14 dicas para escolher o melhor crédito habitação

Índice de conteúdos:

1. Quais são os requisitos para aprovação do crédito habitação?
2. Como escolher o melhor crédito habitação?

Vai pedir um empréstimo para comprar casa? Saiba que critérios deve ter em conta para escolher o melhor crédito habitação.

Comprar casa é um dos maiores investimentos que alguém pode fazer e implica, por norma, o recurso ao crédito habitação. Se está nesta situação, é importante que pondere muito bem todos os aspetos relacionados com o financiamento, de forma a escolher a opção mais indicada às suas necessidades.

Afinal, é bastante provável que o crédito o acompanhe durante largos anos, tendo um impacto significativo nas suas finanças. Descubra, neste artigo, tudo aquilo que precisa para fazer uma escolha acertada.

Quais são os requisitos para aprovação do crédito habitação?

Na fase de pré-aprovação, ou seja, quando submete um pedido de crédito, a instituição bancária começa por avaliar o risco do financiamento. Este processo é feito tendo em conta, geralmente, cinco fatores:

• A idade dos titulares do crédito (o prazo máximo recomendado para o crédito está diretamente relacionado com a idade dos mutuários. Ou seja, quanto mais idade tiver, menos tempo terá para o pagar);
• A situação profissional;
• A situação financeira do agregado familiar;
• A taxa de esforço;
• O historial de crédito.

Por norma, os bancos dão preferência a quem tem contrato de trabalho sem termo (ou seja, está efetivo), uma vez que uma situação de emprego estável representa um menor risco de incumprimento. Isto não significa que um trabalhador independente ou alguém que não está efetivo não consiga obter um crédito. No entanto, nestes casos, é a situação financeira que terá mais peso na avaliação do banco.

Para avaliar a capacidade financeira dos titulares do crédito, a instituição bancária irá pedir os comprovativos de rendimento: os recibos de vencimento ou recibos verdes dos últimos três a seis meses, última declaração de IRS e nota de liquidação e ainda, possivelmente, os últimos extratos bancários.

Quanto à taxa de esforço (a percentagem dos rendimentos destinada a pagar o crédito), o ideal é que fique entre os 30% e os 35%. Se tiver outros financiamentos, não pode ultrapassar os 50%. Acima deste valor, é quase certo que nenhuma instituição bancária concede um crédito.

Por fim, para avaliar o historial de crédito, o banco irá pedir-lhe o mapa de responsabilidades do Banco de Portugal (BdP), que indica se alguma vez houve atrasos no pagamento dos seus créditos ou se está em situação de incumprimento. Pode consultar o seu mapa no site do BdP.

Como escolher o melhor crédito habitação?

O melhor crédito habitação não é necessariamente o mais barato. Como tal, existem vários aspetos que deve ter em conta antes de assinar o contrato. Conheça-os abaixo.

1. Defina a finalidade do crédito

O crédito à habitação pode ter diferentes finalidades, que vão impactar as características do financiamento:

• Para comprar casa;
• Para construir;
• Para remodelar e fazer obras (ao contrário dos outros, este tipo de crédito pode ser disponibilizado por entidades financeiras, como o Crédito Pessoal Lar e Recheio da Cofidis).

Existe, ainda, a opção de transferir o crédito de um banco para o outro. Além disso, deve também indicar a finalidade da habitação: se é para viver, para uma segunda casa ou para arrendar.

2. Procure apoio especializado

A contratação de um crédito habitação não é uma tarefa fácil. Além da burocracia, há termos e conceitos difíceis de compreender para quem não está por dentro do assunto. Assim, é aconselhável que procure o apoio especializado de intermediários de crédito que o podem ajudar com todo este processo.

A par do apoio que lhe dão no contacto com os bancos e na escolha da melhor opção de crédito, os intermediários financeiros ainda podem esclarecê-lo em relação aos apoios a que poderá recorrer, como a garantia pública para crédito habitação jovem.

3. Recorra a instituições registadas no Banco de Portugal

Verifique sempre se o banco a que vai pedir o empréstimo é uma instituição fidedigna. O acesso à atividade de concessão de crédito tem de ser autorizado pelo Banco de Portugal, que disponibiliza uma lista de todas as entidades registadas.

4. Faça simulações e compare diferentes propostas

A escolha do melhor crédito habitação começa com as simulações bancárias. Teste várias possibilidades, com variações no montante do empréstimo, no prazo de pagamento, no capital de entrada (o banco só pode financiar, no máximo, 90% do valor do imóvel) e na taxa de juro para ficar com uma estimativa do valor da mensalidade e do custo total do crédito.

Pode ir diretamente às agências bancárias pedir as simulações ou fazê-lo online, já que a maior parte dos bancos disponibiliza este serviço nos seus sites. Em alternativa, pode recorrer ao simulador do Banco de Portugal.

Para comparar as propostas de crédito, deve prestar especial atenção à FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), que é um documento obrigatoriamente disponibilizado pela instituição de crédito e onde constam todas as informações pré-contratuais relevantes.

5. Calcule a taxa de esforço

Como referido anteriormente, a taxa de esforço é um dos fatores analisados pelos bancos para avaliar a viabilidade de um crédito. Quanto menor for a taxa, mais margem terá para fazer face a aumentos (caso opte pela taxa variável) e, em sentido contrário, quanto maior for, maior será o risco de conceder um empréstimo.

Para calcular a taxa de esforço, deve dividir as prestações mensais do crédito pelo rendimento líquido e multiplicar por 100%.

6. Analise atentamente a TAEG e o MTIC

Para escolher o melhor crédito habitação, é importante que compare a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) e o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) das várias propostas.

