Pacote Habitação: todas as medidas explicadas ponto por ponto

Índice de conteúdos:

1. O que é o novo Pacote Habitação?
2. O que muda com o novo pacote fiscal para a habitação?
3. O que muda na prática para famílias, senhorios e investidores?
4. Quando entram em vigor estas medidas?
5. Que outras medidas de apoio à habitação existem?

O chamado Pacote Habitação reúne um conjunto de incentivos – sobretudo de âmbito fiscal – com o objetivo de aumentar a oferta de casas disponíveis através da construção e do arrendamento.

Medidas como a redução do IVA na construção, a criação de um regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA), isenção de mais-valias se reinvestir em imóveis para arrendamento ou aumento das deduções no IRS para os inquilinos fazem parte de um “choque fiscal” para a habitação. Saiba tudo o que muda.

O que é o novo Pacote Habitação?

O novo Pacote Habitação reúne um conjunto de alterações a nível fiscal e legal que tem como objetivo responder à faltas de casas, ao valor elevado das rendas e às hesitações dos proprietários em colocar imóveis no mercado de arrendamento.

As medidas deste pacote incluem mudanças no IVA, IRS, IRC e IMT, mas também novos regimes de incentivo ao arrendamento e outros benefícios para os investidores, promotores e famílias.

Este pacote procura ajudar a resolver alguns dos problemas identificados num artigo do Parlamento Europeu sobre a crise da habitação na Europa:

• A crescente dificuldade em encontrar habitação acessível, digna e segura;
• O aumento dos preços das rendas acima do crescimento dos salários;
• As dificuldades no acesso à compra da primeira habitação;
• O adiamento da saída dos jovens da casa dos pais;
• A escassez de habitações adequadas para famílias maiores;
• O impacto dos custos da habitação na qualidade de vida e nos planos de futuro das famílias.

O mesmo artigo refere que entre 2015 e 2024, os preços das casas na União Europeia (UE) subiram, em média, 53%. Em Portugal, a subida foi de 124,4%, um dos valores mais elevados da Europa, apenas ultrapassado pela Hungria (209,5%) e pela Lituânia (135%).

O que muda com o novo pacote fiscal para a habitação?

A publicação em Diário da República do Decreto-Lei n.º 97/2026, que aprova “medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação” dá luz verde a alterações, sobretudo em termos fiscais.

A ideia é, por um lado, incentivar a construção e a colocação de mais casas no mercado de arrendamento, tendo como contrapartida a redução da carga fiscal sobre promotores e senhorios. Além disso, são também criados três regimes com objetivos semelhantes:

1. CIA – Contratos de Investimento para Arrendamento, destinados a promover projetos de construção e reabilitação para arrendamento;

2. Regime de restituição parcial do IVA, aplicável à construção de imóveis destinados a habitação própria e permanente;

3. RSAA – Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, criado para incentivar contratos de arrendamento com rendas mais acessíveis.

Passa ainda a existir uma taxa fixa de IMT de 7,5%, aplicável à compra de casas por parte de não residentes.

Conheça, em detalhe, cada uma destas medidas e perceba de que forma podem impactar famílias, senhorios, investidores e o mercado de habitação em Portugal.

Redução do IVA na construção

A taxa de IVA desce de 23% para 6% para as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis para habitação própria permanente. Há, contudo, limites para beneficiar da redução do IVA:

• O preço de venda do imóvel não pode ultrapassar 660.982 euros;
• Caso se destine a arrendamento, o valor máximo da renda é de 2.300 euros mensais.

Redução do IVA na construção de casa própria

Quem está a construir casa para habitação própria e permanente também tem uma vantagem em termos de IVA.

Se o custo total da obra (o que inclui o terreno) não ultrapassar os 660.982 euros, os particulares podem pedir ao Estado a devolução do IVA pago à taxa normal de 23% e o valor que resultaria da aplicação da taxa reduzida de 6%.

