Quando e como pedir a reavaliação do IMI?

Índice de conteúdos:

1. O que é o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)?
2. O que é o Valor Patrimonial Tributário (VPT)?
3. Como funciona a reavaliação do IMI?
4. Como saber se vale a pena pedir a reavaliação do IMI?
5. Como pedir a reavaliação do IMI para pagar menos imposto?

A reavaliação do IMI – ou seja, o pedido para que o Valor Patrimonial Tributário de um imóvel seja atualizado – é um processo que pode fazer com que pague menos imposto por uma casa ou terreno. Mas também pode acontecer precisamente o contrário.

Assim, será que vale a pena avançar com este pedido? Antes de decidir, é importante saber como se calcula o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e quais são os cuidados a ter ao pedir a reavaliação de imóveis.

O que é o IMI?

O IMI é um imposto que incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos prédios rurais e urbanos. Isto é, terrenos para atividades agrícolas e semelhantes ou para construção e edifícios, que se situam em Portugal.

O imposto é cobrado pela Autoridade Tributária (AT) e entregue aos municípios onde estes imóveis se localizam.

A responsabilidade pelo pagamento do IMI cabe aos:

• Proprietários;
• Usufrutuários: ou seja, pessoas ou entidades com direito de usufruto;
• Superficiários: quem tem o direito de superfície, ou seja, que pode construir ou manter, para sempre ou de forma temporária, uma obra ou uma plantação num terreno alheio.

O responsável pelo pagamento é o detentor do imóvel a 31 de dezembro do ano a que o imposto se refere. Assim, por exemplo, se o imóvel for vendido em novembro de 2025, o IMI a pagar em 2026 será da responsabilidade do novo proprietário. 

Quais as taxas de IMI em vigor?

O IMI é calculado multiplicando o VPT pelas taxas em vigor, que dependem do tipo de imóvel em causa:

• Prédios rústicos: 0,8%;
• Prédios urbanos: 0,3% a 0,45%;
• Prédios que pertençam a pessoas coletivas com morada fiscal em paraísos fiscais: 7,5%.

A taxa de IMI a cobrar aos prédios urbanos é definida pelos municípios, que podem ainda agravar (por exemplo, no caso de prédios devolutos) ou reduzir a taxa a pagar (por exemplo, através do IMI familiar ou de imóveis em zonas com operações de reabilitação urbana).

O que é o Valor Patrimonial Tributário (VPT)?

O VPT é o valor atribuído pela Autoridade Tributária a um imóvel. Para calcular quanto vale uma casa, a AT tem em conta fatores como as características do imóvel, a área de construção, finalidade, preço de construção por m2, localização e indicadores de qualidade e conforto.

O cálculo do VPT dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços faz-se recorrendo à seguinte fórmula:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Sendo:

Vt = valor patrimonial tributário;
Vc = valor base dos prédios edificados;
A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
Ca = coeficiente de afetação;
Cl = coeficiente de localização;
Cq = coeficiente de qualidade e conforto;
Cv = coeficiente de vetustez.

Como funciona a atualização do VPT?

Exceto nos casos em que um imóvel é vendido ou quando se recorre ao crédito habitação para a compra de uma casa, podem passar anos sem que exista uma nova avaliação.

O Valor Patrimonial Tributário dos imóveis para habitação é atualizado de três em três anos, através da aplicação do coeficiente de atualização. No caso dos prédios urbanos com finalidades comerciais, industriais ou de serviços a atualização é anual.

No entanto, estas atualizações não têm em conta fatores como o coeficiente de vetustez ou a localização, que podem aumentar ou reduzir o valor a pagar. Ou seja, a tendência será sempre para pagar mais imposto.

A solução pode passar por um pedido de reavaliação, já que nestes casos a AT vai usar todos os coeficientes para recalcular o VPT. 

Como funciona a reavaliação do IMI?

Se é proprietário de um imóvel e considera que o valor do IMI é demasiado elevado, pode pedir a sua reavaliação. Contudo, deve ter em conta que o resultado pode não ser o desejado e pode até ter de pagar ainda mais imposto. 

Outro dado importante são os prazos a cumprir. Se quer pagar menos IMI no próximo ano, tem de pedir uma nova avaliação antes de 31 de dezembro. Além disso, só pode solicitar uma reavaliação a cada três anos. Este processo não tem custos.

Como saber se vale a pena pedir a reavaliação do IMI?

Antes de fazer o pedido de reavaliação do IMI, convém perceber se existe o risco de agravar o imposto. O simulador do Portal das Finanças é uma boa ferramenta para ficar desde logo com uma indicação do real valor tributário do imóvel.

A reavaliação pode ser vantajosa quando estão em causa imóveis antigos ou que estão localizados em áreas que, por alguma razão, desvalorizaram.

No entanto, se fez obras que valorizaram o imóvel, aumentando assim o coeficiente de qualidade e conforto, é possível que o pedido de reavaliação traga um agravamento do imposto a pagar. 

Como pedir a reavaliação do IMI para pagar menos imposto?

Para pedir a reavaliação do IMI é necessário preencher e entregar o Modelo 1 do IMI. Pode entregar o documento num balcão da Autoridade Tributária ou submetê-lo através do Portal das Finanças. Em ambos os casos, deve ter consigo os documentos do imóvel para poder preencher os dados que vão ser pedidos.

Caso pretenda fazer a entrega online no Portal das Finanças, deve seguir estes passos:

• Aceda ao Portal das Finanças com o seu NIF e senha de acesso, cartão de cidadão ou Chave Móvel Digital; 
• Na área “Cidadãos”, escolha Serviços > Imposto Municipal sobre imóveis > Modelo 1 > Entregar Declaração; 
• No menu “Tipo de Prédio a Avaliar”, escolha e selecione o tipo de habitação em questão; 
• No menu 1, insira o seu NIF, número de telefone e e-mail;
• De seguida, selecione “Pedido de Avaliação” e, no campo “Motivo”, escolha “Pedido de Avaliação – VPT desatualizado (art.º 130º, n.º3, a) CIMI)”;
• Preencha a Identificação Matricial com os dados da caderneta predial;
• Selecione o tipo de imóvel, bem como o distrito, concelho e freguesia; 
• Indique o artigo matricial, fração e secção;
• Clique em “Confirmar” depois de verificar que inseriu as informações corretas; 
• No menu 3 – Proprietários, Usufrutuários ou Superficiários do Prédio, identifique a fração do imóvel e o NIF do proprietário;
• Em “Domicílio Fiscal” escolha a opção “Território Nacional” ou identifique o país onde reside;
• Em “Tipo de proprietário” indique se é o único proprietário ou se existem mais coproprietários, identificando-os e indicando as respetivas quotas;
• Preencha o Quadro 4 – Elementos do Prédio, com os dados que constam da caderneta predial;
• No campo 5 – Caracterização, insira as informações pedidas, nomeadamente a afetação (habitação, caso seja um imóvel residencial);
• Preencha o Quadro 6 – Outros elementos, colocando os dados da caderneta predial relativos à Data da Licença de Utilização e Idade do Prédio.
• Clique em “Validar” e, por fim, em “Entregar”.

Após a submissão do pedido de reavaliação do IMI, há um prazo de 180 dias para que o processo fique concluído. Caso exista alteração do VPT, o valor do imposto a pagar no ano seguinte já reflete essa atualização. Tenha em consideração que só pode voltar a pedir uma nova avaliação três anos depois.