Amortizar o crédito habitação: sim ou não?

Amortizar o crédito habitação significa pagar parte ou a totalidade da dívida, o que reduz as despesas mensais. Por isso, juntar dinheiro para fazer uma amortização é, muitas vezes, uma boa opção para baixar a prestação e poupar.

Mas nem sempre compensa aplicar as suas poupanças para pagar uma parte do empréstimo. Para decidir se vale ou não a pena amortizar o crédito habitação é preciso conhecer as regras, fazer contas e perceber qual vai ser o impacto na prestação e no orçamento mensal.

Índice de conteúdos:

1. O que significa amortizar o crédito habitação?
2. Como amortizar o crédito habitação?
3. É possível usar um PPR para fazer uma amortização antecipada?
4. Quais as vantagens de amortizar o crédito habitação?
5. Quais os cuidados a ter antes de amortizar?
6. Quais as alternativas à amortização?

O que significa amortizar o crédito habitação?

A amortização – ou reembolso antecipado – é o pagamento de uma parte ou do total da dívida antes do fim do contrato de crédito. No caso do crédito habitação, dados os valores envolvidos no empréstimo e o montante das prestações mensais (várias centenas de euros), a amortização é, muitas vezes, uma forma de usar uma poupança ou um dinheiro extra para aliviar o orçamento mensal.

Geralmente é possível amortizar o crédito em qualquer altura, embora alguns contratos possam impedir as amortizações antes de ter decorrido um certo período. Caso contrário, podem ser feitas várias amortizações durante o empréstimo, sem que exista um valor mínimo para cada uma.

Como amortizar o crédito habitação

Para amortizar há que cumprir alguns prazos e regras. Se está a pensar em amortizar o crédito habitação deve avisar a instituição de crédito com pelo menos sete dias úteis de antecedência em relação à data em que é cobrada a prestação.

Depois de ser informada da intenção do cliente, a instituição de crédito tem de lhe enviar informação sobre o impacto do reembolso no crédito, nomeadamente a redução do valor da prestação mensal.

Se a intenção for aproveitar a amortização para reduzir o prazo do empréstimo – ou seja, pagar mais depressa o resto da dívida – é necessário pedir ao banco uma renegociação do crédito. Neste caso, é necessário que exista acordo entre a instituição bancária e o cliente para que as condições do contrato sejam alteradas.

Amortização total do crédito: como funciona?

Caso pretenda pagar de uma só vez o crédito habitação – o chamado reembolso total – tem de cumprir um prazo de 10 dias úteis para avisar a instituição bancária.

Receberá, por carta ou e-mail, informação sobre o impacto do reembolso. No prazo de 14 dias úteis após a amortização será entregue a declaração que comprova a extinção da dívida (distrate). Com esse documento pode proceder ao cancelamento da hipoteca.

A amortização total também é feita nos casos de transferência do crédito habitação.

Quais são os encargos de amortizar o crédito habitação?

Até ao final de 2025 está em vigor a isenção do pagamento da comissão de amortização no crédito para habitação própria permanente com taxa de juro variável. Ou seja, se pretende amortizar e o fizer até ao final do ano vai conseguir poupar algum dinheiro.

Nos créditos com taxa fixa a comissão de amortização é de 2% do capital amortizado (20 euros por cada 1.000 euros amortizados).

Por lei, além das comissões de amortização, as entidades financiadoras só podem cobrar despesas que, por conta do cliente, tenham pago a conservatórias, cartórios notariais e à administração fiscal.

No reembolso total, são cobrados os juros devidos até à data do reembolso antecipado, mas a instituição não pode cobrar juros relativos ao futuro.

A prestação desce logo no mês seguinte?

Pode não acontecer, mesmo que cumpra o prazo mínimo definido por lei. Se comunicar à instituição de crédito que quer fazer uma amortização e o valor da prestação já tiver sido calculado e a prestação emitida, a descida só terá lugar no reembolso seguinte. Ou seja, tem de esperar um mês para começar a pagar menos.

No caso da amortização total é necessário ter o distrate para pedir numa Conservatória do Registo Predial que seja levantada a hipoteca sobre o imóvel.

É possível usar dinheiro do PPR para fazer uma amortização antecipada?

Poderá resgatar o PPR para fazer uma amortização do seu crédito habitação, mas terá penalizações, dado que o regime extraordinário que permitia o resgate sem penalização terminou no fim de 2024.

As penalizações incluem a devolução de benefícios fiscais, comissões por resgate antecipado, bem como uma tributação mais elevada do que se esperasse pelo final do contrato. 

Assim, se não quer sofrer penalizações, só é possível usar o PPR para pagar as prestações em atraso e as que estão por vencer, à medida que se vão vencendo.

Quais as vantagens de amortizar o crédito habitação?

A principal vantagem de fazer uma ou várias amortizações do crédito habitação é a redução do valor em dívida, o que se vai refletir não só no valor das prestações mensais, como no seu mapa de responsabilidade de crédito.

Assim, se precisar de um novo empréstimo – por exemplo, para obras ou para renovar a casa – poderá ser mais fácil conseguir crédito, até porque a taxa de esforço vai descer.

Ao amortizar não só vai baixar a prestação mensal, mas também o prémio do seguro de vida. Ao reduzir a dívida, o valor do capital seguro também é atualizado, o que faz com que o prémio – o preço que paga pelo seguro – desça.

A descida não tem efeito nos seguros de incêndio ou no multirriscos, porque neste caso os prémios são calculados com base no valor do imóvel. 

Ou seja, a amortização vai, em princípio, ter um impacto significativo no seu orçamento mensal, fazendo com que fique com mais dinheiro ao fim do mês. O que pode ser uma oportunidade para reforçar as suas poupanças ou reequilibrar as contas.

Cuidados a ter antes de amortizar

Antes de fazer a amortização de um crédito habitação há que ponderar alguns aspectos e fazer contas, de forma a perceber se compensa financeiramente.

É importante, antes de amortizar, perceber qual será o impacto no valor da prestação. Por vezes, pode ser mais vantajoso aplicar o dinheiro num fundo de emergência ou numa poupança que permita obter algum rendimento, como os depósitos a prazo ou certificados de aforro.

Se as taxas de juro estiverem altas e o empréstimo estiver ainda longe do fim, a amortização pode compensar, porque nos anos iniciais a maior parte da prestação é composta por juros. Já perto do fim do contrato de crédito a componente de juros é menor.

Antes de aplicar as poupanças também é importante perceber se pode efetivamente usar essa quantia ou se ela pode vir a ser necessária para fazer face a outras despesas inesperadas.

O ideal será, antes de tomar a decisão, usar um simulador, como o do Banco de Portugal, para ter uma ideia mais clara de quanto vai poupar na prestação.

Quais são as alternativas à amortização?

Se quer baixar as prestações do crédito habitação, mas não tem dinheiro para amortizar, ou se a amortização não compensar, tem sempre outras opções.

A renegociação do empréstimo, embora só possa avançar se a instituição de crédito concordar, é uma forma de alterar uma ou várias condições do contrato. Ao renegociar pode conseguir mudanças no spread, tipo de taxa de juro (fixa, variável ou mista) ou no prazo de reembolso. 

Outra opção é a transferência do crédito para outra instituição que ofereça melhores condições, nomeadamente em termos de spread ou de prazo de reembolso.

A consolidação de créditos, ou seja, juntar todos os seus empréstimos num só, ficando com uma prestação única é outra forma de baixar o valor da prestação mensal.