Mais-valias no IRS: tudo o que tem de saber
As regras sobre mais-valias no IRS podem gerar algumas dúvidas, sobretudo quando é a primeira vez em que é necessário lidar com este tema. Vender uma casa ou ações são dois exemplos de situações em que as mais ou menos-valias podem ocorrer.
Por isso, é essencial saber o que fazer para declarar no IRS e como se calcula o imposto a pagar, assim como os casos em que é possível beneficiar de isenção de mais-valias no IRS.
O que são mais-valias
As mais-valias são o lucro obtido com a venda de um bem mobiliário (como ações) ou imobiliário, como uma casa ou um terreno. Se a diferença entre o preço da compra e o valor da transmissão for negativo, ou seja, se houver prejuízo na transação, considera-se que existem menos-valias.
Para efeitos de IRS, constituem mais-valias os ganhos obtidos que não são considerados como rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais (por exemplo, a renda de uma casa). Ou seja, que não podem ser enquadrados noutras categorias de rendimentos.
Incluem-se nesta categoria a venda de imóveis, o reembolso de obrigações e outros títulos de dívida, o resgate de unidades de participação em fundos de investimento e a liquidação destes fundos ou a venda de ações.
Também são mais-valias, por exemplo:
- A venda de propriedade intelectual, industrial ou de experiência adquirida no setor comercial, industrial ou científico se o vendedor não for o titular originário;
- Cedência, a troco de dinheiro, de posições contratuais ou outros direitos relativos a bens imóveis;
- Operações com instrumentos financeiros derivados ou warrants autónomos;
- A venda de criptoativos que não sejam valores mobiliários.
Como se calculam?
Para calcular o valor das mais-valias no IRS, a Autoridade Tributária (AT) apura a diferença entre o valor da realização (venda) e o da aquisição, deduzindo as despesas com a venda. A forma de cálculo e as despesas usadas para abater ao imposto a pagar são diferentes para as mais-valias mobiliárias e imobiliárias.
Como se calculam as mais-valias imobiliárias?
As mais-valias imobiliárias são calculadas recorrendo à fórmula:
Mais-valias = Valor de realização – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – (encargos com a realização e aquisição + despesas com a valorização do imóvel)
Contudo, para efeitos do cálculo das mais-valias no IRS nem sempre é considerado o valor total do lucro obtido com bens imóveis.
Assim, só é tida em conta a totalidade do valor das mais-valias no IRS se o imóvel em causa tiver beneficiado de um apoio não reembolsável atribuído pelo Estado ou outras entidades públicas. Nos restantes casos só é considerado 50% do valor.
Para o cálculo aplica-se ainda um coeficiente de correção monetária, cujo valor é atualizado anualmente por portaria do Ministério das Finanças. Este coeficiente é usado sempre que tenham passado mais de 24 meses entre a data da compra e o momento da venda e tem em conta o ano em que foi feita a aquisição.
Ao valor apurado como ganho podem ser deduzidas as despesas com:
- Valorização do imóvel realizadas nos últimos 12 anos (por exemplo, obras de manutenção e conservação);
- Certificado energético;
- Comissão paga à imobiliária;
- Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
- Imposto do Selo (IS);
- Escrituras;
- A comissão paga à imobiliária.
Qual é a taxa de IRS para as mais-valias de imóveis?
Se obteve mais-valias imobiliárias, a tributação só incide sobre 50% desse valor, a menos que o imóvel tenha beneficiado de apoios públicos.
O montante obtido vai ser tributado em conjunto (englobado) com outros rendimentos que obteve neste ano, como salários ou pensões. Depois, aplica-se a essa soma a taxa de IRS correspondente, de acordo com o respetivo escalão do IRS.
É possível ter isenção de mais-valias de imóveis?
A lei prevê algumas situações em que os contribuintes podem beneficiar de isenção de mais-valias no IRS.
