Contrato promessa de compra e venda: saiba proteger-se

O contrato promessa de compra e venda (CPCV) é uma das etapas mais importantes nas transações imobiliárias. Com este documento quem vende garante que tem um comprador para o seu imóvel e quem quer comprar, assume o interesse no negócio, impedindo a venda a outros potenciais interessados. 

No entanto, o CPCV só tem eficácia legal quando cumpre certos requisitos. Por isso, quer esteja a comprar ou a vender uma casa, é fundamental perceber como funciona este documento e quais as suas vantagens. E, sobretudo, conhecer os cuidados a ter para assegurar que o negócio se desenrola sem problemas.

• Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV): o que é?
• O CPCV é sempre obrigatório?
• Vantagens de realizar um contrato promessa de compra e venda
• O que deve constar do CPCV?
• CPCV e sinal: como funcionam?
• Cuidados a ter no contrato promessa de compra e venda
• Incumprimento do CPCV: o que acontece?

O que é o contrato promessa de compra e venda?

O contrato promessa de compra e venda é um documento em que duas partes (designadas como promitente comprador e promitente vendedor) se comprometem a fazer uma transação, enunciando as condições da mesma. 

Embora se possa aplicar a outros tipos de negócios, é geralmente associado à venda de imóveis. Neste caso específico, a lei obriga ao reconhecimento das assinaturas dos promitentes. 

O contrato promessa de compra e venda ou CPCV inclui as obrigações das partes envolvidas no negócio, bem como as eventuais penalizações caso exista incumprimento ou desistência.

Pela sua importância e pelos valores envolvidos na transação, é aconselhável recorrer a um advogado para redigir o documento, sobretudo nos negócios entre particulares. Quando existem agências de mediação imobiliária envolvidas, estas costumam tratar da elaboração do CPCV.

O CPCV é obrigatório para comprar ou vender em casa?

O CPCV não é um documento obrigatório mas pode até pode ser dispensado quando existem condições para que a escritura seja feita e o negócio se conclua quase imediatamente (por exemplo, quando o comprador tem condições para pagar a pronto).

O contrato promessa de compra e venda é, no entanto, comum e aconselhável quando se tomou a decisão de compra, mas ainda não existem todas as condições para a escritura. 

Se o comprador tem de recorrer ao crédito habitação – e aguarda pela aprovação do empréstimo – ou não tem ainda a totalidade do valor necessário porque vai ter de vender a casa atual, pode recorrer ao CPCV para garantir que não perde a oportunidade de comprar o imóvel que lhe interessa.  

O contrato promessa de compra e venda também é comum nas situações em que o imóvel ainda está em construção ou ainda não tem licença de habitação. 

Vantagens de realizar um contrato promessa de compra e venda 

Ter um contrato promessa de compra e venda é bastante útil quando a escritura não pode ser realizada imediatamente, nomeadamente porque é necessário financiamento. 

Mesmo nos casos em que há condições para a realização da escritura, este tipo de contrato é útil, já que pode ser feito mais depressa, de forma a assegurar, desde logo, que existe um compromisso entre as partes. 

Uma das maiores vantagens deste documento é que formaliza o interesse, vinculando o vendedor e o comprador à transação. Com o CPCV o imóvel é retirado do mercado e deixa de ficar disponível para outros eventuais compradores. 

Ao estabelecer um prazo limite para a concretização do negócio, salvaguarda os direitos do vendedor e impede que o comprador “arraste” o processo por falta de verbas. Como existe um prazo, ambas as partes sabem que até determinada data a transação vai ficar concluída. 

O contrato promessa de compra e venda é um documento com validade legal, pelo que eventuais incumprimentos de qualquer parte envolvida no negócio originam penalizações.

O que deve constar do CPCV? 

A lei concede alguma liberdade quanto à forma como se elabora um contrato promessa, mas determina algumas condições para que seja válido. Uma delas é que tem de ser assinado pelas partes que se vinculam.

No caso da venda ou constituição de um direito real sobre um imóvel, tem de conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente e a certificação da existência da licença de utilização ou de construção.

