Permuta de casa: como funciona a troca de imóveis?
A permuta de casa pode ser uma alternativa interessante à compra e venda de imóveis. Saiba como funciona este processo e quais são as vantagens.
Índice de conteúdos:
- O que é a permuta de casa?
- Quais as etapas do processo?
- Quais as vantagens?
- Quais os impostos a pagar?
- Cuidados a ter num processo de permuta
Quando se compra uma casa, tem-se em conta as necessidades do momento como o tamanho, o número de assoalhadas e a localização. No entanto, o tipo de imóvel que precisamos – e queremos – vai-se alterando ao longo da vida e o que serve numa determinada altura, deixa de fazer sentido noutra.
Se está nesta situação, a permuta de casa pode ser uma boa alternativa para mudar de propriedade.
Ainda que não seja muito comum, esta prática tem algumas vantagens, especialmente a nível financeiro, já que os custos com que terá de arcar não são tão elevados como quando se compra uma casa.
O que é a permuta de casa?
A permuta de casa é uma troca de imóveis, geralmente de valor semelhante, entre duas partes. Na prática, em vez de cada proprietário vender a sua casa para depois comprar outra, trocam-nas entre si.
Este procedimento pode ser especialmente útil para quem quer mudar de casa, mas quer evitar todo o processo burocrático e os custos elevados associados à compra e venda de um imóvel.
Apesar de não ser obrigatório, caso os imóveis não tenham o mesmo valor, os proprietários fazem o acerto da diferença e, aquele que tem a casa de menor valor tem de pagar o remanescente ao proprietário com a casa mais cara.
Vamos a um exemplo prático. O proprietário A tem um imóvel avaliado em 200.000 euros e vai permutá-lo com o proprietário B, cuja casa vale 250.000 euros. Assim, o proprietário A deve pagar os 50.000 euros de diferença ao proprietário B.
A permuta de casa não está prevista na lei, mas é um negócio válido aos olhos do direito português.
Permutar casa: as etapas do processo
A permuta de casa entre particulares implica alguns passos, nomeadamente:
1. Encontrar um imóvel compatível: o primeiro passo é encontrar uma casa com as características pretendidas, que esteja disponível para permuta.
2. Avaliar as propriedades: depois de encontrar o imóvel pretendido, ambas as casas devem ser avaliadas de forma justa e precisa. A avaliação é crucial para garantir que os valores dos imóveis são semelhantes ou, em caso de diferença de preços, para determinar o valor da compensação monetária
3. Assinar o contrato de permuta: assim que estiver tudo acordado entre os dois proprietários, deve ser assinado o contrato-promessa de permuta, o que não exclui o contrato de compra e venda, se houver alguma transação financeira envolvida (como o pagamento de uma diferença de valor em dinheiro entre os imóveis permutados). No documento, que deve ser elaborado por um advogado, devem constar informações como a descrição detalhada das propriedades, o valor de cada imóvel e as condições da permuta. A assinatura por ambas as partes, que deve ser feita perante a presença de um notário, oficializa o negócio.
4. Pedir o distrate: caso existam hipotecas, os proprietários devem pedir ao banco o distrate. Este documento comprova que o crédito foi liquidado. Em alternativa, podem ser pedidos os registos provisórios das novas hipotecas.
5. Pagar os impostos e taxas: se os imóveis não tiverem valor equivalente, quem ficar com a casa mais cara tem de pagar o Imposto do Selo e o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) correspondente à diferença de valor.
6. Reunir os documentos necessários:
- Identificação e NIF dos dois proprietários;
- Certidão Permanente de Registo Predial (documento que mostra todos os registos feitos e pendentes sobre um imóvel);
- Caderneta Predial Urbana ou pedido de inscrição do prédio na matriz (modelo I do IMI);
- Licença de utilização do imóvel para casas construídas depois de agosto de 1951;
- Ficha Técnica de Habitação, se a licença de utilização tiver sido emitida após 30 de março de 2004;
- Certificado energético;
- Comprovativo de pagamento do Imposto do Selo e do IMT.
7. Realizar a escritura: o último passo é a formalização da permuta com a assinatura da escritura, que pode ser feita através do serviço Casa Pronta ou de documento particular autenticado.
Quais são as vantagens da permuta?
Quando comparada com um processo de compra e venda, a permuta de casa tem algumas vantagens que, no geral, podem ser resumidas em menos encargos financeiros e menos burocracia.
Mais rápido e menos complexo
No processo de permuta de casa ambos os proprietários são, ao mesmo tempo, vendedores e compradores. Assim, evita-se a realização de dois processos separados e poupa-se em custos notariais.
Apesar disso, as etapas da permuta e os documentos necessários são idênticos aos de um processo de compra e venda.
Outra vantagem, que torna a permuta menos complexa, é o facto de ser mais fácil compatibilizar o momento de entrega do imóvel vendido com o momento de tomada de posse da nova casa.
