Crédito consolidado com hipoteca: o que é e como funciona?

Índice de conteúdos:

1. O que é um crédito consolidado com hipoteca?
2. Quais são as regras do crédito consolidado com hipoteca?
3. Quais as vantagens do crédito consolidado com hipoteca de imóvel?
4. Como funciona na prática o crédito consolidado com hipoteca?
5. Quais os custos associados a este tipo de crédito?
6. Em que situações pode compensar fazer este tipo de consolidação?
7. Consolidação com ou sem hipoteca: qual a melhor opção?
8. Como pedir um crédito consolidado com hipoteca?
9. Existem alternativas ao crédito consolidado com hipoteca?

Se tem vários créditos e as prestações estão a pesar demasiado no orçamento, o crédito consolidado com hipoteca pode ajudar a reduzir o valor que paga todos os meses. Esta solução permite juntar vários empréstimos num único financiamento, utilizando um imóvel como garantia.

Ao consolidar os créditos, passa a ter apenas uma prestação mensal, que tende a ser mais baixa do que a soma das anteriores. Em contrapartida, o imóvel fica hipotecado a favor da entidade financiadora, servindo como garantia de pagamento em caso de incumprimento.

Neste artigo, explicamos o que é o crédito consolidado com hipoteca, como funciona, quais as suas vantagens e em que situações pode fazer sentido recorrer a esta solução.

O que é um crédito consolidado com hipoteca?

O crédito consolidado com hipoteca é uma solução de financiamento que permite juntar vários créditos num único empréstimo, utilizando um imóvel como garantia de pagamento.

Segundo o Banco de Portugal, mesmo que os créditos incluídos na consolidação possam ser créditos ao consumo – como um crédito automóvel ou para férias –, a existência de uma hipoteca faz com que este produto esteja sujeito às regras aplicáveis ao crédito habitação. Ou seja, tem um regime próprio, devidamente enquadrado do ponto de vista legal.

Assim, um crédito consolidado com hipoteca pode ser usado, por exemplo, quando tem vários créditos ativos e sente dificuldades para pagar todas as prestações, mas tem um imóvel (casa ou terreno) que pode dar como garantia.

Desta forma, o risco para a instituição financeira é menor, uma vez que, em caso de incumprimento, existe um bem que pode ser acionado para garantir o pagamento da dívida. Por esse motivo, a hipoteca pode aumentar a probabilidade de aprovação do financiamento e permitir condições mais favoráveis do que as de um crédito consolidado sem hipoteca.

Quais são as regras do crédito consolidado com hipoteca?

As regras são as mesmas de um crédito habitação, já que existe uma hipoteca sobre um imóvel. Assim, há algumas diferenças relativamente a um crédito consolidado sem hipoteca, nomeadamente:

• Entrega da FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia): a entidade financeira tem de disponibilizar este documento ao cliente e aos fiadores (caso existam), tanto na fase de simulação como após a aprovação do crédito. A FINE reúne todas as condições do financiamento de forma clara e comparável;

• Prazo mínimo de validade da proposta: a proposta de crédito é válida durante, pelo menos, 30 dias, permitindo ao consumidor analisar as condições sem pressão para decidir de imediato;

• Período mínimo de reflexão: depois de receber a documentação contratual, o consumidor dispõe de um prazo mínimo de sete dias para refletir antes da assinatura do contrato;

• Avaliação do custo através da TAEG: o custo do financiamento é avaliado com base na Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG), um indicador que inclui juros, comissões, seguros obrigatórios e outros encargos associados ao crédito.

Estas regras têm como objetivo garantir maior proteção ao consumidor e assegurar que a decisão de contratar um crédito com garantia hipotecária é tomada de forma informada e consciente.

Quais as vantagens do crédito consolidado com hipoteca de imóvel?

Um crédito consolidado com hipoteca alia as vantagens de um crédito consolidado comum às de um crédito hipotecário:

• Maior poupança mensal;
• Redução da taxa de esforço;
• Maior folga no orçamento familiar;
• Apenas uma prestação para pagar todos os meses;
• Um único prazo de reembolso;
• Um único contrato em vez de vários dispersos;
• Uma única taxa de juro;
• E, no final de tudo, uma gestão financeira mais simples e organizada.

Importa, no entanto, ter em conta que a redução da prestação mensal resulta frequentemente do aumento do prazo de reembolso. Por isso, deve analisar não apenas o valor da prestação, mas também o custo total do financiamento.

Existem riscos ou desvantagens?

Apesar de o crédito consolidado com hipoteca poder ajudar a reduzir a prestação mensal e facilitar a aprovação do financiamento, existem alguns riscos e desvantagens que devem ser considerados antes de avançar:

• Em caso de incumprimento, pode perder o imóvel dado como garantia;

• Tal como acontece com outros créditos, falhar os pagamentos de um crédito consolidado implica o registo desse incumprimento na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal.

Como funciona na prática o crédito consolidado com hipoteca?

Ao contratar um crédito consolidado com hipoteca, a nova entidade financiadora liquida os créditos que pretende consolidar e passa a ser a sua única credora.

O processo de pedido é semelhante ao de um crédito consolidado tradicional, mas inclui uma etapa adicional: a avaliação do imóvel sobre o qual vai ser feita a hipoteca.

