Renegociação do crédito habitação: dicas para baixar a prestação mensal

Índice de conteúdos:

1. O que é a renegociação do crédito habitação?
2. Quando faz sentido renegociar o crédito habitação?
3. Como renegociar o crédito habitação em 6 passos?
4. A renegociação do crédito habitação como estratégia contínua

A renegociação do crédito habitação voltou a ganhar destaque num contexto de subida das taxas de juro, que tem vindo a pressionar de forma significativa o orçamento de muitas famílias portuguesas.

Durante quase uma década, a Euribor manteve-se em níveis historicamente baixos – chegando mesmo a valores negativos – o que levou muitos agregados a optar por financiamentos a taxa variável, beneficiando de prestações reduzidas e previsíveis.

No entanto, a partir de meados de 2022, o cenário alterou-se de forma abrupta. A inflação disparou, o Banco Central Europeu iniciou um ciclo agressivo de subida das taxas diretoras e as prestações da casa aumentaram de forma significativa.

E mesmo quando se esperava alguma estabilização, o contexto macroeconómico voltou a gerar pressão adicional sobre os mercados financeiros. Conflitos internacionais, como a tensão no Médio Oriente, contribuíram para a subida dos combustíveis e aumentaram o risco de inflação persistente, o que pode levar os bancos centrais a manter taxas elevadas durante mais tempo.

Neste enquadramento, acompanhar e rever o crédito à habitação tornou-se fundamental. Segundo o “Inquérito às Despesas das Famílias 2022/2023” do INE, cerca de 40% do rendimento das famílias portuguesas é destinado à habitação, confirmando que esta continua a ser a maior despesa mensal da maioria dos agregados. Por isso, qualquer variação neste encargo tem um impacto direto na gestão do orçamento e na capacidade de poupança das famílias.

O que é a renegociação do crédito habitação?

A renegociação do crédito habitação é, nada mais nada menos, do que o processo de rever e ajustar as condições do contrato de crédito com o banco, com o objetivo de melhorar a prestação mensal, reduzir custos ou adaptar o crédito à situação financeira atual do cliente.

Na prática, pode envolver alterações no spread, na taxa de juro, nos produtos associados ou até nas condições gerais do empréstimo.

E apesar de muitas pessoas continuarem a acreditar que renegociar o crédito pode “prejudicar a relação com o banco” ou até criar problemas junto do Banco de Portugal, isso não corresponde à realidade.

Um contrato de crédito é um contrato como qualquer outro e pode ser renegociado ao longo da sua duração, desde que sejam respeitadas as condições legais e contratuais. Aliás, é possível renegociar o crédito habitação logo após a escritura, caso surjam condições mais vantajosas no mercado.

Na verdade, os bancos negoceiam diariamente com clientes, sendo este um processo normal no funcionamento do setor financeiro. 

Quando faz sentido renegociar o crédito habitação?

De forma resumida, a renegociação do crédito habitação faz sentido sempre que existam:

• Subidas relevantes das taxas de juro;
• Alterações à situação financeira da família;
• Melhores condições no mercado;
• Pressões no orçamento familiar mensal. 

Como renegociar o crédito habitação? 6 passos essenciais

1. Perceber quanto está realmente a pagar

Antes de iniciar qualquer negociação, o primeiro passo é perceber o custo real do crédito habitação. Isto significa olhar para muito mais do que a prestação mensal de capital e juros.

Assim, é importante saber que a grande parte dos contratos inclui produtos associados que permitem obter bonificações no spread, isto é, reduções na taxa de juro em troca da contratação de determinados serviços.

Entre os mais comuns estão os seguros, cartões de crédito, domiciliação de ordenado, contas poupança ou Planos Poupança Reforma.

O problema é que, muitas vezes, os clientes focam-se apenas na prestação mensal e esquecem-se de contabilizar o custo total destes produtos. E neste âmbito, importa referir que um spread mais baixo pode não compensar se os encargos adicionais forem demasiado elevados.

Por isso, antes de qualquer alteração, deve avaliar o impacto real dessa decisão. Em alguns casos, retirar produtos pode aumentar ligeiramente o spread, mas ainda assim resultar numa poupança mensal significativa.

2. Avaliar o impacto dos seguros na prestação global

Os seguros associados ao crédito habitação merecem uma atenção particular, uma vez que podem representar uma parcela relevante do valor mensal total da prestação.

Embora o seguro multirriscos habitação seja obrigatório por lei e o seguro de vida seja, na maioria dos casos, exigido pelos bancos como garantia adicional do financiamento, estes dois produtos podem representar várias centenas de euros por ano. A boa notícia é que existem diferenças significativas entre seguradoras, mesmo quando as coberturas são semelhantes.