Uma das principais desvantagens deste processo é que nem sempre é fácil encontrar um imóvel com as características pretendidas que esteja disponível para permuta.
Maior flexibilidade financeira
Enquanto que a compra de uma casa envolve, por norma, um pedido de crédito habitação ao banco, a permuta permite minimizar, ou até mesmo eliminar, a necessidade de financiamento.
Mesmo que um dos imóveis seja mais caro e seja necessário pedir um empréstimo para pagar a diferença, o valor será, à partida, inferior ao que seria num processo de compra de casa.
Menos custos com impostos
Apesar de, tal como na compra, a permuta estar sujeita ao pagamento do IMT e do Imposto do Selo, o encargo financeiro é consideravelmente menor.
Num processo de compra e venda, o valor destes impostos é calculado tendo em conta o valor total do negócio e cada uma das partes tem de pagar o imposto relativo aos imóveis adquiridos.
Já numa permuta, o valor do IMT a pagar incide apenas sobre a diferença de valores entre os imóveis.
Quais são os impostos a pagar?
Num processo de permuta, o proprietário que ficar com a casa mais cara tem sempre de pagar o Imposto do Selo e o IMT sobre a diferença entre os valores de venda ou a diferença entre os Valores Patrimoniais Tributários (VPT), se forem superiores.
O imóvel de valor inferior fica isento de IMT e o mesmo acontece se as casas tiverem o mesmo preço: não é necessário pagar este imposto.
Mas tenha atenção: desde 2023, a isenção de IMT só é possível se nenhum dos proprietários vender o imóvel no prazo de um ano a contar da data da permuta. Caso o façam, quem vender terá de pagar o imposto sobre o Valor Patrimonial Tributário do imóvel.
Além disso, ao vender a casa antes de completado um ano da permuta, é necessário apresentar a declaração de modelo oficial nas Finanças no prazo de 30 dias a contar da data de transmissão.
Seguindo o exemplo dado no início, fazemos as contas para ter uma ideia dos impostos a pagar em caso de permuta e em caso de compra de uma propriedade.
O proprietário A, que vai ficar com a casa mais cara (de 250.000 euros), tem de pagar impostos sobre os 50.000 euros de diferença no valor dos imóveis. No entanto, e de acordo com as tabelas em vigor, os imóveis até 104.261 euros estão isentos de IMT. Isto significa que, nesta situação, o proprietário A teria de pagar apenas 400 euros do Imposto do Selo. Caso tivesse comprado a propriedade, o custo total em impostos seria de 9.477,58 euros (7.477,58 euros de IMT e 2.000 euros de Imposto do Selo).
Caso tivesse comprado a propriedade, o custo total em impostos seria de 9.477,58 euros (7.477,58 euros de IMT e 2.000 euros de Imposto do Selo).
Para saber quanto terá de pagar em impostos, pode utilizar o simulador de IMT do Portal dos Notários.
Além dos impostos diretos, a permuta de casas pode implicar outros custos, como a assinatura da escritura no notário, os registos da propriedade e eventuais comissões bancárias.
Declarar a permuta no IRS
Se uma das partes obtiver lucro com a permuta (por exemplo, o valor do imóvel que recebeu é superior ao valor do imóvel que entregou), o ganho pode ser considerado uma mais-valia, que é tributada. Assim, é necessário declarar em IRS, preenchendo o anexo G, o valor da permuta e de qualquer mais-valia obtida.
No entanto, há casos em que os ganhos obtidos podem estar isentos de tributação. Por exemplo, quando o valor obtido na permuta é reinvestido na compra de outro imóvel destinado a habitação própria e permanente.
O que fazer se houver créditos associados aos imóveis?
Uma permuta obriga sempre à liquidação do crédito atual e à contratação de um novo. Por isso, se tem um empréstimo, deve consultar o seu banco para saber quais os procedimentos a seguir.
Cuidados a ter num processo de permuta
Se está a pensar permutar o seu imóvel, é importante que siga algumas boas práticas para não ter surpresas desagradáveis mais tarde:
- Faça uma visita à habitação para detetar possíveis problemas, como humidade, infiltrações, ou a necessidade de obras. Também é importante que confirme se o imóvel não tem dívidas, penhoras ou ações judiciais;
- Garanta que todos os documentos da casa com que vai ficar estão corretos;
- Certifique-se que os seus direitos estão assegurados no contrato-promessa e que tudo o que for negociado fica por escrito;
- Depois de feita a permuta, faça um seguro multirriscos-habitação para salvaguardar qualquer eventualidade.
Onde encontrar imóveis para permuta
A quantidade de imóveis disponíveis para permuta é muito inferior ao número de casas para comprar. Ainda assim, é possível encontrar opções. Faça uma pesquisa nos sites de imobiliárias e nos portais agregadores de imóveis.