Em que situações tem de pagar IMT?

O imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) é um custo associado à compra de uma casa. O montante a pagar depende do tipo de imóvel (rústico ou urbano), do seu valor e do destino que lhe vai dar. A boa notícia é que a lei prevê algumas isenções para este imposto, nomeadamente para os jovens até aos 35 anos.

Comprar um imóvel é um dos maiores investimentos que se pode fazer ao longo da vida. Porém, além do preço da propriedade, existem diversos custos adicionais que podem surpreender os compradores menos atentos. Um desses custos é o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis, mais conhecido como IMT. Este imposto, muitas vezes esquecido na hora de fechar um negócio, pode impactar significativamente o orçamento dos novos proprietários.

Mas sabia que há outras situações, para além da compra da casa, em que se aplica o IMT? Acontece, por exemplo, com permutas de imóveis ou quando alguém é favorecido na partilha de uma herança.

Explicamos as regras, exceções e contas deste imposto, para que cumpra as suas obrigações fiscais e possa tomar decisões conscientes.  

O que é o IMT?

O imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis veio substituir o imposto municipal de sisa. Aplica-se em situações de transmissão a título oneroso, isto é, sempre que a propriedade de um imóvel – ou de outras figuras, como quotas de uma sociedade – passa para outra pessoa ou entidade, através de uma transação.

No caso de transações de imóveis, é o comprador que tem de pagar o imposto, que é calculado com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT) ou no valor declarado na escritura (é escolhido o maior). Sem o comprovativo de pagamento não é possível fazer a escritura.

Quando se aplica o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis?

O pagamento do imposto é obrigatório na compra de um imóvel para habitação própria e permanente de valor superior a 101.917 euros. 

Se, em vez de comprar, fizer uma permuta de casa, a diferença de valor entre os dois imóveis está sujeita a imposto. No entanto, se existir uma venda no espaço de um ano após a troca, quem vender terá de pagar IMT sobre o valor do imóvel.

Nas heranças e partilhas, quem receber uma quota-parte superior aos outros herdeiros, tem de pagar imposto sobre o excesso. Esta regra não se aplica às partilhas durante um processo de divórcio se o casamento não tiver sido celebrado em regime de separação de bens.

A aplicação do IMT não se limita à compra e venda de imóveis. Fique a conhecer mais alguns exemplos de  transmissões de bens que estão sujeitas a este imposto:

• A venda ou cessão do direito a águas;
• As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital das sociedades;
• O arrendamento, se existir uma cláusula de que os bens arrendados passam para o arrendatário após um determinado período; 
• Os arrendamentos e subarrendamentos a longo prazo, quando os contratos, somando o período inicial e eventuais prorrogações acordadas durante sua vigência, ultrapassem 30 anos. Esta classificação é mantida independentemente de mudanças de senhorio, valor da renda ou outras condições contratuais.
•  A aquisição de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular, das quais resulte que um dos titulares ou dois titulares casados ou unidos de facto fiquem a dispor de, pelo menos, 75 % das unidades de participação representativas do património do fundo.

Como se calcula o IMT?

O valor a pagar depende do montante da aquisição do imóvel. Se o VPT (valor patrimonial tributário) da casa for diferente do que consta da escritura, o IMT vai incidir sobre o que for mais elevado.

Esse valor é depois multiplicado pelas taxas em vigor, que dependem da localização (se fica em Portugal continental ou nos arquipélagos da Madeira e Açores), de ser um prédio rústico ou urbano e da finalidade (habitação própria, arrendamento ou habitação secundária). 

Para os prédios rústicos (terrenos) a taxa em vigor é de 5%. No caso das casas destinadas exclusivamente a habitação própria e permanente, as taxas são as seguintes:

V​​alor sobre que incide o IMT ( em euros)	Taxas percentuais
	Marginal	Média
Até 101.917	0	0
De mai​s de 101.917 a 139.412	2	0,537 9
De mais de 139 412 a 190.086	5	1,727 4
De mais de 190.086 a 316.772	7	3,836 1
De mais de 316-772 a 633.453	8	–
De mais de 633.453 a 1.102.920	6 (taxa única)
Superior a 1.102.920	7,5 (taxa única)

Estão previstas outras taxas, por exemplo, para casas destinadas a habitação secundária ou que tenham sido compradas por entidades com sede em paraísos fiscais. Pode encontrar todos os valores em vigor nesta página no Portal das Finanças.

Quando e como se paga?

Geralmente é possível pagar o IMT no local onde se faz a escritura do imóvel. Também pode fazer o pagamento nos balcões das Finanças, nos CTT, multibanco, homebanking ou nas instituições bancárias que têm protocolos com a Autoridade Tributária.

Para saber o valor a pagar, basta aceder à sua página no Portal das Finanças e seguir estes passos:  Cidadãos > Serviços > Imposto Municipal sobre as Transmissões > Entregar Declaração. O passo seguinte é o preenchimento do Modelo 1 do IMT.

O pagamento do IMT deve ser efetuado no prazo que consta nas guias até ao final do 1ª dia útil seguinte ao da liquidação. Se não efetuar o pagamento no prazo, as guias ficam sem efeito e vai ter de começar o pedido de pagamento do início, o que poderá levar a atrasos na escritura.

É possível ter isenção de IMT?

É possível beneficiar de isenção de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis se o imóvel que comprar se destinar a habitação própria e permanente e tiver um valor inferior a 101.917 euros. Esta casa será o seu domicílio fiscal e terá de ser habitada no prazo de seis meses após a aquisição, construção, ampliação ou obras de melhoramentos. 

A compra de um imóvel para afetação ao Programa de Apoio ao Arrendamento – com a realização de um contrato de arrendamento no prazo de seis meses a contar da data da aquisição – também permite beneficiar de isenção.

Estão igualmente isentos os imóveis comprados aos bancos devido a um processo de execução, falência e insolvência.

A isenção também se aplica à aquisição de imóveis com mais de 30 anos, localizados em áreas de reabilitação urbana e que precisem de obras de reabilitação. Estas devem começar no prazo máximo de três anos após a escritura.

Imóveis rústicos localizados em zonas de intervenção florestal e prédios para revenda (no prazo máximo de três anos após a compra) também estão isentos.

Isenção de IMT para jovens

Os jovens até aos 35 anos de idade beneficiam, a partir de 1 de agosto de 2024, de uma isenção de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis na compra de casas para habitação própria e permanente de valor inferior a 316.772 euros (4.º escalão do MIT).

Acima deste valor e até aos 633.453 euros está prevista uma isenção parcial.

As casas mais caras não beneficiam desta isenção, que só se aplica na compra da primeira habitação por jovens que não sejam considerados como dependentes para efeitos de IRS.

Como pedir a isenção de IMT?

Se tem condições para beneficiar da isenção, deve apresentar o pedido antes de comprar e fazer a escritura do imóvel. O pedido é feito através do preenchimento do Modelo 1 do IMT no portal das Finanças.  Caso pretenda, também pode entregar o pedido num serviço de finanças, mas será necessário agendar previamente.