Para receber este reembolso, devem apresentar o pedido à Autoridade Tributária no prazo de 12 meses após a emissão da licença de utilização. 

Redução da taxa autónoma de IRS para senhorios

A tributação dos rendimentos dos senhorios no IRS também é alterada com o Pacote Habitação: se o valor da renda cobrada for inferior a 2.300 euros mensais (renda moderada), a taxa autónoma a aplicar desce de 25% para 10%.

Importa referir que a medida destina-se apenas a arrendamentos habitacionais, tanto para novos contratos como para os que já existiam antes da entrada em vigor da lei, que está em vigor até 2029.

Se o senhorio estiver sujeito a IRC, a tributação incide sobre apenas 50% do rendimento obtido com a renda.

Isenção de mais-valias de IRS se vender para arrendar

O Pacote Habitação traz também isenção de mais-valias para quem vender um imóvel e reinvestir o valor obtido na aquisição de outra habitação destinada ao arrendamento, desde que:

• A renda mensal do novo imóvel não ultrapasse os 2.300 euros;
• O reinvestimento aconteça nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda; ou
• O contribuinte indique, na declaração de IRS do ano da venda, a intenção de reinvestir o valor obtido (mesmo que parcialmente).

Aumento da dedução anual das rendas no IRS

Os inquilinos também beneficiam deste Pacote Habitação, através do aumento da dedução relativa às rendas que pagaram durante o ano.

Até agora, podiam deduzir 15% das rendas, com um limite de 700 euros. No IRS relativo a 2026, esse limite sobe para 900 euros e no ano seguinte para os 1.000 euros.

Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

O RSAA vem substituir o Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), criado em 2019, e concede benefícios fiscais aos senhorios que optem por cobrar rendas mais baixas em contratos de arrendamento/subarrendamento:

• Destinados a habitação permanente, com duração mínima de três anos; ou
• Temporários, para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios – estudantes ou trabalhadores deslocados –, desde que tenham uma duração mínima de três meses.

Assim, os senhorios que pratiquem rendas que não ultrapassem os 80% da mediana do preço por metro quadrado no respetivo concelho, beneficiam de isenção total de IRS e IRC sobre os rendimentos obtidos.

O RSAA entra em vigor a 1 de setembro de 2026 e, à semelhança do anterior PAA, as candidaturas devem ser submetidas através do Portal da Habitação.

Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

O regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento concede benefícios fiscais a investidores (como fundos imobiliários ou promotores) com projetos em que 70% da área de construção ou reabilitação se destine a arrendamento habitacional a rendas moderadas.

Os benefícios fiscais incluem:

• Isenção de IMT na aquisição de terrenos ou imóveis destinados ao projeto;
• Isenção de Imposto do Selo na transmissão desses terrenos ou imóveis;
• Isenção de IMI por um período que pode ir até oito anos;
• Redução de até 50% da taxa de IMI no período restante;
• Isenção de AIMI; 
• Aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação.

Taxa fixa de IMT para compra de casa por não residentes

Outra das medidas do Pacote Habitação é a aplicação de uma taxa fixa de IMT na na compra de habitação por pessoas sem residência fiscal em Portugal.

Atualmente, as taxas de IMT variam consoante o valor do imóvel, variando entre 0% e 7,5%. Contudo, no caso dos não residentes, passa a aplicar-se uma taxa única de 7,5%, independentemente do valor do imóvel adquirido.

Além disso, estes compradores deixam de poder beneficiar das isenções e reduções de IMT previstas para residentes fiscais em Portugal.

Habitações de Custos Controlados (HCC)

Quem comprar habitações de custos controlados para habitação própria e permanente, passa também a beneficiar de uma redução de IMT e de Imposto do Selo. Este benefício está limitado à primeira aquisição e consiste em:

• Isenção total de IMT quando o valor da compra for inferior ao limite do 1.º escalão de IMT. Acima deste valor, é aplicada uma taxa de 2%;
• Dedução à coleta do valor pago em Imposto do Selo na aquisição da habitação.

