Como negociar rendas antigas: tudo o que precisa saber

Índice de conteúdos:

1. O que são consideradas rendas antigas?
2. O que é o Novo Regime do Arrendamento Urbano?
3. Quais os pontos mais importantes deste regime?
4. Como é feita a transição?

As rendas antigas podem ser atualizadas, mas o processo tem regras que senhorios e arrendatários têm de cumprir. Existem, além disso, medidas de proteção para inquilinos mais vulneráveis social e economicamente.

Saiba como funciona esta atualização caso tenha um contrato de arrendamento anterior a 1990 e perceba o que está em causa com a mudança para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

O que são consideradas rendas antigas?

São as rendas com baixos valores, cujos contratos foram celebrados antes de 1990 (no caso dos imóveis para habitação) ou 1995 (contratos para fins não habitacionais, como lojas).

Alguns desses contratos transitaram para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, mas existe um regime que protege inquilinos com baixos recursos, idosos ou com uma incapacidade igual ou superior a 60%. Nestes casos, não foi feita a transição, pelo que a forma de atualização do valor da renda é diferente.

As chamadas rendas antigas estiveram “congeladas” durante vários anos. Atualmente, já podem ser atualizadas, mas com alguns limites.

O que é o Novo Regime do Arrendamento Urbano?

O Novo Regime do Arrendamento Urbano é a legislação que regula os contratos de arrendamento urbano, abrangendo os contratos posteriores a 1990 (ou 1995, se for um arrendamento não habitacional).

A primeira versão do NRAU foi aprovada em 2006, tendo sido posteriormente alvo de uma revisão profunda em 2012 para resolver algumas lacunas. Por exemplo, as que estavam relacionadas com contratos de arrendamento anteriores a 1990, a realização de obras de reabilitação em imóveis arrendados ou os procedimentos de despejo. O objetivo desta legislação era dinamizar o mercado do arrendamento.

O NRAU já foi atualizado várias vezes desde 2012, sendo a atualização mais recente a de 2023 (Lei 56/2023).

Quais são os pontos mais importantes do NRAU?

O NRAU define algumas regras importantes em relação ao arrendamento, incluindo as que dizem respeito a despejos, duração dos contratos ou atualização de rendas antigas.

Duração dos contratos de arrendamento

Um contrato de arrendamento urbano para habitação pode ter um prazo certo ou uma duração indeterminada.

Nos contratos com prazo certo: 

• O prazo não pode ser inferior a um nem superior a 30 anos;
• Pode ficar acordado que, após a primeira renovação, o arrendamento passa a ter duração indeterminada;
• Caso não exista qualquer referência à duração, considera-se que o contrato está sujeito a renovação automática por dois anos, salvo estipulação diferente.

Um contrato de duração indeterminada cessa quando uma das partes (o inquilino ou o senhorio) o denunciar, ou seja, terminar. No caso dos senhorios, a denúncia só pode ser feita nestas situações:

• Se precisar da casa para si próprio ou para os seus filhos ou enteados (descendentes do 1.º grau);
• Caso seja necessário demolir, fazer obras de remodelação ou restauro profundos que impliquem que a casa fique vazia, estas obras devem ter como resultado um imóvel com características diferentes, que não permita a manutenção do arrendamento;
• A comunicação tem de ser feita com uma antecedência não inferior a cinco anos.

Procedimento especial de despejo

O procedimento especial de despejo ocorre quando o inquilino não desocupar o imóvel na data prevista na lei ou acordada com o senhorio. Este mecanismo só pode ser acionado em caso de incumprimento no pagamento das rendas ou no fim do contrato de arrendamento.

Além do cumprimento das regras previstas no NRAU relativamente a prazos e notificações, o procedimento de despejo tem obrigatoriamente de passar pelo Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), um organismo com competência em todo o território nacional.

Injunção em matéria de arrendamento

O NRAU prevê também a injunção em matéria de arrendamento (IMA), um mecanismo que permite que o inquilino possa fazer obras urgentes e necessárias quando o senhorio não as faz, exigindo depois a respetiva compensação.

Assim, os inquilinos podem acionar este procedimento nas seguintes situações:

• Pagamento de uma compensação por terem feito obras em substituição do senhorio;
• Pagamento de compensação por execução de obras em substituição do senhorio nos casos de reparações urgentes;
• Cessação de atividades que possam colocar em risco a saúde do inquilino;
• Correção de situações no imóvel que causem risco para a saúde ou segurança de pessoas ou bens;
• Correção de situações que impeçam a fruição do local arrendado.

