IMI: como e quando pagar (e quem fica isento)

O IMI é um imposto familiar para quem tem uma casa. Ainda assim, este imposto tem várias nuances, como a possibilidade de pedir uma reavaliação. Fique a saber quais os seus direitos e deveres relativamente ao IMI.

O que é o IMI?

O IMI é o Imposto Municipal sobre Imóveis. A partir do momento em que compra uma casa, tem de pagar este imposto todos os anos.

Como é calculado o IMI?

O IMI é o resultado de duas parcelas: o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, que é calculado pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), e uma taxa que é definida, todos os anos, por cada município. Segundo o código do IMI, esta taxa é de 0,8% nos prédios rústicos e varia entre 0,3% e 0,45% no caso dos prédios urbanos. Em 2023, foram 183 os municípios que optaram pela taxa mínima.

O que é o VPT?

Segundo o código do IMI, o Valor Patrimonial Tributário (VPT) é calculado mediante a seguinte fórmula:

• VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv 

que engloba seis critérios: 

• Vc = valor base dos prédios edificados (valor médio de construção por m2); 
• A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação (garagem, arrecadação, sótão, cave; 
• Ca = coeficiente de afectação (o fim a que se destina); 
• Cl = coeficiente de localização; 
• Cq = coeficiente de qualidade e conforto (se tem garagem, piscina, campos desportivos, elevador, ar condicionado); 
• Cv = coeficiente de vetustez (idade do imóvel).

Na prática, o VPT é o valor que resulta da avaliação da AT e que consta da Caderneta Predial do imóvel.

Quanto vou pagar de IMI?

Para saber quanto terá de pagar de IMI, pode consultar as taxas que são definidas pelos municípios, no Portal das Finanças. Basta ir a Consultar/Taxas/Taxas do Município, ou diretamente aqui. Depois é só multiplicar essa taxa pelo VPT para chegar ao imposto final.

Posso pedir reavaliação do IMI?

Sim. Alguns dos fatores, como a idade do imóvel, qualidade e conforto, podem variar ao longo do tempo e baixar o VPT da sua casa. E, com ele, também o imposto a pagar. No entanto, não é provável que lhe baixem o valor automaticamente. Para saber se pode vir a pagar menos IMI, tem de pedir a reavaliação do seu imóvel nas Finanças.

Ao pedir uma reavaliação, a poupança é garantida?

Não. Ao pedir uma nova avaliação, todas as parcelas que contam para o cálculo do imposto são atualizadas e isso pode refletir-se – ou não – numa poupança. Em 2023, o valor de referência da construção, uma das variáveis para o cálculo do IMI, subiu para 665€. No entanto, essa atualização não é automática, só é feita pelas Finanças quando um imóvel é transacionado ou quando o proprietário pede uma nova avaliação.

Como descobrir se deve ou não pedir a reavaliação?

Pode fazer esse cálculo através do Simulador de Valor Patrimonial no Portal das Finanças ou através do simulador da Deco. O pedido tem de ser feito até 31 de dezembro para conseguir pagar menos de imposto no ano seguinte.

Para utilizar o Simulador de Valor Patrimonial no Portal das Finanças:

• Aceda à página do simulador
• Escreva a morada do seu imóvel
• Quando aparecerem os coeficientes de localização, selecione o tipo de imóvel
• Preencha os dados e carregue em calcular
• Surge uma tabela com o VPT do imóvel e, para calcular o IMI, tem de multiplicar pela taxa definida pelo município onde se localiza
• O valor obtido pelo simulador não vincula a Autoridade Tributária, é apenas indicativo.

Para utilizar o simulador da Deco:

• Aceda à página Pague Menos IMI
• Preencha dados como nome, e-mail e contacto
• Recebe um e-mail com o link para o simulador
• Preencha os dados do imóvel que constam da caderneta predial
• Recebe um e-mail da Deco com a simulação e, se for caso disso, o valor da poupança

Como fazer o pedido de reavaliação através da Internet?

Para pedir a reavaliação do IMI online tem de aceder ao Portal das Finanças e preencher a declaração Modelo 1 do IMI. Para isso, vai precisar dos dados da caderneta predial, que encontra também no Portal das Finanças. 

