Apoio ao crédito habitação: conheça as medidas em vigor
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Existem várias medidas de apoio ao crédito habitação que podem ser usadas tanto por quem quer comprar casa, como por quem já tem um empréstimo.
Das condições especiais para jovens ou para pessoas portadoras de deficiência até à possibilidade de renegociar o crédito à habitação, existe um conjunto de possibilidades que deve conhecer para conseguir poupar na compra de casa. Descubra tudo neste artigo.
Que medidas de apoio ao crédito habitação existem?
Ter casa própria envolve muitas contas para a comprar e, depois, para pagar as prestações sem falhar. As medidas de apoio ao crédito habitação em vigor ajudam a gastar menos em várias fases do processo (incluindo na venda).
Renegociação do prazo do crédito habitação
Esta renegociação pode ocorrer por iniciativa do cliente ou do próprio banco, uma vez que a lei diz que as instituições de crédito devem acompanhar a evolução da taxa de esforço dos seus clientes com o crédito habitação.
Assim, caso detetem um agravamento ou se esta taxa atingir os 50%, podem propor um aumento do período de reembolso. Ou seja, o cliente ficará a pagar o empréstimo durante mais tempo, mas com prestações mais baixas.
Considera-se que existe um agravamento se a taxa de esforço atingir os 36% na sequência de um aumento de 5% em relação ao mesmo período do ano anterior. Ou, por outro lado, se esta já fosse de 36% nessa altura e tenha sofrido um aumento devido à subida da Euribor.
Além desta medida, é sempre possível renegociar o crédito habitação, nomeadamente em situações em que haja uma alteração familiar (como um divórcio) ou se existirem dificuldades para pagar as prestações.
O PARI (Plano de Ação para o Risco de Incumprimento) é um mecanismo previsto na lei, que pode ser utilizado pelas instituições de crédito quando estas detetam dificuldades de pagamento por parte dos clientes. Nesse seguimento, podem ser propostas algumas soluções, como por exemplo:
- Alargamento do prazo de reembolso:
- Definição de um período de carência, em que só existe o pagamento de juros ou amortização de capital;
- Redução temporária da taxa de juro.
Suspensão da comissão de reembolso antecipado
Esta é uma medida de apoio ao crédito habitação que se destina a quem tiver uma folga financeira que permita saldar ou amortizar uma parte do empréstimo.
Assim, se fizer o reembolso antecipado até 31 de dezembro de 2025 não paga comissão de amortização. A medida abrange também situações de reembolso total devido à transferência do crédito para outra instituição.
Antes da suspensão, a comissão de reembolso antecipado tinha o limite de 0,5% do capital reembolsado. No entanto, esta despesa continua a ser cobrada se:
- O contrato de crédito habitação se destinar à compra de uma habitação secundária;
- Os contratos estiverem num período de taxa de juro fixa. Neste caso, é cobrada uma comissão que pode chegar a 2% do capital reembolsado.
Compra da primeira casa para jovens
Os jovens até aos 35 anos podem beneficiar de algumas medidas de apoio à compra da primeira casa, o que lhes permite poupar em impostos e registos e ter o Estado como fiador em caso de incumprimento.
É possível beneficiar destes apoios ao crédito habitação para jovens em simultâneo e acumular com regime de crédito bonificado para pessoas com deficiência. A condição essencial é que o crédito tenha como objetivo a compra de uma primeira habitação própria e permanente.
Isenção de IMT e de Imposto do Selo
Os jovens até aos 35 anos que comprem a primeira casa para habitação própria e permanente beneficiam de isenção do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), desde que o valor do imóvel não ultrapasse os 316.272 euros.
Nos casos em que o custo do imóvel esteja entre os 316.272 e 633.453 euros, só é cobrado IMT sobre a diferença entre estes dois valores. Para imóveis que custem mais de 633.453 euros, não há qualquer isenção.
A compra de uma primeira casa até 316.272 euros fica também isenta de pagar o Imposto do Selo. Caso o imóvel tenha um valor superior, a isenção aplica-se ao valor remanescente.
Para ter direito a estas isenções deve fazer o pedido através do Portal das Finanças. Após fazer a autenticação, tem de preencher o Modelo 1 do IMT e indicar:
- A identificação do comprador;
- A identificação do vendedor;
- A descrição do imóvel (que está no registo predial);
- O valor da compra.
