Vale a pena investir em fundos imobiliários?

Investir em fundos imobiliários parece ser uma boa opção quando o valor dos imóveis está em alta. Mas será mesmo assim? Quais os principais riscos? E por onde começar?

Como em qualquer outro investimento, antes de aplicar o dinheiro, é importante perceber como funcionam, quais os cuidados a ter e os custos associados – fiscais e não só.

Índice de conteúdos:

1. O que são fundos de investimento imobiliário?
2. Que tipos existem?
3. Como funcionam?
4. Como investir?
5. Quais os riscos e as vantagens?
6. Quais os fundos imobiliários mais rentáveis?
7. Que cuidados se devem ter antes de investir?
8. Como funciona a tributação em sede de IRS?

O que são fundos de investimento imobiliário?

Os fundos de investimento são um instrumento que reúne capital de vários investidores (designados participantes), reunido num património – neste caso imobiliário (bens imóveis e ativos imobiliários). 

Como os fundos são Organismos de Investimento Coletivo (OIC) e não têm personalidade jurídica (já que se trata apenas de património), a gestão e aplicação dos ativos fica a cargo de Sociedades Gestoras de Organismos de Investimento Coletivo (SGOIC). Estas entidades devem administrar o fundo segundo as regras do regulamento de gestão e têm como missão defender os interesses dos participantes.

As sociedades que gerem os fundos imobiliários chamam-se Organismos de Investimento Imobiliário (OII). Geralmente, estes OII são fundos fechados, ou seja, há um limite de unidades de participação que podem ser adquiridas num determinado período.

Estes instrumentos financeiros estão regulamentados e têm a supervisão da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).

O objetivo dos fundos de investimento é que os pequenos investidores possam, através de um investimento conjunto, obter mais ganhos do que se aplicassem o dinheiro individualmente.

Que tipos de fundos de investimento imobiliário existem? 

Há vários tipos de fundos de investimento, com características diferentes no que diz respeito à forma de subscrição, de remuneração e de variabilidade de capital. 

Os fundos de investimento podem ser de subscrição pública ou particular. No primeiro caso, é feita uma oferta pública aberta a todos os subscritores interessados. Por outro lado, os fundos de subscrição particular são os que não se enquadram na oferta pública ou que, mesmo enquadrados, têm autorização da CMVM para que a subscrição seja particular. Para isso é necessário que:

• Tenham menos de 30 participantes;
• As unidades de participação não sejam negociadas num mercado regulamentado;
• Haja acordo favorável de todos os participantes.

Os fundos de investimento imobiliário também se podem dividir em:

• Fundos de rendimento: o rendimento é distribuído pelos participantes de forma periódica; 
• Fundos de capitalização: os rendimentos são automaticamente reinvestidos. 

Fundos abertos e fundos fechados

Entre os tipos de fundos de investimento existem também diferenças entre os abertos e os fechados.

Nos fundos abertos o número de unidades de participação (UP) varia de acordo com a procura do mercado. Os participantes podem subscrever e resgatar unidades de participação em qualquer momento. A subscrição aumenta o número de UP e o resgate elimina as UP correspondentes.

Nos fundos fechados existe um período específico para a subscrição e o resgate só pode ocorrer quando o fundo é liquidado. O número de unidades de participação é fixo, só podendo ser aumentado em condições definidas no regulamento do fundo. Para investir ou desinvestir compram-se ou vendem-se UP. 

Como funcionam os fundos de investimento imobiliário?

Os Fundos de Investimento Imobiliário compram ou investem em imóveis, rentabilizando-os durante um certo período de tempo – através do arrendamento –, antes de os venderem. De acordo com os dados da CMVM, em dezembro de 2024, 46% da carteira de investimentos dos fundos imobiliários abertos consistia em imóveis para serviços.

Os investidores participam no fundo através de unidades de participação, sendo que o valor de cada uma resulta da divisão do património pelo número de Unidades de Participação em circulação. Quanto mais UP um participante subscrever, maior será a participação no fundo e mais elevado o rendimento a receber.