A injunção em matéria de arrendamento é feita de forma eletrónica ou presencial através do BAS.

Assédio no arrendamento

O NRAU proíbe o assédio no arrendamento e no subarrendamento. Ou seja, o senhorio, os seus representantes ou pessoas interessadas na aquisição do imóvel não podem ter comportamentos que:

• Tenham como objetivo provocar a desocupação do imóvel;
• Perturbem, constranjam ou afetem a dignidade do arrendatário e das pessoas que com ele residam;
• Sujeitem os inquilinos a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo;
• Impeçam ou prejudiquem de forma grave o acesso e fruição do imóvel.

Além de poderem usar os meios legais para denunciar estes comportamentos, os arrendatários têm ainda a possibilidade de obrigar o senhorio a tomar providências para:

• Acabar com o ruído fora dos limites legalmente estabelecidos;
• Cessar outros atos que possam prejudicar a saúde dos habitantes do imóvel;
• Corrigir situações que ponham em risco a saúde ou segurança de pessoas e bens;
• Corrigir situações que impeçam o acesso e fruição da casa ou o acesso ao mesmo ou a serviços essenciais como as ligações às redes de água, esgotos, eletricidade e gás.

Atualização das rendas antigas

Nos contratos de arrendamento destinados a habitação anteriores a 1990, a atualização das rendas depende da situação dos inquilinos.

O NRAU salvaguarda situações em que os arrendatários estão em situação de carência económica, têm mais de 65 anos ou um grau de incapacidade igual ou superior a 60%. Nestes casos as rendas permanecem “congeladas”.

Como é feita a transição para o NRAU?

A transição para o novo regime e a atualização das rendas antigas são feitas por iniciativa do senhorio, que tem de comunicar esta intenção ao seu inquilino.

O aumento da renda é feito de acordo com o coeficiente de atualização anual de renda, que é determinado com base na inflação a 31 de agosto. O valor do coeficiente para a atualização de rendas em 2026 é de 1,0224.

Como aumentar as rendas antigas?

Para aumentar rendas antigas, o senhorio deve notificar o inquilino e fornecer as seguintes informações:

• Valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
• Valor do imóvel, que consta da caderneta predial urbana;
• Cópia da caderneta predial urbana;
• Dizer que o prazo de resposta é de 30 dias.

Após receber esta comunicação, o inquilino tem 30 dias para responder, aceitando o valor da renda proposto pelo senhorio ou apresentando uma contraproposta. Em ambos os casos, tem de pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato que lhe é proposto. O arrendatário pode ainda manifestar a intenção de terminar o contrato de arrendamento.

Os inquilinos têm ainda a possibilidade de alegar que não reúne as condições para transitar para o NRAU devido a:

• Baixos rendimentos: neste caso o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar deve ser inferior a cinco salários mínimos anuais. O RABC corresponde ao valor total dos rendimentos ilíquidos de todos os membros do agregado familiar, corrigido por fatores como o número de dependentes e pessoas com deficiência;
• Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

O que acontece se não houver acordo entre o senhorio e os inquilinos?

Se o inquilino não concordar com o valor proposto pelo senhorio, pode apresentar uma contraproposta, que deve ter uma resposta no prazo de 30 dias. Se o proprietário não responder, esse silêncio é entendido, perante a lei, como uma aceitação da renda proposta pelo arrendatário. 

Caso continue a não existir acordo, as partes podem manter as negociações ou, em último caso, recorrer à via judicial.

Até quanto podem aumentar as rendas antigas?

As rendas antigas podem ser aumentadas até 1,0224 (valor do coeficiente a aplicar em 2026). Assim, uma renda de 300 euros passará para 306,72 euros. Excetuam-se os casos em que, devido à situação social ou económica do inquilino, o valor da renda permanece congelado.

Quais os contratos que não transitam para o NRAU?

Não é feita a transição para o NRAU se os inquilinos comprovarem que:

• Têm idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%;
• Na habitação reside, há mais de cinco anos, um cônjuge, unido de facto ou parente que está numa destas situações e que o RABC do agregado familiar é inferior a 5 salários mínimos anuais.

Nos contratos que não transitam para o novo regime, os proprietários não podem aumentar livremente a renda, pelo que os senhorios têm direito a uma compensação, sob a forma de um apoio financeiro mensal, atribuído pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU).

Esta compensação só é possível se a renda for inferior a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, dividido por 12 meses. O valor a receber corresponde à diferença entre o valor da renda mensal e o valor correspondente a 1/15 do VPT do locado.