Importa ainda referir que não é obrigatório contratar os seguros através do banco. Em muitos casos, é possível optar por seguradoras externas, desde que as coberturas exigidas pela instituição financeira sejam cumpridas. Esta alternativa pode abrir espaço a poupanças relevantes ao longo do contrato.

No entanto, esta análise não deve ser feita apenas com base no custo mensal. No caso do seguro de vida, por exemplo, é essencial avaliar com detalhe as coberturas incluídas, as exclusões previstas e a existência de eventuais pré-existências clínicas.

Tenha em atenção que optar por uma solução apenas porque é mais barata pode traduzir-se numa proteção inferior no futuro. Por isso, o ideal é que esta comparação seja feita com apoio de um mediador de seguros e olhando para a apólice como um todo.

3. Escolher entre taxa variável, fixa ou mista

O tipo de taxa é um dos fatores mais importantes na renegociação do crédito habitação.

Taxa variável, fixa e mista têm comportamentos diferentes e devem ser escolhidas com base nos objetivos da família e no contexto económico.

Atualmente, muitos bancos estão a oferecer condições competitivas em taxa mista, por vezes mais atrativas do que algumas propostas em taxa variável.

Isto permite que algumas famílias consigam garantir estabilidade na prestação durante dois, três ou cinco anos, sem aumentar significativamente o custo mensal.

Num período de incerteza económica e risco inflacionista, esta pode ser uma solução interessante para quem procura previsibilidade no orçamento familiar.

4. Amortizar ou reduzir o prazo do empréstimo

Uma das formas mais eficazes de reduzir o custo total do crédito habitação é a amortização antecipada de capital.

Ao reduzir o montante em dívida, os juros futuros passam a ser calculados sobre um valor mais baixo, diminuindo assim o custo total do empréstimo.

Na prática, quando uma família amortiza capital, a prestação mensal tende a diminuir. Contudo, existe outra opção menos conhecida: manter a prestação e reduzir o prazo do empréstimo.

Esta estratégia permite amortizar mais capital todos os meses e gerar uma poupança substancial em juros ao longo dos anos.

No primeiro caso, ou seja, para amortizar capital, basta comunicar ao banco a intenção de realizar uma amortização extraordinária, normalmente com cerca de 30 dias de antecedência, através dos canais oficiais da instituição.

Já a redução do prazo implica aprovação do banco e assinatura de uma adenda contratual.

Importa ainda considerar as comissões de amortização antecipada. Nos contratos em taxa variável, a comissão legal é de 0,5% do valor amortizado. Por sua vez, nos contratos em taxa fixa, sobe para 2%. Isto significa que uma amortização de 10.000 euros terá um custo de 50 euros em taxa variável e de 200 euros em taxa fixa.

Ainda assim, dependendo do prazo restante do contrato e da taxa de juro associada, a poupança futura pode compensar largamente este custo.

5. Transferir o crédito para outro banco

Mesmo depois de renegociar com o banco atual, pode acontecer que outras instituições apresentem condições mais competitivas. Nesses casos, existe sempre a possibilidade de transferir o crédito habitação para outro banco.

Atualmente, existem campanhas bancárias que suportam custos associados à transferência, como comissões, avaliação ou despesas de escritura. Ainda assim, é importante fazer contas e comparar todos os encargos envolvidos, incluindo a comissão de amortização do banco atual.

Embora este processo possa parecer complexo, existem profissionais especializados que podem ajudar. Os intermediários de crédito registados no Banco de Portugal fazem diariamente análises comparativas entre bancos e, no caso dos intermediários vinculados, este serviço é normalmente gratuito para o cliente.

6. Consolidar créditos

Por fim, importa lembrar que o crédito habitação não deve ser analisado isoladamente. Muitas famílias acumulam crédito automóvel, crédito pessoal, cartões de crédito ou financiamento para obras.

Nesse seguimento, em alguns casos, pode fazer sentido consolidar estes encargos, reduzindo assim a prestação mensal global.

Quando existe valorização do imóvel, pode até ser possível aumentar a hipoteca da casa para liquidar créditos com taxas mais elevadas e prazos mais curtos, reduzindo significativamente o encargo mensal.

Naturalmente, esta estratégia deve ser analisada com prudência e enquadrada na realidade financeira de cada família.

A renegociação do crédito habitação como estratégia contínua

O mais importante é perceber que os contratos de crédito não são estáticos. Devem ser acompanhados, analisados e comparados ao longo do tempo.

Num contexto económico volátil, a renegociação do crédito habitação deixou de ser apenas uma oportunidade de poupança para se tornar numa ferramenta de gestão e proteção financeira.