Crédito Habitação em Portugal: tudo o que precisa de saber antes de comprar casa

Do pedido ao contrato, perceba como funciona o crédito habitação, quais os requisitos, custos associados e os cuidados a ter antes de comprar casa com crédito habitação.

O que é crédito habitação e como funciona?

O sonho de muitas famílias em Portugal é comprar casa, daí a célebre expressão “quem casa quer casa”. Para concretizar esse sonho, os bancos criaram as soluções de crédito habitação. Podemos pedir um crédito habitação para várias finalidades, mas destacamos as três principais:

1. Compra de casa, seja para habitação própria e permanente, seja para habitação secundária (para férias ou mesmo para investimento);
2. Construção, ou autoconstrução, um crédito habitação que serve para financiar a construção de um imóvel e cujo capital vai sendo libertado com a execução do projeto;
3. Transferência de crédito habitação, caso já tenha um crédito noutra instituição e queira aproveitar a redução das taxas de juro ou alguma campanha promocional.

O crédito habitação é um financiamento como todos os outros. No entanto, tem uma grande diferença face ao crédito pessoal e mesmo ao crédito automóvel. Ao contratar um crédito habitação está a contratar um crédito hipotecário. Ou seja, irá hipotecar um imóvel que é dado como garantia do bom cumprimento do contrato. Em caso de incumprimento, o banco poderá executar a hipoteca, vender o imóvel e recuperar o seu dinheiro.

A garantia hipotecária é uma garantia de um bem real de qualidade. Assim, o risco da operação é reduzido e, com isso, reduz-se a taxa de juro. Não será de estranhar que os créditos pessoais tenham taxas superiores a 10% enquanto o crédito habitação pode ter taxas abaixo de 3%-4%. Aliás, com alguma negociação de profissionais de intermediação de crédito, como a Reorganiza,
pode conseguir melhores condições e sem ter de pagar pelo serviço.

Requisitos para pedir crédito habitação

Como sabemos, a compra de uma casa é dos grandes investimentos que as famílias fazem. Pela sua dimensão, exige contratar um crédito. E pela sua importância, exige-se muito rigor e análises cuidadas. Por isso, é natural que os bancos solicitem um conjunto grande de documentos para avaliar o perfil do cliente e, muito importante, o seu perfil de risco.

Não estranhe que o banco ou que o seu intermediário de crédito lhe peça o seu último IRS e a nota de liquidação de IRS, os seus últimos recibos de vencimento, o seu contrato de trabalho e os seus extratos bancários (se pedir crédito no seu banco este último passo é facilitado).

Na posse desta informação, o banco poderá calcular alguns rácios, nomeadamente e mais importante a taxa de esforço, que é a relação entre o montante pago com créditos e o rendimento líquido do agregado familiar. Diz-nos qual a porção do rendimento que é destinado a pagar créditos e qual é a que sobra para honrar outros compromissos e despesas;

Segundo especialistas do setor, como os consultores da Reorganiza, a taxa de esforço é um dos fatores mais relevantes na aprovação do crédito (recomenda- se uma taxa máxima de 40%, com exceções, claro). No entanto, é fundamental que tenha um bom histórico bancário, daí que lhe seja solicitada a central de responsabilidades de crédito. Este bom histórico diz às instituições financeiras que, no passado, honrou todos os seus compromissos de crédito, o que é um
ótimo indicador.

Custos e comissões associados

O negócio dos bancos é emprestar dinheiro. Com este empréstimo o banco assume o risco do incumprimento e por isso exige um pagamento, que será tanto maior quanto maior o risco da operação. Em todos os casos, contudo, o banco irá procurar um retorno de diversas formas:

• Taxa de juro, ou o custo do dinheiro, que depende de um indexante (em Portugal, a taxa EURIBOR) e um spread, que será a margem do banco;
• Seguros obrigatórios, em especial o seguro de vida crédito e o seguro multirriscos. Tenha em mente que o custo com o seguro de vida pode representar uma fatia importante, pelo que deve ser bem negociado e, se possível, contratado fora do banco;
• Custos fiscais e custos com escritura, sendo o mais relevante o IMT.

Na ótica de quem acompanha diariamente dezenas de clientes, muitas vezes são os custos indiretos o que mais pesa no orçamento mensal. Assim, sugere-se que pesquise diferentes alternativas, que fale com mediadores de seguros e que negoceie ativamente as suas condições.

Temas quentes e dúvidas frequentes

• Qual é a entrada mínima para crédito habitação?

Tirando casos específicos, como a compra de imóveis da banca ou no crédito habitação jovem, que permitem um financiamento até 100%, é-lhe solicitado uma entrada mínima entre 10% ou 15%. De notar, contudo, que quanto maior a entrada menor será o risco da operação e, consequentemente, o custo que lhe é cobrado.

• Quais as condições especiais para jovens ou primeira habitação?

A compra de habitação com o crédito jovem tem um conjunto de vantagens, nomeadamente a possibilidade de financiamento até 100% ou a isenção de custos de impostos. Pela sua especificidade, sugerimos que consulte um intermediário de crédito especializado como a Reorganiza.

• Vale a pena transferir o crédito habitação para outro banco?

A transferência de crédito habitação de um banco para o outro vai depender das condições que tem contratado e as condições disponíveis noutros bancos. Antes de mudar, sugerimos que consulte o seu banco atual e que negoceie as condições com o banco. De seguida, procure alternativas junto de um intermediário de crédito de confiança e não se esqueça de analisar todos os custos.

• O que compensa mais: taxa fixa ou variável?

A escolha entre taxa fixa e taxa variável depende de vários fatores. Ao contratar uma taxa fixa está a garantir a mesma prestação ao longo de todo o contrato. A escolha da taxa fixa permite que a taxa se adapte às condições de mercado. Em alternativa, pode optar por uma taxa mista, que é fixa durante alguns anos.

Boas práticas antes de avançar com crédito habitação

Algumas boas práticas na contratação de um crédito habitação são partilhadas por especialistas de crédito como a Reorganiza mostram que a preparação e a comparação de propostas fazem toda a diferença no resultado. Assim, 4 dicas:

• Comparar diferentes propostas.
• Rever seguros associados.
• Considerar cenários de subida de taxas.
• Ter em conta apoios ou benefícios para jovens.