Direitos e Deveres

Vive em condomínio? Há novas regras

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Viver num condomínio tem novas regras. Administradores ganham poderes e novas obrigações e os condóminos passam a ter alguns deveres perante a administração. Fique a saber o que mudou com a nova lei.

Já está em vigor a lei que revê o regime de propriedade horizontal e que visa facilitar a vida e gestão dos condomínios em Portugal. A partir de agora, os administradores poderão intervir em todas as situações de urgência, como apresentação de queixas-crime em nome da assembleia, e no processo de cobranças de montantes em dívida. Já os condóminos, no caso de pretenderem vender ou doar a casa, terão de pedir ao administrador do condomínio, uma declaração onde constem todos os montantes referentes aos encargos do condomínio e a possíveis valores em dívida. Também as assembleias de condomínio podem começar a ser realizadas virtualmente, desde que todos os condóminos tenham meios para participar.

Quer vender a casa?

Se pretende vender uma casa integrada num condomínio, deve requerer junto do administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita que discrimine os montantes relativos a todos os encargos do edifício, bem como eventuais dívidas que possam existir.

A mesma declaração deve especificar qual a natureza da fração, os respetivos montantes dos encargos e prazos de pagamento e ainda, se houver dívidas suas ao condomínio, a natureza, os montantes, as datas de constituição e o vencimento.

A intenção de vender a sua casa deve ser comunicada ao administrador do condomínio por correio registado num prazo máximo de 15 dias, devendo este entregar-lhe o documento no prazo máximo de dez dias.

A apresentação deste documento é obrigatória aquando da venda da casa, a menos que o comprador declare, na escritura, que assume a responsabilidade pelas suas dívidas ao condomínio.

E as despesas relativas às partes comuns?

A nova lei prevê que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do prédio e referentes ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações, aquando das respetivas deliberações. No entanto, se as despesas relativas às partes comuns do edifício servirem apenas a algum dos condóminos, ficam a cargo somente dos que delas se servem, em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição.

Administradores de condomínio com mais responsabilidades

Com a entrada em vigor da nova lei, existem novas responsabilidades que competem ao administrador do condomínio, como:

  •  Verificar a existência dofundo comum de reserva;
  • Exigir aos condóminos o pagamento da sua quota parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias desde que regulamentadas pelo condomínio ou por decisão da assembleia;
  • Informar os condóminos, pelo menos a cada seis meses, via correio eletrónico ou por escrito, sempre que o condomínio for citado ou notificado em processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo, e a sua evolução;
  • Apresentar três orçamentos diferentes para a execução de obras de conservação extraordinária ou de inovação a realizar no condomínio, mediante deliberação em assembleia;
  • Emitir uma declaração escrita onde conste o montante de todos os encargos do condomínio em vigor e dívidas do condómino, sempre que solicitada pelo mesmo, num prazo máximo de dez dias;
  • Executar as deliberações da assembleia num prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado para o efeito, salvo situações de impossibilidade, devidamente fundamentadas;
  • Convocar assembleias extraordinárias de condóminos sempre que se verificar necessário intervir perante situações urgentes;
  • O administrador do condomínio passa a poder apresentar queixas-crime relacionadas com as partes comuns do condomínio, sem precisar de autorização prévia da assembleia de condóminos.

As novas responsabilidades do gestor do condomínio somam-se às que já existiam anteriormente, como era o caso de convocar assembleias, cobrar receitas, pagar as despesas comuns ou elaborar um orçamento de receitas e despesas referentes a cada ano.

Novas obrigações para condóminos

Por sua vez, cabe agora aos condóminos a atualização de elementos de identificação, ou seja, dados pessoais e de contacto. Como acima referido, caso o proprietário queira vender a casa, tem de o comunicar ao administrador por correio registado, no prazo máximo de 15 dias, com a indicação do nome completo e do NIF do futuro proprietário. Se não o fizer, vai ter de suportar as despesas inerentes à identificação do novo proprietário, assim como despesas de encargos em atraso e que vençam mesmo após a venda.

Assembleias de condóminos têm novas regras

  1. Convocatórias através de email

Se anteriormente as convocatórias para as assembleias de condomínio eram feitas por carta registada ou mediante a entrega em mãos de um comprovativo de receção a assinar pelo condómino com dez dias úteis de antecedência, agora podem ser feitas por correio eletrónico. Caso seja da vontade do condómino receber esta informação por via eletrónica, o mesmo deve manifestar-se em assembleia e indicar o endereço de email para o qual deve ser enviada. Esta informação deve ficar registada em ata e o interessado deve enviar, pela mesma via, o recibo de receção ao email.

  • Assembleias por videoconferência

Por deliberação da administração ou a pedido da maioria dos condóminos, a assembleia pode realizar-se por meios de comunicação à distância, através de videoconferência. Se algum dos condóminos não puder garantir a sua presença na assembleia online por falta de condições, terá de informar a administração para que esta assegure os meios necessários para a sua participação.

  • Atas obrigatórias e assinatura digital

Passa a ser obrigatória a redação de atas aquando da realização das assembleias de condóminos. Este documento deve conter os pontos essenciais abordados na reunião, assim como indicação do local, data, condóminos presentes e ausentes, as deliberações tomadas e assinada por todos os que participaram. Para além da assinatura manuscrita, pode também ser feita através de assinatura eletrónica qualificada.

Em alternativa, é ainda considerada válida a declaração do condómino, enviada por email para a administração, em que declara concordar com o conteúdo da ata remetida, pelo mesmo meio.

A lei atualmente em vigor prevê ainda que as assembleias de condóminos, com vista a discutir e aprovar as contas e o orçamento do condomínio, podem realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano, caso esta informação esteja implícita no regulamento do condomínio ou caso tenha sido aprovada em assembleia.

Como percebeu, esta lei vem alterar a vida dos condomínios e afetar as transações imobiliárias. Se vive num condomínio ou tem uma casa num condomínio, conheça aqui tudo o que mudou e evite dissabores.