Siga os seguintes passos:

Quadro Inicial – indique o tipo de imóvel a atualizar.

Quadro 1 – insira o NIF do titular do imóvel e um contacto. Como ‘Motivo’ selecione ‘Pedido de Avaliação – VPT desatualizado’.

Quadro 2 – clique em ‘Adicionar’ e complete os campos com os dados da sua caderneta predial.

Quadro 3 – preencha o código da fração (que está na caderneta predial), o NIF do titular, o tipo do domicílio fiscal e de proprietário (por exemplo, se é único ou co-proprietário), com respetiva quota-parte do imóvel.

Quadro 4 – preencha os campos com os dados da caderneta predial.

Quadro 5 – refira o tipo de utilização do imóvel (se é habitação ou comercial) e preencha os restantes campos novamente com a ajuda da caderneta.

Quadro 6 – insira a data da licença de utilização e a idade do prédio (estão também na caderneta predial).

Quem avalia os imóveis?

A determinação do VPT dos prédios urbanos é efetuada por um perito avaliador, com base na declaração Modelo 1 do IMI entregue pelo titular do prédio. Independentemente das informações constantes da declaração Modelo 1, o perito avaliador poderá, ou não, visitar os imóveis sempre que entender.

Quanto custa o pedido de reavaliação?

O processo é gratuito e a reavaliação pode ser pedida de três em três anos. Quando há alteração no VPT, tem efeito no ano seguinte.

E se não concordar com o resultado da avaliação geral?

Nesse caso, pode pedir uma segunda avaliação. Esse pedido deve ser dirigido ao chefe do serviço de Finanças da área do prédio, no prazo de 30 dias a contar da notificação. Pedir esta segunda reavaliação do imóvel custa cerca de 200 euros. Se tiver razão, o valor é devolvido; senão, perde o que pagou.

Quais os prazos para o pagamento do IMI?

Os prazos e a possibilidade de pagar em várias tranches variam em função do valor de IMI. 

Tome nota:

• igual ou inferior a 100 euros: terá de pagar numa única prestação, no mês de maio;
• entre 100 e 500 euros: paga a primeira prestação em maio e a segunda em novembro;
• acima de 500 euros: pode pagar em três prestações – a primeira em maio, a segunda em agosto e a terceira em novembro.

Se quiser, posso pagar o IMI todo de uma vez?

Sim. Desde 2019 já não é obrigado a pagar o IMI em prestações. Quando receber a primeira nota de cobrança, repare que terá duas referências para pagamento: uma permite-lhe pagar apenas a primeira prestação e a outra destina-se ao pagamento da totalidade.

Quando recebo as notas de cobrança?

Deverá receber a primeira nota de cobrança durante o mês de abril, apesar de poder pagar a primeira prestação (ou a totalidade) do IMI até ao final de maio. Se por algum motivo não tiver recebido esse aviso, pode pedir uma segunda via através do portal das Finanças.

O que é o adicional ao IMI?

O adicional ao IMI foi criado em 2017 e é aplicado aos proprietários de prédios urbanos com VPT mais elevado, contemplando taxas diferentes consoante se trate de contribuintes coletivos ou particulares. O valor tributável é calculado pela soma dos VPT dos prédios dos quais o proprietário é titular, reportados a 1 de janeiro do ano a que respeita o adicional ao IMI.

Aos contribuintes coletivos é aplicada uma taxa de 0,4% sobre a totalidade do valor patrimonial dos prédios urbanos habitacionais e dos terrenos para construção.

No caso dos particulares, existem três escalões de taxas:

• 0,7%, sobre o valor patrimonial dos imóveis que exceda os 600 mil euros;

• 1% na parte que excede um milhão de euros e inferior a dois milhões de euros;

• 1,5% para a parcela que supera os dois milhões de euros.

Se o proprietário for uma pessoa singular – ou em caso de herança indivisa (património que ainda não foi dividido pelos herdeiros) -, ao valor tributável são deduzidos 600 mil euros. A tributação poderá ser conjunta, em caso de casamento ou união de facto, e atinge o dobro: um milhão e 200 mil euros.