Isenção de emolumentos de registo
Na compra de uma casa até 316.272 euros, os jovens até aos 35 anos ficam também isentos de pagar os emolumentos devidos pelo registo de aquisição, o que inclui os que estão relacionados com o registo de mútuo e hipoteca.
Desta forma, conseguem poupar nas despesas com a escritura.
Garantia pública
A garantia pessoal do Estado tem como objetivo viabilizar que as instituições de crédito financiem a totalidade do preço do imóvel. Geralmente, o financiamento é, no máximo, de 90% do valor da casa.
Para beneficiar da garantia pública na compra da primeira habitação, é necessário cumprir estes requisitos:
- Ter entre 18 e 35 anos de idade e residência fiscal em Portugal;
- Ter rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS;
- Não ser proprietário de outra casa;
- Nunca ter usufruído da garantia pessoal do Estado;
- O valor da transação não ultrapassar os 450.000 euros.
No entanto, a garantia pública aplica-se a apenas 15% do valor da transação. Ou seja, em caso de incumprimento, a responsabilidade do Estado só se aplica a esta percentagem.
Há ainda outro fator que deve ter em conta: esta medida de apoio não está disponível em todas as instituições de crédito e alguns bancos já esgotaram a sua quota.
Bonificações para pessoas portadoras de deficiência
Entre as medidas de apoio ao crédito habitação está também um regime especial para pessoas com um grau de incapacidade igual ou superior a 60%.
Nestes casos, é atribuída uma bonificação na taxa de juro em contratos de crédito para aquisição, ampliação, construção ou obras na casa onde vivem permanentemente ou para a compra de um terreno para construção de uma casa para habitação permanente. Este crédito também pode ser utilizado em obras destinadas a melhorar a acessibilidade nas partes comuns de um prédio.
Além de a incapacidade ter de ser comprovada por um atestado multiuso, há outras condições de acesso ao crédito habitação para pessoas com deficiência:
- O crédito não pode servir para financiar a compra de um imóvel que pertença a ascendentes ou descendentes do interessado;
- Não pode existir no agregado familiar outra pessoa com um crédito bonificado;
- O imóvel fica hipotecado;
- A casa não pode ser vendida durante um período de cinco anos, a não ser em casos de desemprego, morte do titular, mudanças na dimensão do agregado familiar ou mobilidade profissional.
O crédito habitação para pessoas portadoras de deficiência tem, em 2025, um limite de 233.830,45 euros (o valor é atualizado anualmente tendo em conta a inflação) e o financiamento não pode ultrapassar 90% do valor de avaliação ou do custo das obras.
O prazo máximo de reembolso é de 50 anos e o Banco de Portugal lembra que, embora a contratação de um seguro de vida para este crédito não seja obrigatória por lei, “à semelhança do que sucede no regime geral de crédito à habitação, a instituição de crédito pode solicitar a subscrição deste tipo de seguro”.
Regime de crédito para pessoas portadoras de deficiência das forças armadas
Os portadores de deficiência das forças armadas com um grau de incapacidade igual ou superior a 60%, beneficiam ainda de um regime especial que lhes permite contratar um empréstimo com as mesmas condições que são dadas aos trabalhadores de instituições de crédito. Contudo, nem todos os bancos disponibilizam este tipo de oferta.
Que outras soluções existem para pagar menos no crédito habitação?
Caso já tenha um crédito habitação, mas esteja com dificuldades para pagar as respetivas prestações, há várias soluções ao seu alcance. Assim, para não entrar em incumprimento pode:
- Renegociar as condições do contrato: por exemplo, pedir a revisão do spread, a alteração do tipo de taxa de juro ou o alargamento do prazo de reembolso;
- Transferir o crédito para outra instituição: se as condições do empréstimo atual não são satisfatórias, procure uma alternativa mais vantajosa e transfira o seu crédito. Pode utilizar o simulador do Banco de Portugal para perceber as condições em vigor noutros bancos;
- Consolidar créditos: caso tenha outros créditos, pondere consolidar os mesmos. Desta forma, ao juntar vários empréstimos num só, conseguirá reduzir as despesas mensais com as prestações e, assim, ter uma folga financeira para os encargos com o crédito habitação.