Como funciona a avaliação de imóvel no crédito à habitação?

A avaliação de imóvel é indispensável quando se pede um empréstimo para comprar casa. Saiba como é feita e que fatores influenciam o processo.

Sempre que se pede um crédito à habitação, é necessário realizar a avaliação do imóvel. Este é um procedimento exigido pelos bancos que ajuda a determinar o valor máximo do empréstimo.

Neste artigo explicamos-lhe em que consiste a avaliação e que fatores são tidos em conta pelos peritos.

O que é a avaliação de imóveis?

A avaliação de um imóvel não é mais do que um relatório, realizado por um perito qualificado, que determina o valor de mercado da habitação. Esta avaliação é feita, mais frequentemente, quando se quer pedir um crédito à habitação, já que é com base no valor determinado que os bancos definem o valor máximo do empréstimo. No entanto, as instituições bancárias nunca irão emprestar o valor total do imóvel. Segundo regras do Banco de Portugal, o crédito não pode ser superior a 90% do valor da avaliação ou do valor de aquisição (o que for menor).

Além dos créditos à habitação, as avaliações de imóveis também podem ser feitas quando se transfere o crédito, quando a casa é entregue ao banco para liquidar o empréstimo e em casos de partilha de herança, quando os herdeiros não concordam com o valor da casa.

Que fatores influenciam a avaliação?

Para fazer a avaliação de um imóvel, o perito tem em conta vários aspetos:

• Localização: é considerada o fator mais relevante, já que está associada à procura: nas zonas onde a procura por imóveis é maior, o metro quadrado é mais caro;
• Ano de construção: geralmente, quanto mais antiga for a casa, menor será o seu valor. As exceções são quando o imóvel está muito bem conservado ou quando foi renovado;
• Orientação solar: as casas com boa exposição solar e mais luminosidade são mais valorizadas;
• Tipologia e área: um T3, por exemplo, valerá sempre mais que um T1. No entanto, a área também é relevante: uma casa com boas áreas, mesmo que tenha poucas divisões, é valorizada;
• Piso e a vista do imóvel;
• Qualidade e data da construção: neste parâmetro são considerados aspetos como:
  • Antiguidade do imóvel;
  • Qualidade da construção e dos acabamentos;
  • Isolamento térmico;
  • Certificação energética (quanto melhor for, mais valorizado será o imóvel);
  • Equipamentos disponíveis;
  • Estado de conservação (para casas usadas);
• Facilidades da habitação: aqui é considerado, por exemplo, a existência de estacionamento, anexos de arrumação, piscina, varandas ou terraço e elevador.

É a partir da conjugação de todos estes fatores que o perito determina o valor do imóvel. Ou seja, quanto melhor avaliado for cada um destes critérios, maior será o valor da avaliação.

Como é calculado o valor do imóvel?

Primeiro, o perito visita o imóvel e tira fotografias, faz medições e regista todos os dados que considera importantes. É aqui que as características da habitação, referidas anteriormente, têm influência. Depois, aplica uma fórmula para obter o valor de mercado do imóvel:

Valor por metro quadrado por zona x área de construção da habitação

Neste cálculo podem ser consideradas especificidades do imóvel como a área bruta privativa, arrecadações, varandas, terraços e estacionamento.

No fim, e recorrendo também à documentação do imóvel (como a caderneta predial e as plantas), o perito elabora um relatório técnico que serve como garantia para o banco  e que deve, segundo recomendação do Banco de Portugal, ser entregue tanto à instituição bancária como ao cliente.

Quem faz a avaliação do imóvel?

Apesar de já existirem plataformas online para a avaliação de casas, como a da DECO, as avaliações destes sites são meramente indicativas e não têm valor legal, por isso não podem ser usadas no pedido de crédito à habitação.

A avaliação de imóveis tem de ser feita por um Perito Avaliador de Imóveis credenciado e independente. Estes peritos são profissionais certificados pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e devem obedecer a uma série de requisitos legais, como idoneidade e inexistência de incompatibilidades. No site da CMVM pode encontrar uma lista de todos os profissionais credenciados.

Os métodos mais comuns utilizados nas avaliações

De acordo com o Banco de Portugal, os peritos devem reger-se por três métodos de avaliação, reconhecidos internacionalmente:

• Método do custo: o valor do imóvel é estimado como se fosse construído de novo, utilizando os mesmos materiais, mas nos cálculos vai aplicar-se a depreciação relacionada com a idade e o desgaste da casa à data da avaliação. Ao valor de construção adiciona-se o custo do terreno, bem como a margem de lucro que um construtor (promotor) teria se fosse construir e vender essa casa. Este método é mais utilizado nos mercados imobiliários onde há pouca informação;

• Método do rendimento: o valor do imóvel é calculado com base na renda ou rendimento que a habitação pode gerar em determinado período, em condições normais do mercado, estabelecendo-se a conversão desses rendimentos para uma valorização atual;

• Método comparativo: o valor do imóvel é calculado através da comparação com habitações semelhantes e baseia-se no conhecimento do mercado imobiliário da zona e dos valores de transação de imóveis semelhantes.

O que deve constar no relatório do perito?

No relatório do perito devem constar, entre outras, as seguintes informações:

• Identificação do proprietário, da entidade que solicitou a avaliação, do perito e do imóvel;
• Data da avaliação;
• Descrição do imóvel, incluindo a localização, estado de conservação e tipo de construção;
• Descrição e fundamentação da escolha dos métodos;
• Estimativa das despesas com conservação e manutenção do imóvel e outros encargos;
• Análise da envolvente de mercado do imóvel, nomeadamente a zona geográfica e a existência de infraestruturas circundantes que possam influenciar o seu valor;
• Identificação inequívoca do valor de avaliação do imóvel;
• Declaração do perito em como efetuou a avaliação de acordo com as exigências legais.

Quanto custa e quanto tempo demora a avaliação?

Geralmente, entre o pedido de avaliação e a entrega do relatório podem decorrer entre 10 a 20 dias. O preço da avaliação não é fixo e depende de fatores como a localização e o tipo de imóvel e ainda se o pedido foi feito pelo banco ou pelo cliente.

Quando a avaliação é pedida pelo banco, o preço surge na forma de comissão bancária. Estas comissões são fixadas pelo banco e não são iguais em todas as instituições bancárias, mas rondam os 230 euros, sendo o custo suportado pelo cliente.

Não se esqueça, ainda, que no caso de créditos à habitação, a avaliação é sempre exigida pelo banco. Por isso, mesmo que já tenha um relatório de uma avaliação pedida por si de forma independente, terá sempre de pagar uma nova.

Posso pedir uma nova avaliação?

Sim. Se não concordar com a avaliação feita pelo perito indicado pelo banco, pode contestá-la e pedir uma nova avaliação. No entanto, tem de contra-argumentar e justificar cada um dos pontos de desacordo.

Também pode pedir uma reavaliação quando é necessário renegociar o crédito à habitação e quando acredita que o Loan to Value do crédito (isto é, o rácio entre o valor financiado e o valor de avaliação do imóvel) pode ser melhor.

Em síntese, a avaliação de um imóvel no crédito à habitação é um processo fundamental que envolve várias etapas para garantir uma estimativa precisa do valor do bem, em que  fatores como localização, mercado imobiliário local e características específicas do imóvel ganham relevância. Uma avaliação bem conduzida assegura segurança e transparência na transação imobiliária.