Dependendo do tipo de fundo, os rendimentos obtidos com os imóveis podem ser periodicamente distribuídos pelos participantes ou capitalizados através do investimento em novos ativos. 

Antes da data prevista para o fim do fundo, os imóveis que constituem a carteira de ativos são vendidos, para que os participantes possam ser reembolsados na proporção das unidades de participação que detêm.

As decisões de investimento são tomadas pelas entidades gestoras, mas os  participantes podem intervir em decisões relacionadas, por exemplo com o  aumento de comissões de gestão, alteração do regulamento ou liquidação antecipada do fundo. 

Como investir em fundos imobiliários?

Para investir em fundos imobiliários é preciso subscrever unidades de participação, preenchendo um Boletim de Subscrição dirigido à entidade gestora. Estes documentos estão disponíveis nos balcões das entidades colocadoras, como bancos ou outros locais legalmente previstos e autorizados.

Antes da subscrição os participantes têm de receber informação, através do prospeto, das Informações Fundamentais Destinadas aos Investidores (IFI) ou do regulamento de gestão. O tipo de informação a disponibilizar depende do fundo e do tipo de investidor.

Para deixar de investir é necessário resgatar as UP subscritas, comunicando essa intenção à entidade gestora. Em alguns casos, nomeadamente nos fundos fechados, o resgate só pode ser feito no momento da liquidação (quando os imóveis forem vendidos e o fundo liquidado) ou se estiverem cumpridas as condições previstas no regulamento.

Após o resgate, o valor correspondente é depositado na conta bancária do subscritor. O resgate não tem de incidir sobre todas as unidades de participação de que dispõe. Ou seja, pode resgatar apenas uma parte do que investiu.

Quais os riscos de investir em fundos imobiliários?

O investimento em fundos imobiliários, como qualquer decisão relacionada com investimento, deve ser ponderada, tendo em conta fatores como os riscos e a forma como se enquadram no perfil de investidor.

Um dos riscos associados aos fundos de investimento imobiliário é a liquidez, ou seja, a facilidade com que as unidades de participação podem ser convertidas em dinheiro. A liquidez é maior nos fundos abertos, em que o resgate pode ser feito em qualquer altura; ainda assim, a liquidez não é imediata e pode ter de esperar vários meses para ter acesso ao montante investido.

A volatilidade da rendibilidade é outro risco a ter em conta. O rendimento a obter pelos subscritores depende das condições do mercado imobiliário, como a variação do preço das rendas e dos próprios ativos imobiliários. Isto faz com que a rendibilidade não seja garantida. Ou seja, o facto de um fundo apresentar, num dado momento, uma rendibilidade elevada não significa que se mantenha.

O risco de capital, ou seja, o facto de não existir garantia de que se vai receber o valor que investiu (pode perder parte ou a totalidade do capital), é outro factor a ter em atenção, sobretudo no caso de investidores mais conservadores ou que não tenham capacidade financeira para suportar perdas.

E as vantagens?

Os fundos de investimento imobiliário têm como vantagens o facto de serem geridos por especialistas, o que garante mais segurança aos subscritores do que se investissem individualmente.

Por outro lado, a supervisão da CMVM e a existência de regras legais e regulamentares garantem políticas de gestão que protegem os investidores. As entidades que gerem e comercializam os fundos estão obrigadas à prestação periódica de informação, o que contribui para uma maior transparência.

Outra vantagem diz respeito à possibilidade que este tipo de instrumento dá aos pequenos investidores de terem acesso a investimentos que, à partida, seriam inacessíveis devido aos valores e ativos envolvidos. Além de os custos do investimento serem diluídos pelos participantes, a seleção dos imóveis e a sua gestão diária ficam a cargo da entidade gestora.

Apesar de não ser garantida, a rendibilidade tende a ser positiva e superior a outras formas mais conservadoras de aplicar dinheiro, como os depósitos bancários ou certificados de aforro.

