Tem mesmo de pagar IMT? As exceções que podem fazê-lo poupar

Índice de conteúdos:

1. O que é o IMT?
2. Em que situações se tem de pagar IMT?
3. Como se calcula o valor do IMT a pagar?
4. Quando e como se paga o IMT?
5. É possível ter isenção de IMT?

Geralmente, a compra de uma casa significa que vai ter de pagar IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis). O valor depende de alguns fatores, como o tipo de imóvel (rústico ou urbano), o seu valor e o destino que lhe vai dar.

Existem, no entanto, situações em que pode beneficiar de uma isenção de IMT. É o que acontece, por exemplo, aos jovens até aos 35 anos na compra da primeira habitação. Existem ainda outras exceções e há, também, casos em que se tem de pagar este imposto mesmo que não esteja em causa a aquisição de um imóvel. Conheça todas as regras, exceções e contas do IMT.

O que é o IMT?

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis veio substituir o Imposto Municipal de Sisa. Aplica-se em situações de transmissão a título oneroso, isto é, sempre que a propriedade de um imóvel – ou de outras figuras, como quotas de uma sociedade – passa para outra pessoa ou entidade através de uma transação.

No caso das transações de imóveis, é o comprador que tem de pagar o imposto, que é calculado com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT) ou no valor declarado na escritura (é escolhido o maior).

Importa referir que sem o comprovativo de pagamento do IMT não é possível fazer a escritura.

Em que situações se tem de pagar IMT?

Segundo o Código do IMT, o pagamento do imposto é obrigatório quando existe uma transmissão onerosa (ou seja, com contrapartidas económicas) do direito de propriedade de um imóvel. Mas existem outras situações em que este imposto é cobrado. Conheça-as abaixo.

Compra de casa

É obrigatório pagar IMT se comprar uma casa para habitação própria e permanente de valor superior a 106.346 euros. Existem, no entanto, isenções, que conheceremos noutro ponto deste artigo.

Permutas de imóveis

Se, em vez de comprar, fizer uma permuta de casa, a diferença de valor entre os dois imóveis está sujeita a imposto. O pagamento do IMT cabe a quem receber o imóvel de menor valor. Contudo, se o valor da diferença for inferior a 106.346 euros, existe isenção.

Há, no entanto, um ponto importante a ter em conta: se existir uma venda no espaço de um ano após a troca, o vendedor terá de pagar IMT sobre o valor do imóvel.

Heranças e partilhas

Nas heranças e partilhas, quem receber uma quota-parte superior aos outros herdeiros, tem de pagar IMT sobre o excesso. Esta regra não se aplica às partilhas durante um processo de divórcio se o casamento não tiver sido celebrado em regime de separação de bens.

Outras situações

A aplicação deste imposto não se limita à compra e venda de imóveis. Fique a conhecer mais alguns exemplos de transmissões de bens que estão sujeitas ao pagamento de IMT:

• A venda ou cessão do direito a águas;

• As entradas dos sócios com bens imóveis para a realização do capital das sociedades;

• O arrendamento, se existir uma cláusula de que os bens arrendados passam para o arrendatário após um determinado período;

• Os arrendamentos e subarrendamentos a longo prazo, quando os contratos, somando o período inicial e eventuais prorrogações acordadas durante a sua vigência, ultrapassam os 30 anos. Esta classificação é mantida independentemente de mudanças de senhorio, valor da renda ou outras condições contratuais.

• A aquisição de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular, das quais resulte que um dos titulares ou dois titulares casados ou unidos de facto fiquem a dispor de, pelo menos, 75% das unidades de participação representativas do património do fundo.

Como se calcula o valor do IMT a pagar?

O valor de IMT a pagar depende do montante da aquisição do imóvel. Se o Valor Patrimonial Tributário da casa for diferente daquele que consta na escritura, o IMT vai incidir sobre o que for mais elevado.

Esse valor é depois multiplicado pelas taxas em vigor, que dependem da localização (se fica em Portugal continental ou nos arquipélagos da Madeira e Açores), de ser um prédio rústico ou urbano e da finalidade (habitação própria, arrendamento ou habitação secundária).