Quando é pago o adicional ao IMI?

O adicional ao IMI é liquidado pela AT em junho e tem de ser pago em setembro. A nota de cobrança terá de chegar a sua casa até ao final de agosto. Todos os proprietários de prédios afetos a atividades de caráter industrial, comércio e serviços, assim como coletividades, associações, empresas municipais e cooperativas de habitação ficam isentos do pagamento deste imposto adicional.

O IMI tem sofrido agravamentos?

Sim, para alguns casos. Desde maio de 2019 existe uma penalização para prédios devolutos em zonas de pressão urbanística (zonas onde a procura é muito maior do que a oferta ou onde a capacidade financeira das pessoas está muito abaixo dos valores de mercado). Neste caso, a partir do segundo ano em que o imóvel está devoluto, as autarquias podem aumentar até seis vezes o valor do IMI e, depois disso, acrescentar um agravamento de 10% por cada ano (até um máximo de 12 vezes). Em 2020 essa penalização passou também a aplicar-se a prédios em ruínas e a terrenos em construção com aptidão para uso habitacional, quando localizados em zonas de pressão urbanística.

Desde 2023, a taxa de IMI dos imóveis localizados em zonas de pressão urbanística e afetos ao Alojamento Local pode ser majorada em até 100% da taxa do ano a que respeita o imposto. Isto quer dizer que, se a autarquia optar por majorar o IMI em 100%, um AL localizado numa zona de pressão urbanística que pagava 0,35% de IMI paga 0,7%.

O que acontece se não pagar o IMI ou pagar fora de prazo?

Se se atrasar a pagar o imposto, vai acrescer de juros de mora. Se não pagar uma das prestações, as restantes vencem, no imediato, e perde a possibilidade de pagar em várias vezes. No limite, pode mesmo ser penhorado.

O que é o IMI Familiar?

É um desconto aplicado ao IMI que foi criado em 2016. De acordo com o artigo 112º A do Código do IMI, os municípios “mediante deliberação da assembleia municipal, podem fixar uma redução da taxa” que varia em função do número de dependentes:

• 1 dependente: dedução de 20 euros
• 2 dependentes: dedução de 40 euros
• 3 dependentes ou mais: dedução de 70 euros

Para usufruir do IMI Familiar, a casa tem de ser dos proprietários, destinada a habitação própria e permanente, e estar registada como morada fiscal da família. 

O desconto do IMI Familiar é automático?

Sim, é automático. Os contribuintes com direito a desconto no IMI não têm de o solicitar às Finanças, pois é a própria Autoridade Tributária que confirma, no registo do agregado familiar de cada contribuinte, se este é elegível para a atribuição do desconto. Em caso afirmativo, a nota de cobrança de IMI é enviada já com o desconto atribuído.

Quais são as isenções de IMI que existem?

Existem dois tipos de isenção de IMI:

• Permanente – destinada a agregados familiares com rendimentos mais baixos;
• Temporária – isenção de três anos destinada a quem compra um imóvel novo.

Como pode ficar isento de IMI?

A atribuição da isenção depende sempre do rendimento e do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. Segundo o código do IMI (artigo 11º A), o rendimento bruto total do agregado familiar não pode ser superior a 2,3 vezes o valor anual do IAS e o VPT dos prédios rústicos e urbanos pertencentes ao agregado familiar não pode exceder 10 vezes o valor anual do IAS. Em 2023, o Indexante dos Apoios Sociais (IAS) correponde a 480,43 euros. No entanto, para efeitos da isenção de IMI, o IAS corresponde ao valor do salário mínimo em 2010 (475 euros).

Assim, para efeitos de isenção de IMI, tem de ter em conta:

• Isenção permanente – têm direito as famílias com rendimentos até 15.469,85 euros (2,3 x 480,43 euros x 14 meses). O VPT global dos imóveis do agregado não pode ser superior a 10 vezes o valor anual do IAS, isto é, 67.260, 20 euros (480,43 euros x 14 meses x 10).
• Isenção temporária – o rendimento coletável anual do agregado familiar não pode ultrapassar 153.300 euros; e o imóvel não pode ter um VPT superior a 125.000 euros. Esta isenção pode ser atribuída duas vezes ao mesmo contribuinte ou agregado familiar, em momentos temporais diferentes.

