Coeficiente de vetustez: qual o impacto na avaliação de imóveis?

O coeficiente de vetustez (Cv) é um dos indicadores usados pela Autoridade Tributária para calcular o Valor Patrimonial Tributário (VPT) de um imóvel. Por isso, tem implicações na avaliação dessa casa e, por consequência, no valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Ou seja, as casas mais antigas teriam, com base neste coeficiente, um valor mais baixo. O que nem sempre acontece, porque há outros fatores, como a localização, que acabam também por ter um peso significativo para determinar o VPT.

Então, como funciona o coeficiente de vetustez e qual o seu real impacto no valor de uma casa? Perceba as regras.

O que é o coeficiente de vetustez?

O coeficiente de vetustez (Cv) é um indicador usado no cálculo do VPT de um imóvel com base no número de anos que decorreu desde a data de emissão da licença de utilização ou, se esta não existir, desde a data da conclusão das obras de edificação.

Se o imóvel tiver sido ampliado, a regra aplica-se de acordo com a idade de cada parte.

Assim, quanto mais antigo for o imóvel, menor será o coeficiente. O valor é determinado por escalões, de acordo com a tabela que consta do código do IMI:

Assim, uma casa até dois anos tem um coeficiente de 1, mas à medida que o tempo passa, o indicador desce, refletindo a desvalorização. Há que ter em conta que, apesar do coeficiente descer, o VPT não é atualizado automaticamente pela Autoridade Tributária (AT).

O proprietário pode pedir a reavaliação do imóvel, mas não é garantido que o VPT e o valor do IMI a pagar desçam, porque há outros indicadores que são usados no cálculo. 

Como se calcula o valor do imóvel?

O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos – ou seja, o montante que a casa vale para efeitos fiscais – é calculado tendo em conta vários indicadores, de acordo com a fórmula:  

Vt (valor tributário) = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

O coeficiente de vetustez (Cv) é apenas um dos indicadores usados no cálculo. Os outros são:

• Vc = valor base dos prédios edificados;
• A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
• Ca = coeficiente de afectação;
• Cl = coeficiente de localização
• Cq = coeficiente de qualidade e conforto;

Outros indicadores usados no cálculo do VPT

O valor base dos prédios edificados é equivalente ao valor médio de construção, por metro quadrado (definido anualmente por portaria do Governo), a que se soma o valor do metro quadrado do terreno. Para calcular o valor médio de construção são tidos em conta os encargos diretos e indiretos como materiais, mão-de-obra, equipamentos, energia, comunicações, entre outros.

A área bruta de construção e a área excedente à área de implantação são calculadas com base na área bruta privativa, áreas brutas dependentes (as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, mesmo que sejam partes comuns, como garagens e arrecadações) e coeficiente de ajustamento de áreas aplicado à área bruta privativa é variável em função dos escalões de área.

O coeficiente de afetação depende do tipo de utilização dos prédios: é de 1,00 nos imóveis destinados a habitação e de 0,40 para estacionamento fechado, existindo ainda coeficientes para a utilização para comércio, serviços, atividade industrial, etc.

Já o coeficiente de localização varia entre 0,4 e 3,5, conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, indústria ou serviços. Tem em conta fatores como acessibilidades, proximidade de escolas, serviços públicos e comércio, transportes públicos ou a localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.

O coeficiente de qualidade e conforto é aplicado ao valor base do prédio edificado. Pode ter uma majoração de até 1,7 ou ser minorado até 0,5. Entre os fatores de majoração estão, por exemplo, o facto de existir piscina ou um sistema central de climatização ou de ser uma moradia unifamiliar. A inexistência de cozinha, de elevador ou o mau estado de conservação são fatores de minoração.

As contas são complexas, por isso, para calcular o VPT da sua casa, pode recorrer a este simulador no Portal das Finanças.

Como é que o coeficiente de vetustez afeta o valor do imóvel?

Existem, na verdade, dois valores para imóveis: o VPT, que é calculado pela Autoridade Tributária com base na fórmula anterior – e que é usado para determinar o IMI ou o IMT, mas também no cálculo do património para atribuição de prestações sociais – e o valor de mercado, ou seja, o preço da casa para efeitos de compra/venda.

O coeficiente de vetustez afeta estes valores, refletindo a depreciação (desvalorização) devido à antiguidade. Ainda assim, não é determinante, porque existem outros indicadores usados pela Autoridade Tributária e pelas imobiliárias para calcular quanto vale determinada propriedade. A localização e o estado de conservação são fatores que podem ter mais importância do que a idade do prédio.

O facto de um imóvel ser mais antigo é, no entanto, um bom indicador quanto à necessidade de manutenção, reparação ou remodelação. Por isso, deve ser tido em conta por quem compra ou vende.

Embora a realização de obras não afete o coeficiente de vetustez – já que este reflete o número de anos desde a construção ou licenciamento para habitação –, pode ter impacto em indicadores como o nível de conforto, o que vai valorizar o imóvel em questão. 

Qual é a relação entre o coeficiente de vetustez e o IMI?

O coeficiente de vetustez é uma das parcelas usadas no cálculo do IMI e vai reduzindo à medida que o imóvel envelhece. Tem por isso, alguma influência no valor a pagar pelos proprietários. 

Como esta depreciação não é automática – o valor só é atualizado a cada três anos – o VPT pode não refletir o coeficiente de vetustez atual da casa. Isto significa que pode estar a pagar mais IMI do que deveria.

Os proprietários podem pedir uma reavaliação do valor do imóvel a cada três anos, para que as Finanças ajustem o VPT e, consequentemente, o montante do IMI a pagar. Este pedido tem de ser feito até 31 de dezembro para que tenha efeito no imposto a pagar no ano seguinte. Antes de avançar para o pedido, deve ter em conta que a reavaliação pode resultar num VPT superior, o que vai agravar o IMI.