Apoio à habitação jovem: conheça os apoios existentes

Num contexto de salários baixos e subida dos preços das casas, os apoios à habitação jovem no âmbito do programa “Tens futuro em Portugal” facilitam o processo de compra de casa própria e permitem poupar muito dinheiro.

Medidas como a garantia pública no crédito habitação, isenção de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e de Imposto do Selo e isenção no pagamento de registos têm como objetivo ajudar os jovens até aos 35 anos na compra da primeira casa. Saiba como funcionam estes apoios e quais as condições para ter acesso. 

Quais são as medidas para apoiar os jovens na compra de casa?

O programa “Tens futuro em Portugal”, destinado a criar condições para que os jovens estudem, trabalhem e se fixem no país, criou três medidas para facilitar a compra da primeira casa por pessoas até aos 35 anos.

A garantia pública ao crédito à habitação, a isenção de IMT e Imposto do Selo e a isenção de emolumentos na compra habitação própria e permanente são três formas de incentivar a aquisição de casa num grupo etário que sente dificuldades no acesso à habitação.

É possível beneficiar das três medidas, o que permite não só aceder a um empréstimo sobre 100% do valor da casa, como a uma poupança significativa no momento da escritura, devido à isenção nos impostos e no pagamento dos registos. Estes benefícios também podem ser acumulados com regime de crédito bonificado para pessoas com deficiência, desde que o crédito se destine à compra de uma primeira habitação própria e permanente.

Como funciona a garantia pública?

A garantia pública (garantia pessoal pelo Estado) para a compra da primeira habitação é um apoio para jovens que recorrem ao crédito na compra da sua primeira casa até 31 de dezembro de 2026.

Permite obter um financiamento a 100%, enquanto no crédito habitação sem esta garantia o empréstimo não pode ultrapassar os 80% (no máximo 90%) do valor do imóvel. Para ter acesso basta que o pedido de empréstimo seja feito junto dos bancos aderentes e que sejam cumpridos os restantes requisitos.

A garantia pessoal do Estado vigora durante 10 anos a contar da celebração do respetivo contrato de crédito e está isenta da cobrança de comissões de garantia. 

Quem tem direito à garantia do Estado para compra de casa?

Para ter direito à garantia pública na compra da primeira casa é necessário cumprir uma série de condições relativas à idade (entre 18 e 35 anos de idade), à morada fiscal, que tem de ser em Portugal e aos rendimentos, que não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS.

Os candidatos não podem ter já beneficiado desta garantia nem ser ou ter sido proprietários de outros imóveis. A casa que vão comprar tem obrigatoriamente de ser para habitação própria e permanente do próprio.

Para ter direito a este apoio à compra de habitação não é permitido ter dívidas à Autoridade Tributária nem à Segurança Social.

Todas as casas podem beneficiar da garantia pública?

Existe um limite ao valor, só sendo aceites créditos em que o valor da transação não ultrapasse os 450.000 euros. A garantia não é aplicável aos créditos para construção ou para obras nem a contratos de locação financeira.

Quais são as regras para o crédito habitação no âmbito da garantia do Estado?

A garantia pública está disponível nos bancos aderentes. Esta garantia tem como objetivo assegurar que as instituições de crédito financiam a totalidade do valor necessário à compra da casa, assumindo o Estado o papel de fiador relativamente a uma parte do valor do crédito (15% no máximo).

Ou seja, sem esta garantia seria impossível ter acesso a um crédito com 100% de financiamento. Por essa razão, muitos jovens tinham dificuldade em obter empréstimos ou tinham que adiar a compra até conseguirem juntar cerca de 20% do valor necessário para a compra. Agora, o Estado responsabiliza-se, perante o banco, por uma parte do crédito.

No entanto, tal como acontece com qualquer empréstimo, este só é concedido se os candidatos tiverem capacidade financeira para cumprir com o pagamento das prestações. Fatores como os rendimentos, situação profissional ou taxa de esforço são avaliados.

Que documentos são necessários?

Para que as instituições financeiras possam fazer a avaliação de solvabilidade (isto é, analisar a capacidade financeira) dos candidatos e verificar se são cumpridos os critérios para ter direito à garantia do Estado, são pedidos documentos como:

• cartão de cidadão dos candidatos;
• nota de liquidação do IRS (ou declaração da Segurança Social com valores das prestações sociais recebidas); 
• certidão de domicílio fiscal; 
• certidão que comprove que não tem outros imóveis (certidão predial negativa);
• certidão de não dívida (Fisco e Segurança Social);
• caderneta predial do imóvel que se pretende comprar; 
• documento com o valor do imóvel;
• documento em que o jovem declara que a casa se destina a habitação própria permanente e que nunca beneficiou desta garantia.

 
Quais são as condições da garantia do Estado?

A garantia é válida durante 10 anos após a celebração do contrato. Se durante esse período a casa for vendida, só caduca quando for emitido o distrate de hipoteca (documento que permite extinguir a hipoteca) ou com o consentimento da instituição bancária para a venda. Caso exista uma alteração na finalidade do crédito, deixa de existir garantia.