Como posso pedir a isenção?

Tanto a atribuição de isenção permanente como a temporária é efetuada de forma automática. No entanto, nos imóveis destinados a habitação própria e permanente que tenham sido construídos, ampliados ou melhorados, é necessário entregar um requerimento nas Finanças.

Atenção! De acordo com o Orçamento do Estado partir de 2023, deixa de haver isenção automática do IMI nos centros históricos. A partir de agora, caberá aos municípios decidirem, uma vez que o IMI é uma receita própria dos municípios.

Se tiver uma dívida ao Estado, posso beneficiar de isenção de IMI?

Sim. Desde 2016 que pode ter direito à isenção permanente, mesmo com dívidas por regularizar. Mas não tem direito à isenção temporária atribuída quando compra casa nova.

É necessário viver na casa para ter isenção?

Sim. Só é possível beneficiar tanto da isenção permanente, como da temporária, se o imóvel se destinar à habitação própria permanente. Ou seja, terá de ser o domicílio fiscal dos proprietários, com a morada associada no Cartão de Cidadão. Existe uma exceção para a isenção de IMI permanente. Os idosos que passem a viver num lar ou em casa de familiares podem manter a isenção desde que comprovem, junto da AT, que o imóvel era a sua habitação própria permanente.

E se comprar uma casa para arrendar?

Nesse caso, não tem direito a isenção.

A garagem está incluída na isenção de IMI?

Sim. Tanto a isenção permanente como a temporária incluem garagens, despensas e arrumos, desde que esses espaços estejam integrados no mesmo edifício ou conjunto habitacional e sejam utilizados exclusivamente pelo proprietário e respetivo agregado familiar.

A isenção pode ser retirada?

Sim. Se deixarem de existir algumas das condições necessárias para manter a isenção ou se algum elemento do agregado familiar fizer a entrega da declaração de IRS fora do prazo. Alguns exemplos:

• Se fizer obras na casa e o valor de avaliação passar a ser superior a 66.500 euros
• Se a família se mudar para casa do idoso e passar a incluí-lo no IRS como agregado familiar, os rendimentos do agregado podem passar a ser superiores a 15.469,85 euros e assim ditar o fim da isenção.
• Nunca poderá beneficiar de duas isenções em simultâneo. Se o idoso tiver mais do que um imóvel em seu nome, só pode ficar isento de pagar o imposto relativo à casa onde vive de forma permanente.

Os prédios com interesse histórico também têm isenção?

A isenção de IMI concedidas a prédios de interesse histórico deixou de ser garantida a partir de 2023. O Governo decidiu acabar com a isenção automática de IMI de todos os imóveis sediados em centros históricos, deixando essa decisão nas mãos dos municípios. Atualmente, é necessário que o município reconheça estes imóveis como estabelecimentos de interesse histórico e cultural ou social local e que os imóveis integrem o inventário nacional.

E se for um prédio para reabilitação?

É outra das isenções temporárias previstas na lei. Os prédios urbanos ou frações autónomas com mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana, podem deixar de pagar IMI durante 3 anos. Para isso, é necessário que a autarquia reconheça a reabilitação. A isenção pode ser renovada, a pedido do proprietário, por mais 5 anos, no caso de habitação própria e permanente ou imóveis destinados a arrendamento para habitação permanente.

Nos últimos tempos, a Autoridade Tributária tem vindo a aumentar vários coeficientes que fazem parte da estimativa do Valor Patrimonial Tributário (VPT), valor que nos imóveis tem incidência direta no imposto a pagar na obrigação fiscal. É da responsabilidade do proprietário decidir se quer ou não reavaliar o IMI. Portanto não se esqueça de simular a reavaliação do seu imóvel para saber se pode beneficiar de uma redução do IMI. E esteja também atento aos descontos como o IMI Familiar ou às isenções que existem. Mas acima de tudo, não deixe passar o prazo de pagamento!