Uma dessas situações é a venda de imóveis adquiridos antes de 1989, dado que até essa data ainda não estava em vigor o Código do IRS.
Estão também excluídos de tributação os lucros obtidos com a venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente do contribuinte ou agregado familiar, desde que se cumpram todas estas condições:
- O valor obtido foi reinvestido na aquisição de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e/ou construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino;
- O reinvestimento foi feito entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda;
- O contribuinte manifesta a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o valor na declaração de rendimentos do ano da alienação;
- O imóvel vendido tenha sido a habitação própria e permanente do contribuinte e do seu agregado familiar.
A isenção de mais-valias imobiliárias não se aplica se o imóvel adquirido não for utilizado como residência do contribuinte ou agregado familiar nos 12 meses após o reinvestimento. Assim, ao reinvestir as mais-valias numa nova casa, esta tem obrigatoriamente de passar a ser a sua residência fiscal.
Também é possível beneficiar de isenção quando a venda foi feita por um contribuinte (ou cônjuge) reformado ou com mais de 65 anos idade que reinvestiu os ganhos num destes produtos nos seis meses seguintes:
- Contrato de seguro financeiro do ramo vida;
- Adesão individual a um fundo de pensões aberto;
- Contribuição para o regime público de capitalização;
- Produto Individual de Poupança Pan-Europeu.
Como se calculam as mais-valias mobiliárias?
As mais-valias mobiliárias, isto é, os ganhos que resultam da venda de ativos como ações ou criptoativos, são calculadas pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição, líquidos da parte qualificada como rendimento de capitais (como juros ou dividendos), de acordo com a fórmula:
Mais-valia = Valor de realização – (Valor líquido x Coeficiente de desvalorização da moeda).
Às mais-valias mobiliárias podem ser deduzidas as despesas suportadas com a compra e com a venda, como comissões ou taxas de corretagem.
Tributação de mais-valias mobiliárias: que taxa se aplica?
No que respeita à tributação, esta vai depender do período de tempo em que deteve os ativos. Assim, se comprar e vender em menos de dois anos, aplica-se uma taxa liberatória de 28%.
Nos casos em que a venda ocorreu menos de 365 dias após a compra ou em que o contribuinte está no último escalão de rendimentos do IRS, as mais-valias têm de ser englobadas com os outros rendimentos. O que significa que à soma desses rendimentos se aplicam as taxas correspondentes ao escalão e não os 28%.
Há, no entanto, taxas mais baixas para quem mantiver ativos como ações, obrigações e participações em fundos de investimento durante mais tempo:
- Ativos detidos por um período superior a 2 anos e inferior a 5 anos: há exclusão de tributação de 10% do rendimento, o que corresponde à aplicação de uma taxa de IRS de 25,2%;
- Ativos detidos por um período igual ou superior a 5 anos e inferior a 8 anos: exclusão de tributação 20% do rendimento, o que corresponde a uma taxa de 22,4%;
- Ativos detidos por um período igual ou superior a 8 anos: exclusão de tributação de 30% do rendimento, o que corresponde a uma taxa de 19,6%.
Como se declaram as mais-valias no IRS?
As mais-valias são declaradas no anexo G ou anexo G1, caso sejam mais-valias não tributáveis (se, por exemplo, tiver vendido um imóvel comprado antes de 1989).
As transações de bens móveis e imóveis – quer gerem mais ou menos-valias – têm de ser declaradas no IRS que diz respeito ao ano em que ocorreram. Por exemplo, se a venda teve lugar em 2024, tem de ser incluída na declaração de IRS a apresentar em 2025.
Como funcionam as mais-valias em casos de heranças?
As mais-valias geradas por uma herança indivisa (ou seja, que ainda não foi partilhada) têm de ser declaradas pelos herdeiros na proporção da sua quota da herança. Esta obrigação mantém-se mesmo que, por acordo entre os herdeiros, a totalidade do valor da venda se destine apenas a um deles.