A TAEG reflete, em percentagem anual, todos os custos do crédito (juro, comissões, impostos, seguros e outros encargos). Já o MTIC mostra o valor total que irá pagar pelo empréstimo.

Tenha em atenção que em propostas de crédito com o mesmo montante e prazo, aquela em que estes indicadores forem mais baixos é a mais vantajosa.

7. Escolha a taxa de juro mais indicada

Ao contratar um crédito à habitação, pode optar por uma de três tipos de taxa de juro:

1. Taxa fixa: a prestação do crédito é sempre igual. É ideal para quem procura estabilidade, no entanto, o valor da mensalidade costuma ser mais alto quando comparado com a taxa variável;

2. Taxa variável: a mensalidade varia consoante a evolução da Euribor (taxa de juro de referência no mercado interbancário da zona Euro), sendo revista a cada três, seis ou 12 meses, de acordo com o prazo escolhido. Se a Euribor subir, a mensalidade sobe; já se a Euribor baixar, a prestação também desce. A taxa tem ainda em conta o spread definido pelo banco. Caso opte pela taxa variável, deve fazer os cálculos para garantir que consegue pagar a mensalidade caso o valor suba;

3. Taxa mista: mistura os dois tipos de taxa, começando com a fixa por um período determinado (por exemplo, dois, cinco ou 10 anos), passando depois para taxa variável até ao final do contrato.

8. Avalie a possibilidade de subscrever produtos bancários

Para baixar o spread, muitos bancos propõem aos clientes a aquisição de produtos bancários (são as chamadas “vendas associadas facultativas”). Podem ser, por exemplo, cartões de crédito, a domiciliação do ordenado ou a contratação de seguros diretamente na instituição bancária.

Esta possibilidade pode ser vantajosa, no entanto deve sempre avaliar a relação custo/benefício dos produtos. É que a instituição bancária pode aumentar o spread se, durante a vigência do crédito, desistir de todos ou parte dos produtos adquiridos.

9. Avalie o prazo de pagamento

Outro aspeto importante a considerar é o prazo para reembolso do crédito. Quanto maior for, mais baixas serão as prestações. No entanto, como fica mais tempo a pagar juros, o custo total será mais elevado.

Além disso, há que ter em conta os prazos máximos recomendados pelo Banco de Portugal na contratação de créditos à habitação:

• Até 40 anos: para titulares de crédito com idade igual ou inferior a 30 anos;
• Até 37 anos: para clientes com mais de 30 e até 35 anos de idade;
• Até 35 anos: para clientes com mais de 35 anos de idade.

10. Analise a necessidade de ter fiador

O fiador é alguém que se responsabiliza pelo pagamento das prestações em dívida, caso o devedor não cumpra com as suas obrigações, mas nem sempre é necessário. Tudo irá depender da sua situação e do nível de risco do crédito.

Por exemplo, se tiver uma taxa de esforço muito alta, o banco pode exigir que apresente um fiador como condição para conceder o empréstimo.

11. Analise as modalidades de reembolso

Antes de contratar um crédito para comprar casa, é importante que saiba que existem três formas de pagar o financiamento ao banco:

• Padrão: paga, mensalmente, uma parcela do capital que pediu emprestado e os juros;

• Carência de capital: em algumas situações excecionais, pode ser determinado um período durante o qual não há pagamento do capital, apenas dos juros. Durante este tempo, a mensalidade é menor. No final do período de carência, o reembolso passa a ser na modalidade padrão. Quanto maior for o período de carência, menor é o prazo para reembolso do capital e maior será o aumento da prestação. Nesta modalidade, o valor total dos juros é mais elevado;

• Diferimento de capital: também esta é uma situação excecional, em que há um adiamento do reembolso de parte do capital para o final do prazo do crédito. As prestações são sempre iguais e mais baixas do que na modalidade padrão. No entanto, o capital diferido tem de ser pago de uma só vez no momento do pagamento da última prestação.

12. Considere contratar os seguros obrigatórios noutra instituição

Ao pedir um crédito habitação, o banco vai, regra geral, exigir-lhe dois tipos de seguros: o de vida e o multirriscos habitação. O primeiro serve para a instituição garantir que recebe o dinheiro do empréstimo em caso de morte ou invalidez do titular do crédito, sendo que o segundo cobre eventuais danos no imóvel.

Contudo, não é obrigado a contratar estes seguros diretamente no banco. Pode fazê-lo noutra entidade, caso as condições sejam mais vantajosas. Utilize o nosso simulador de seguros e encontre a opção ideal para as suas necessidades.

13. Esclareça todas as dúvidas antes de assinar o contrato de crédito

Subscrever um crédito habitação é uma decisão que terá impacto na sua vida durante vários anos. Assim, deve ponderar muito bem todos os aspetos relacionados com este processo e esclarecer sempre com o banco qualquer dúvida que tenha.

14. Esteja pronto para renegociar condições

Por fim, saiba que não tem obrigatoriamente de manter as condições acordadas no momento de assinatura do contrato de crédito.

A qualquer altura pode pedir ao banco para renegociar o spread, o regime da taxa de juro (de variável para fixa ou vice-versa), o prazo da taxa de juro (se tiver optado pela variável), o prazo do empréstimo ou a modalidade do reembolso. No entanto, qualquer alteração só é possível se a instituição bancária estiver de acordo. Se encontrar um banco que ofereça melhores condições, também pode optar pela transferência do crédito. Nesse caso, deve considerar alguns custos como as comissões do novo crédito, a escritura e a comissão de amortização antecipada.