O que muda na prática para famílias, senhorios e investidores?

As medidas do Pacote Habitação têm como principal objetivo aumentar a oferta de habitação disponível, sobretudo através de incentivos fiscais. Por este motivo, o conjunto de medidas é também frequentemente referido como um “choque fiscal”.

Mas como é que este impacto se traduz, na prática, para cada interveniente no mercado da habitação? Veja as principais diferenças:

Quando entram em vigor estas medidas?

A maioria das medidas do Pacote Habitação produz efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026. No entanto, existem duas exceções relevantes:

• O RSAA e os CIA entram em vigor a partir de setembro de 2026;
• Os benefícios fiscais em sede de IRS aplicam-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

Desta forma, algumas medidas já têm aplicação retroativa, enquanto outras serão introduzidas de forma faseada ao longo de 2026.

Que outras medidas de apoio à habitação existem?

Além do Pacote Habitação, estavam já em vigor outras medidas destinadas a apoiar, por um lado, os jovens na aquisição da primeira habitação e, por outro, as famílias com menores rendimentos no pagamento da renda. Conheça-as de seguida.

Isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens

Esta medida destina-se a jovens até aos 35 anos que não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS.

A isenção é total na compra de imóveis até aos 330.539 euros e parcial para habitações com valor até 660.982 euros.

Para beneficiar deste regime, é obrigatório que o imóvel adquirido se destine a habitação própria e permanente. 

Para além da isenção de IMT e Imposto do Selo, os jovens até aos 35 anos beneficiam ainda da isenção de emolumentos (custos) associados aos registos de mútuos ou hipotecas.

Garantia pública para compra da primeira habitação

Os jovens podem também aceder a uma garantia pública que pode chegar até 15% do valor do imóvel na compra da primeira habitação.

Na prática, como as instituições de crédito não podem emprestar a totalidade do valor do imóvel (por exigência do Banco de Portugal, o valor máximo do crédito habitação corresponde a 90% do valor da aquisição), o Estado presta uma garantia sobre o montante que resta. Funciona, assim, como uma espécie de fiador, o que facilita o acesso ao crédito.

Para ter acesso a esta medida, é necessário:

• Ter entre 18 e 35 anos;
• Ter rendimentos até ao 8.º escalão de IRS;
• Adquirir um imóvel até 450.000 euros;
• Destinar a habitação a residência própria e permanente.

Programas Porta 65 Jovem e Porta 65+

Geridos pelo IHRU – Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, estes programas atribuem um apoio financeiro mensal ao pagamento da renda da habitação onde o beneficiário tem residência fiscal.

O Porta 65 Jovem destina-se a jovens até aos 35 anos; e o Porta 65+ dirige-se a famílias em situação de maior vulnerabilidade económica, nomeadamente:

• Famílias com quebra de rendimentos superior a 20% face aos três meses anteriores ou ao período homólogo do ano anterior;
• Famílias monoparentais.

Apoio extraordinário à renda

O apoio extraordinário à renda consiste num subsídio mensal que pode atingir os 200 euros.

Destina-se a famílias com contratos de arrendamento ou subarrendamento celebrados até 15 de março de 2023, cujo rendimento anual não ultrapasse o limite do 6.º escalão de IRS e cuja taxa de esforço com a renda seja igual ou superior a 35%.

Há mais medidas para a habitação a caminho?

Atendendo à dimensão do problema, é bastante provável que venham a ser aprovadas novas medidas para além do Pacote Habitação.

Uma delas é a simplificação das regras do licenciamento para a construção de novas habitações, que pode reduzir prazos para o arranque e fim das obras. Outra medida em discussão prende-se com o problema das heranças indivisas – situações em que, por falta de acordo entre herdeiros, os imóveis permanecem sem partilha formal. Estima-se que esta questão esteja a afetar cerca de 250.000 imóveis em Portugal, mantendo-os “bloqueados” e fora do mercado habitacional enquanto não são feitas as partilhas.