Por outro lado, o facto de os fundos de investimento não se focarem no mercado residencial, faz com que estejam menos expostos a situações como a subida das taxas de juro, que penalizam o investimento das famílias. São, por isso, mais resilientes.

Quais os fundos imobiliários mais rentáveis?

Os dados relativos ao desempenho dos fundos imobiliários estão em constante evolução, pelo que, para saber quais são os fundos imobiliários mais rentáveis a dado momento, deverá consultar os rankings disponibilizados por entidades especializadas ou pela Deco.

No site da APFIPP (Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios) pode conhecer o volume de gestão e a quota de mercado das várias entidades gestoras.

Deve igualmente ter em conta que pode não ser possível investir nos fundos com rendibilidades mais apetecíveis, já que podem ser fundos fechados. Também é importante perceber que a rendibilidade é variável.

Cuidados a ter antes de investir em fundos imobiliários

Se está a ponderar investir em fundos imobiliários, há vários pontos que deve ter em atenção ao avaliar as várias possibilidades e antes de tomar a sua decisão.

O primeiro passo é analisar cuidadosamente a informação fundamental (IFI), dando especial atenção a:

• Ativos em que o fundo vai investir
• Grau de liquidez
• Risco
• Adequação ao perfil de risco do investidor
• Rendibilidade

Antes de investir também é importante perceber os custos associados, como é o caso das comissões, ou seja, dos valores que vai pagar às entidades que fazem a gestão e a comercialização ou que servem como depositárias.

Entre as comissões mais comuns estão as de subscrição, resgate, gestão ou depósito. Os fundos podem ainda ter encargos como honorários de peritos avaliadores, honorários de revisores oficiais de contas, custas judiciais, impostos, custos de mediação imobiliária, custos de transação, despesas de conservação e exploração, seguros obrigatórios, comissões bancárias, taxas de supervisão e custos de expediente.

Após o investimento, é essencial acompanhar o desempenho e ler atentamente todas as convocatórias e informações relacionadas com a gestão do mesmo.

Qual é a tributação dos fundos de investimento imobiliário no IRS?

Os fundos de investimento imobiliário têm um regime fiscal semelhante a outros investimentos, estando sujeitos ao pagamento de IRS enquanto rendimentos de capitais (no caso da remuneração) ou mais-valias.

A tributação dos fundos imobiliários no IRS depende, também, de serem fundos nacionais ou estrangeiros.

Fundos nacionais

Os rendimentos obtidos são sujeitos a uma taxa liberatória de 28%, com retenção na fonte. Ou seja, o valor já chega à conta do participante livre de impostos, mas é sempre possível optar pelo englobamento, juntando este rendimento a outros e pagando, sobre a respetiva soma, a taxa de IRS aplicável.

Estes rendimentos só têm de ser declarados se optar pelo englobamento. Nesse caso, deve preencher o anexo E (Quadro 4B).

No caso de venda ou resgate, os rendimentos obtidos são considerados mais-valias, tributadas a uma taxa liberatória de 28%.

No entanto, no caso dos fundos abertos, uma parte do rendimento pode ficar excluída da tributação. A isenção depende do número de anos em que manteve o investimento:

• 10% do rendimento fica isento se os ativos foram detidos por um período superior a 2 anos e inferior a 5 anos;
• 20% do rendimento para ativos detidos durante 5 anos a 8 anos;
• 30% do rendimento em caso de ativos detidos por um período igual ou superior a 8 anos.

Fundos estrangeiros

No caso dos fundos de investimento estrangeiros não existe a possibilidade de fazer a retenção na fonte. Por isso, os valores têm de ser declarados no IRS, estando sujeitos a uma taxa de 28%. 

Os rendimentos distribuídos são declarados no Anexo J, quadro 8A. Os ganhos com o resgate de unidades de participação, apesar de serem mais-valias, também têm de ser declarados no Anexo J, quadro 9.