De forma geral, estas são as principais etapas para obter um crédito consolidado hipotecário:

1. Simulação do crédito: deve indicar algumas informações como o montante a consolidar, o valor aproximado do imóvel, o prazo de reembolso pretendido e o tipo de taxa de juro. Nesta fase, recebe uma primeira FINE com as condições indicativas da proposta;

2. Análise e pré-aprovação: a instituição financeira avalia a viabilidade do pedido e pode solicitar documentação adicional, como comprovativos de rendimentos, identificação dos créditos a consolidar e documentos do imóvel;

3. Avaliação do imóvel: serve para determinar o valor do imóvel que ficará hipotecado. Este passo ajuda a instituição a calcular o risco da operação e as condições do financiamento;

4. Aprovação da proposta: se o pedido for aprovado, recebe a carta de aprovação, a FINE definitiva e a minuta do contrato com todas as condições do crédito;

5. Período de reflexão: de, no mínimo, sete dias;

6. Assinatura do contrato: se concordar com as condições apresentadas, procede à assinatura do contrato e à formalização da hipoteca sobre o imóvel;

7. Liquidação dos créditos anteriores: a nova entidade financeira paga os créditos que foram incluídos na consolidação e passa a gerir toda a dívida, passando assim a ter apenas uma instituição credora.

Na prática, no final do processo, fica com um único crédito, uma única prestação e apenas uma entidade financeira para gerir. Isto pode simplificar significativamente a gestão das suas finanças e reduzir o esforço mensal com prestações.

Quais os custos associados a este tipo de crédito?

Um crédito consolidado com hipoteca tem alguns custos que o crédito consolidado normal não tem, como os que estão relacionados com a avaliação do imóvel e registo da hipoteca.

Além disso, pode ainda contar com outras despesas como comissões de abertura, Imposto do Selo e eventuais comissões de amortização dos créditos antigos ou seguros eventualmente exigidos pela instituição.

Em que situações pode compensar fazer este tipo de consolidação?

Optar pelo crédito consolidado hipotecário pode ser uma solução para evitar o incumprimento se tem um imóvel que possa usar como garantia e se:

• Tem vários créditos ativos, com taxas elevadas;
• Tem uma taxa de esforço elevada;
• Tem dificuldade em pagar as várias prestações;
• Precisa de reorganizar a sua vida financeira;
• Tem necessidade de financiar um novo projeto.

E quando pode não compensar?

Um crédito consolidado com hipoteca não é viável se já tiver prestações em atraso. Nesse caso, terá de renegociar o crédito em incumprimento através do PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento).

Mas existem outras situações em que pode não compensar hipotecar a casa para consolidar créditos. Por exemplo se:

• Tem poucos créditos ativos;
• Falta pouco tempo para acabar de pagar os créditos;
• O valor em dívida é baixo;
• O imóvel já está hipotecado;
• Tem um rendimento instável;
• Tem falta de disciplina financeira. 

Consolidação com ou sem hipoteca: qual a melhor opção?

A melhor opção depende de vários fatores, como o tipo de créditos a consolidar, o montante em dívida ou a situação financeira. Como se trata de um crédito, terá sempre de ponderar e comparar várias opções.

Na tabela abaixo pode ver algumas diferenças entre o crédito consolidado com e sem hipoteca.

Uma nota importante: avalie bem todas as despesas associadas às duas opções e, dentro de cada uma, analise quais são as condições mais vantajosas. Por exemplo, no caso do Crédito Consolidado da Cofidis sem hipoteca, não paga comissão de abertura do processo.

Como pedir um crédito consolidado com hipoteca?

Nem todas as instituições têm este tipo de produto, por isso deve começar por procurar as que oferecem esta solução ou recorrer a um intermediário de crédito e fazer diferentes simulações.

Depois das simulações, deve comparar as várias propostas, dando especial atenção à TAEG (que indica os custos totais do crédito) e à eventual necessidade de adquirir produtos (como um seguro de proteção ao crédito) para poder ter condições mais vantajosas.

Escolhida a opção que lhe parece mais adequada, é importante garantir que tem toda a documentação necessária, nomeadamente:

• Documentos de identificação;
• Comprovativo de morada;
• Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal;
• Comprovativos de rendimentos (como, por exemplo, recibos de vencimento, declaração de IRS e nota de liquidação do IRS;
• Caderneta predial;
• Escritura do imóvel;
• Certidão permanente do imóvel;
• Licença de utilização;
• Declarações com os valores das dívidas dos vários créditos.

Depois, basta aguardar pela análise ao seu pedido.

Existem alternativas ao crédito consolidado com hipoteca?

Além da consolidação de créditos sem hipoteca, há outras opções para conseguir baixar as prestações e obter melhores condições para os seus empréstimos.

Uma alternativa é a renegociação dos créditos existentes. Dependendo da disponibilidade da instituição financeira, pode tentar alterar condições como o prazo de reembolso, a taxa de juro ou o spread (no caso do crédito habitação), reduzindo assim o valor das prestações.

Contudo, ao contrário da consolidação, a renegociação tem de ser feita separadamente para cada crédito, o que significa negociar com uma ou várias entidades financeiras e manter diferentes contratos ativos.

Outra alternativa à consolidação é a transferência de crédito, ou seja, a mudança dos seus empréstimos para outra instituição que ofereça condições mais vantajosas. Neste caso, também tem de tratar de cada processo separadamente.