O seguro de condomínio é obrigatório? Descubra tudo
O seguro de condomínio é essencial para garantir que o prédio está protegido caso algo aconteça. No entanto, este é um assunto que ainda cria muitas dúvidas entre quem mora em apartamentos.
Quem o deve contratar, pagar, o que está ou não abrangido e o que fazer em caso de sinistro são algumas das perguntas mais comuns entre condóminos. Dúvidas estas que deve esclarecer, até para saber se não está a duplicar seguros ou a pagar mais do que devia.
Índice de conteúdos:
- O que é o seguro de condomínio?
- Que seguros existem para condomínios?
- O que determina o valor do prémio?
- Como se faz a atualização do capital seguro?
- Quais as vantagens do seguro de condomínio?
- O que fazer em caso de sinistro?
O que é o seguro de condomínio?
O seguro de condomínio é um seguro destinado a imóveis em propriedade horizontal, isto é, edifícios ou conjuntos de edifícios que pertencem a várias pessoas.
Cada proprietário tem poderes exclusivos sobre a sua fração autónoma (por exemplo, loja ou apartamento) e todos têm direitos e deveres em relação às partes comuns como escadas, corredores ou telhados.
Os seguros de condomínio protegem tanto as partes comuns como as frações autónomas.
O seguro do condomínio é obrigatório?
Segundo a lei, é obrigatório existir um seguro contra incêndio do edifício, que inclua as partes comuns e as frações autónomas. Este seguro de incêndio pode ser contratado por cada condómino – proprietários de fração autónoma – individualmente ou pela administração do condomínio.
Embora a lei só obrigue à contratação do seguro de incêndio, é comum que tanto os administradores de condomínios como os próprios condóminos optem por um seguro multirriscos, que é mais abrangente.
Quem tem a obrigação de contratar?
A responsabilidade pela contratação do seguro é de cada proprietário, mas se os condóminos não o contratarem, o administrador do condomínio tem o dever de o fazer, cobrando-lhes o valor do prémio relativo à sua fração e partes comuns.
Caso a administração decida contratar um seguro para todo o edifício, os proprietários que já tenham feito individualmente um seguro de incêndio ou multirriscos não são obrigados a aderir. No entanto, devem apresentar anualmente um comprovativo em como fizeram o pagamento do prémio do seu seguro, mostrando que a apólice está válida.
Que tipos de seguros existem para condomínios?
As opções em termos de seguros de condomínios são o seguro contra incêndio, que é obrigatório por lei e que cobre danos causados por fogo nas partes comuns e nas frações autónomas e o seguro multirriscos.
O seguro de incêndio pode também incluir coberturas que abranjam os estragos causados pelo combate ao fogo ou por causas diretamente relacionadas com o incêndio, como calor ou explosões.
Já o seguro multirriscos tem, além das coberturas relacionadas com incêndio, coberturas adicionais que podem incluir:
- Desastres naturais;
- Explosão ou queda de raio;
- Furto ou roubo;
- Aluimento de terras;
- Danos em canalizações;
- Quebra e queda de painéis solares;
- Fenómenos sísmicos;
- Danos estéticos causados por sinistro;
- Responsabilidade civil (danos a terceiros devido a sinistro no edifício. Por exemplo, se uma varanda cair sobre carros estacionados que pertençam a pessoas estranhas ao condomínio).
Entre as exclusões estão, por exemplo, acidentes que envolvam pessoas que têm contrato com o condomínio, como empregadas de limpeza, já que estas estão abrangidas pelo seguro de acidentes de trabalho.
Danos causados por falta de manutenção, infiltrações, humidade e condensação estão normalmente excluídos deste tipo de seguro.
É importante ter em conta que as coberturas e exclusões variam bastante de acordo com as seguradoras e produtos contratados. Como tal, deve consultar a apólice para perceber o que está ou não abrangido pelo seguro de incêndio ou multirriscos.
O que determina o valor do prémio?
O prémio é calculado com base em fatores como o valor de reconstrução, a localização, antiguidade do edifício e o estado de conservação, existindo fatores agravantes e minorantes. Ou seja, que podem contribuir ou não para encarecer o prémio a pagar.
O valor da construção diz respeito às frações aderentes à apólice, o que inclui o valor proporcional das partes comuns do edifício. Não inclui o valor do terreno e não tem em conta o valor comercial do imóvel.
Como se faz a atualização do capital seguro?
O capital seguro deve ser determinado e atualizado periodicamente pelo tomador do seguro, ou seja, pela pessoa que o contratou. No caso do seguro de condomínio, o tomador será a administração do condomínio ou o condómino.
No caso do seguro de incêndio, a atualização anual do capital seguro é obrigatória. Assim, cada condómino tem de atualizar o capital seguro para a sua fração, de acordo com o valor que for aprovado na assembleia de condóminos (atualização convencionada). Neste caso, a atualização é feita com base numa percentagem indicada pelo administrador (por exemplo, 5% todos os anos).
Se esse valor não tiver sido aprovado, a atualização tem de ser feita de acordo com o Índice de Edifícios (IE) pela Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF). O IE é atualizado trimestralmente e aplica-se às apólices com início ou vencimento nesse trimestre, como pode ver neste exemplo, que diz respeito ao primeiro trimestre de 2025.
O que acontece se o capital seguro não estiver atualizado?
Caso não seja feita a atualização do capital seguro e ocorrer um sinistro, os condóminos podem ser penalizados na indemnização a receber.
Vejamos um exemplo: o capital seguro não foi atualizado e está nos 70 mil euros. O custo da reconstrução são 100 mil euros. Em caso de sinistro, a seguradora vai aplicar a regra proporcional no cálculo da indemnização, pelo que só vai pagar 70% dos prejuízos.
No caso oposto, em que o capital seguro é superior ao valor de reconstrução ou de substituição, a indemnização da seguradora tem como limite o valor de reconstrução. Ou seja, também não compensa ter um capital seguro muito superior ao valor da reconstrução.
Quais as vantagens do seguro de condomínio?
O seguro de condomínio assegura que está a cumprir a lei e garante proteção para a sua fração e para as partes comuns. A contratação de um seguro para todos os condóminos pode trazer algumas vantagens adicionais.
Como só existe um seguro partilhado por todos, o prémio pode ser mais baixo do que se contratasse individualmente. De qualquer forma, é aconselhável comparar coberturas, para perceber se compensa.
Além disso, a gestão do seguro, sobretudo quando acontecem sinistros, pode ser facilitada, porque não há várias seguradoras envolvidas.
O que fazer em caso de sinistro?
Se o seguro foi contratado pelo condomínio, terá de ser a administração a entrar em contacto com a seguradora para fazer a participação do sinistro.
Depois, o processo segue os procedimentos normais. É feita uma peritagem para avaliação de danos e, caso a seguradora confirme que estes estão abrangidos pelas coberturas contratadas, é paga a indemnização para reparação ou substituição do que ficou estragado.