antes desse prazo terminar é possível apresentar outra candidatura, sendo que o apoio tem a duração máxima de cinco anos e a percentagem a receber vai diminuindo ao longo dos anos. 

Como apresentar uma candidatura ao Porta 65 Jovem?

As candidaturas para este apoio ao arrendamento podem ser feitas em qualquer altura, mesmo que ainda não exista um contrato de arrendamento. O processo é feito exclusivamente online, através do Portal da Habitação.

Que outros apoios ao arrendamento para jovens existem?

Além dos apoios ao arrendamento destinados exclusivamente aos jovens, existem outros programas que procuram garantir o acesso à habitação a preços acessíveis ou com apoios do Estado, como por exemplo:

• Porta 65 +: é um apoio ao arrendamento para pessoas de qualquer idade que tenham sofrido quebras de rendimentos e para famílias monoparentais. As candidaturas são apresentadas através do Portal da Habitação;

• Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA): anteriormente conhecido como Programa de Arrendamento Acessível, promove a oferta de habitações para arrendar a preços compatíveis com os rendimentos das famílias;

• Regime de Arrendamento Apoiado: aplica-se às habitações detidas pelo Estado e arrendadas ou subarrendadas com rendas calculadas em função dos rendimentos dos agregados familiares;

• Programas locais: alguns municípios têm programas para incentivar o arrendamento ou para ajudar a pagar as rendas.