Para os prédios rústicos (terrenos) a taxa em vigor é de 5%. No caso das casas destinadas exclusivamente a habitação própria e permanente, as taxas são as seguintes:

Estão previstas outras taxas, por exemplo, para casas destinadas a habitação secundária ou que tenham sido compradas por entidades com sede em paraísos fiscais. Pode encontrar todos os valores em vigor no Código do IMT.

A fórmula de cálculo do IMT é a seguinte:
(Valor da escritura ou VPT × Taxa) – Parcela a abater

No site da Ordem dos Notários pode encontrar um simulador que lhe permite, de forma simples, calcular o valor de IMT a pagar.

Quando e como se paga o IMT?

Geralmente, é possível pagar o IMT no local onde se faz a escritura do imóvel. Também pode fazer o pagamento nos balcões das Finanças, nos CTT, multibanco, homebanking ou nas instituições bancárias que têm protocolos com a Autoridade Tributária.

Para saber o valor a pagar, basta aceder ao Portal das Finanças e seguir estes passos:

1. Autentique-se com o seu NIF e senha de acesso, Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão;
2. Selecione Cidadãos > Serviços > Imposto Municipal sobre as Transmissões > Entregar Declaração;
3. Preencha e submeta o Modelo 1 do IMT.

O pagamento do IMT deve ser efetuado no prazo que consta nas guias, até ao final do 1.º dia útil seguinte ao da liquidação. Se não efetuar o pagamento no prazo, as guias ficam sem efeito e vai ter de começar o pedido de pagamento do início, o que poderá levar a atrasos na escritura.

É possível pagar o IMT em prestações?

O pagamento do IMT em prestações só é possível quando é a AT a fazer a liquidação oficiosa. Ou seja, em situações de incumprimento, correções ao valor que o contribuinte declarou ou cruzamento de dados (isto é, quando o Fisco deteta uma situação em que deveria ter sido pago o IMT e não foi).

É possível ter isenção de IMT?

Sim, é possível beneficiar de isenção de IMT se o imóvel que comprar se destinar a habitação própria e permanente e tiver um valor inferior a 106.346 euros. Esta casa será o seu domicílio fiscal e terá de ser habitada no prazo de seis meses após a aquisição, construção, ampliação ou obras de melhoramentos.

A compra de um imóvel para afetação ao Programa de Apoio ao Arrendamento – com a realização de um contrato de arrendamento no prazo de seis meses a contar da data da aquisição – também permite beneficiar de isenção.

A isenção também se aplica à aquisição de imóveis com mais de 30 anos, localizados em áreas de reabilitação urbana e que precisem de obras de reabilitação. Estas devem começar no prazo máximo de três anos após a escritura.

Imóveis rústicos localizados em zonas de intervenção florestal e prédios para revenda (por pessoas ou empresas que exerçam essa atividade) também estão isentos.

As casas adquiridas pelos bancos em processo de falência ou de insolvência também ficam isentas. 

Existe, ainda, um regime especial para os jovens até aos 35 anos, que garante isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra da primeira habitação.

Como funciona a isenção de IMT para jovens?

Os jovens até aos 35 anos ficam isentos do pagamento do IMT na compra da primeira casa para habitação própria e permanente. Para beneficiar desta isenção há algumas condições a cumprir, nomeadamente:

• O valor da casa não pode exceder os 330.539 euros. Acima deste valor e até aos 660.982​ euros a isenção é parcial;
• Os jovens não podem ser considerados como dependentes para efeitos de IRS;
• E também não podem ser proprietários, ainda que parcialmente, de outro imóvel para habitação. 

Como pedir a isenção de IMT?

Para pedir a isenção do IMT, deve preencher o Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças. Para isso, e antes de fazer o pedido, confirme que tem estas informações:

• Identificação dos compradores e vendedores (nome, NIF, morada fiscal, estado civil e regime de casamento);
• Descrição do imóvel, que pode consultar no registo predial;
• Valor da compra (o maior dos valores do ato, contrato ou valor patrimonial).

Se preferir, também pode preencher o documento e entregá-lo presencialmente num serviço das Finanças.