Se forem feitas amortizações do crédito durante esses 10 anos, o valor da garantia é reduzido de forma proporcional.

Já em caso de renegociação do crédito que implique, por exemplo, alterações no prazo de reembolso, mudança do tipo de taxa de juro ou períodos de carência, a garantia só continua em vigor se não existir um acréscimo das responsabilidades do Estado.

Se o beneficiário decidir transferir o crédito para outro banco, só pode continuar a beneficiar da garantia se a instituição de crédito que vai receber o empréstimo tiver aderido ao protocolo.

O que acontece se deixar de pagar as prestações?

A lei prevê que as instituições de crédito possam fazer as remissões/perdões, dações e reestruturações que considerem necessárias no âmbito do PARI (destinado a evitar o incumprimento) e do PERSI (quando já existem prestações em atraso). No entanto, a garantia só se mantém em vigor se estas alterações não aumentarem as responsabilidades do Estado pela garantia prestada.

As instituições de crédito podem acionar a garantia caso existam prestações em atraso ou resolução (cancelamento) do contrato.

Enquanto fiador, o Estado renuncia ao benefício da excussão prévia e ao benefício do prazo. Ou seja, admite ser chamado a responder pela dívida, até ao limite da garantia que concedeu. No entanto, o banco tem de recuperar, junto do devedor, os valores em dívida, reembolsando depois o Estado.

Como funciona a isenção de IMT e Imposto do Selo?

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo (IS) são duas despesas associadas à compra de casa própria. São pagos quando se faz a escritura e, dependendo do valor da casa, representam um custo de alguns milhares de euros.

A isenção no pagamento de IMT e IS permite, segundo o Governo, poupar mais de 5.500 euros quando se compra um imóvel de 200.000 euros.

Quem tem direito à isenção de IMT e IS?

A isenção aplica-se aos jovens até aos 35 anos, portugueses ou estrangeiros, que não sejam considerados como dependentes para efeitos de IRS – isto é, que não estejam incluídos na declaração de IRS dos pais, mesmo que ainda residam com eles – e que estejam a comprar a primeira casa para habitação própria e permanente.

Para beneficiar desta isenção não podem ser proprietários de outro imóvel à data da aquisição ou nos três anos anteriores. Esta limitação aplica-se mesmo que a propriedade seja apenas uma parte de um imóvel herdado.

Se a aquisição for feita por duas pessoas e apenas uma delas cumprir as condições, a isenção aplica-se somente à parte que essa pessoa irá adquirir, ou seja, a 50% do valor da casa.

O valor do imóvel é outro requisito para ter direito à isenção: o limite são 316.772 euros. Nas casas que custam entre 316.772 euros e 633.453 euros, só se paga IMT e IS na parte que exceda o primeiro valor. Imóveis acima dos 633.453 não têm direito a isenção. 

Como ter acesso?

A atribuição da isenção é automática. Ao aceder ao Portal das Finanças para extrair a declaração de IMT para apresentar no momento da escritura, será emitido um documento em que o valor é zero.

É possível perder a isenção?

Para beneficiar destas isenções, é necessário manter essa casa como habitação própria e permanente durante seis anos. A lei prevê a devolução dos benefícios fiscais concedidos se durante esses seis anos o imóvel passar a ter um destino diferente; por exemplo, se for arrendado.

Ainda assim, há situações em que é possível manter a isenção mesmo que deixe de residir nessa casa:

• Venda;
• Mudança na composição do agregado familiar (casamento ou união de facto, separação, divórcio ou aumento do número de dependentes), desde que o prédio se mantenha destinado exclusivamente a habitação;
• Alteração do local de trabalho para uma distância superior a 100 km do prédio, desde que este continue a destinar-se exclusivamente a habitação.

Registos gratuitos: quais são e quem tem direito?

O apoio à compra de habitação jovem inclui também a isenção dos emolumentos (registo predial) que os compradores teriam de pagar no momento da aquisição. Esta isenção abrange os registos de mútuo e hipoteca, obrigatórios no crédito habitação, mas não se aplica à escritura.

É válida para os imóveis com um Valor Patrimonial Tributário (VPT) até 316.772 euros adquiridos por jovens até aos 35 anos de idade e que, no ano da compra, não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS.

Não podem beneficiar da isenção os jovens que sejam ou tenham sido proprietários de imóveis nos três anos anteriores. Tal como acontece na isenção de IMT e Imposto do Selo, se um dos compradores não reunir as condições necessárias, os emolumentos devidos pelos registos de aquisição e de hipoteca são reduzidos proporcionalmente. Ou seja, o “desconto” é de apenas 50%. 

E se recorrer ao Balcão Casa Pronta?

Caso os registos sejam feitos através do Casa Pronta, não há lugar a isenção, mas a um desconto sobre o preço normal. Assim, para registar a casa há um desconto de 225 euros; se houver recurso ao crédito bancário e for necessário registar a aquisição e a hipoteca, há um desconto de 450 euros. Se existir mais do que um comprador e as condições da isenção não se aplicarem a ambos, o preço é reduzido em 112,50 euros para um registo simples e 225 euros casa se registe mais do que um facto (por exemplo, compra e hipoteca).