Além destes dados, é fundamental que o documento inclua: 

• a identificação dos promitentes (comprador e vendedor); 
• dados que identifiquem o imóvel; 
• descrição do imóvel;
• o objeto do negócio, isto é, a compra e venda do imóvel identificado;  
• preço;
• forma pagamento, valor do sinal e de eventuais reforços; datas estabelecidas para estes pagamentos;
• data limite para a realização da escritura; 
• se for necessário recorrer ao crédito: referência ao empréstimo; indicar se a compra depende da concessão de crédito e o que acontece se este não for concedido; 
• indicação explícita de que o imóvel é vendido sem ónus ou encargos, como penhoras;
• tradição do imóvel, ou seja, a data de entrega da chave; se ocorrer noutra data que não seja a escritura, este facto também deve constar do contrato;  
• o local, a data e as assinaturas reconhecidas presencialmente;
• as cláusulas específicas; por exemplo, se o anterior proprietário deve fazer obras (e quais) antes da venda;
• definir as penalizações caso não se avance para a escritura. 

Se a casa que vai comprar ainda está em planta ou em construção, o contrato deve ter em anexo um caderno de encargos, que refira todos os materiais que vão ser usados na construção da casa. Esta é uma forma de garantir que os acabamentos e equipamentos vão ser iguais aos que estavam previstos.

CPCV e sinal: como funcionam?

A assinatura do contrato promessa de compra e venda coincide geralmente com a entrega do sinal, um valor que serve como adiantamento para o pagamento do imóvel. Este montante é um sinal de boa fé do comprador e uma forma de determinar o valor da indemnização caso uma das partes desista do negócio.

Embora não exista um valor pré-definido para o sinal, este corresponde geralmente a 10% ou 20% do valor da compra, montante que é depois descontado no pagamento final. Se, por exemplo, a casa custar 200 mil euros e o sinal for de 20 mil (10%), a segunda tranche do pagamento corresponde a 180 mil. 

Segundo a lei, qualquer quantia entregue pelo promitente-comprador ao vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço, é considerada como sinal. 

Cuidados a ter no contrato promessa de compra e venda

O CPCV é, como se percebeu, um documento de grande importância quando se está a pensar em comprar ou vender casa. Por isso, é fundamental ter alguns cuidados antes de assinar este contrato.

Ler atentamente o CPCV 

O conselho é válido para qualquer documento que tenha de ser assinado e é ainda mais relevante em negócios que envolvam grandes quantias, como é o caso das transações de imóveis. 

Nunca deve assinar o CPCV sem ler atentamente todo o documento, verificando se todos os dados estão corretos e esclarecendo todas as dúvidas. 

Caso não concorde com alguma das cláusulas, ou perceba que não está em condições de cumprir o compromisso que assumiu, não avance com o contrato. Se alguma das cláusulas não corresponder ao que foi combinado verbalmente, também não deve assinar.  

Leve o tempo que precisar para ler antes de assinar. O ideal é que receba o contrato antecipadamente, para analisar e pedir as correções que sejam necessárias.

Verificar as condições do imóvel 

O contrato promessa de compra e venda deve incluir informações relativas à situação legal do imóvel. Nomeadamente as que dizem respeito a penhoras, dívidas fiscais ou direitos, como o usufruto (ou seja, a casa estará ocupada por outra pessoa).

Ao assinar o CPCV deve certificar-se que a casa tem todas as condições e licenças de habitabilidade e que esse facto consta do documento. 

Antes do contrato, peça para consultar as atas das assembleias de condóminos, para perceber se estão previstas obras. Ao fazer a escritura terá de ter uma declaração da administração do condomínio a garantir que o anterior proprietário não tem dívidas.  

Ter atenção aos prazos

Se vai recorrer ao crédito habitação, é importante garantir que o prazo dado para a realização da escritura é suficiente para tratar de todo o processo. Em alternativa, tente incluir uma cláusula que anule o contrato na eventualidade de não conseguir o crédito solicitado.

O ideal seria só assinar o CPCV quando já tiver a garantia de financiamento. Caso não seja possível, é fundamental incluir no contrato uma cláusula que refere que a concretização do negócio está dependente de financiamento bancário e que permita desistir sem penalizações se o empréstimo não for aprovado.  

Ao saber a data da escritura (momento em que o imóvel passa a pertencer-lhe), contrate um seguro que seja válido a partir desse dia. O seguro contra incêndio é obrigatório para os apartamentos, mas pode compensar contratar um com coberturas mais abrangentes, incluindo o recheio da casa. 

4. Ter recibo de todos os pagamentos 

Se pagar um sinal antes ou no momento da assinatura do CPCV, garanta que existe um recibo que comprove esse pagamento ou uma cláusula no contrato que indique que esse montante foi entregue ao vendedor. 

Ao longo de todo o processo é fundamental ter e guardar os recibos, para que, caso algo corra menos bem, tenha como provar que fez pagamentos.