Caução de arrendamento: para que serve e quando pode ser devolvida
Está à procura de uma casa para arrendar? Saiba o que é e como funciona a caução de arrendamento.
Se alguma vez procurou casas para arrendar, é bastante provável que tenha encontrado, nos anúncios, referências a uma caução. A caução de arrendamento, que os senhorios, geralmente, pedem, é uma garantia de proteção para o proprietário do imóvel, já que serve para cobrir eventuais danos causados pelos inquilinos. No fundo, a caução assegura que os arrendatários têm um comportamento responsável enquanto estão a viver na casa arrendada.
Neste artigo, explicamos-lhe como funciona a caução, o que diz a lei sobre este tema e em que situações é que pode (ou não) ser devolvida.
O que é e porque é pedida uma caução de arrendamento?
As cauções de arrendamento são uma garantia para a reparação de possíveis estragos provocados na casa pelos inquilinos. Servem, também, para salvaguardar o senhorio de outro tipo de incumprimentos, como obras indevidas, atrasos no pagamento da renda, ou recusa em sair do imóvel quando o contrato é resolvido ou denunciado.
Apesar de estar prevista na lei, a caução não é obrigatória e o número dois do artigo 1076.º do Código Civil refere que estas têm de ser acordadas entre as partes. Assim, ainda que na teoria tenha sempre de existir um acordo entre senhorio e inquilino para a aplicação de uma caução, na prática os senhorios têm toda a liberdade para a exigir quando arrendam uma casa e podem recusar-se a fazer contrato se o arrendatário não concordar com a caução.
Sempre que existir a exigência de uma caução, o valor desta não pode ultrapassar o valor correspondente a duas rendas. Além disso, a cláusula relativa à caução deve estar estipulada no contrato de arrendamento e devem estar bem definidas as exigências a ela associadas e as condições de reembolso. Assim, o arrendatário sabe concretamente em que casos é que a caução atua.
A caução tem de ser paga em dinheiro?
Por norma, as cauções são pagas através de um depósito de dinheiro na conta do senhorio. No entanto, a lei prevê que possa ser paga de outras formas, através, por exemplo, de títulos de crédito, pedras ou metais preciosos ou por penhor, hipoteca ou fiança bancária.
O Código Civil português determina, ainda, que, caso não seja possível pagar a caução por nenhum destes meios, é legal a prestação de outro tipo de fiança, desde que o fiador renuncie ao benefício de excussão (isto é, ao direito de recusar o pagamento da dívida afiançada enquanto os bens do devedor não forem penhorados).
Caução e rendas adiantadas são a mesma coisa?
Não. Ambos estão previstos no artigo 1076.º do Código Civil, mas são conceitos diferentes. A caução é uma garantia em caso de incumprimento das obrigações do inquilino e deve ser devolvida no final do contrato, caso não haja necessidade de a utilizar. Já as rendas adiantadas são uma forma de antecipar o pagamento de alguns meses de renda.
O senhorio pode cobrar rendas adiantadas, desde que haja um acordo por escrito com o arrendatário, e não podem ser exigidos mais do que dois meses antecipados, a somar à renda do mês de início do contrato. Normalmente, não há lugar à devolução destes montantes, já que as rendas adiantadas servem para cobrir os últimos meses do contrato de arrendamento. Isto é, no final do seu contrato, tem direito a permanecer na casa, sem pagar renda, pelo período correspondente aos meses adiantados. Imagine que o seu contrato termina a 31 de dezembro e, na altura em que o celebrou, pagou duas rendas a mais: nos meses de novembro e dezembro não tem de pagar renda.
Como funciona a devolução da caução de arrendamento?
A caução deve ser restituída, na íntegra, no final do contrato de arrendamento, caso não tenha havido nenhum incumprimento por parte do inquilino. No entanto, há situações em que o senhorio tem o direito de ficar com parte, ou com a totalidade, do valor da caução:
- Quando existem danos legais que não foram reparados (explicamos o que são mais à frente);
- Quando o contrato não é cumprido e há estragos no imóvel ou em equipamentos;
- Quando há dívidas por saldar, como rendas em atraso, que são da responsabilidade do arrendatário.
Se os danos não ultrapassarem o valor da caução, o proprietário deve devolver a diferença e, para isso, deve comprovar perante o inquilino as despesas que teve. Pelo contrário, se os estragos superarem o valor da caução, o senhorio pode ficar com o montante total e ainda exigir ao arrendatário o pagamento do excedente das despesas. Em todo o caso, a habitação deve, primeiro, ser avaliada para se apurar se existe a necessidade de reparos.
E se o imóvel sofrer danos causados por desgaste normal?
É normal que, ao habitar uma casa, esta sofra alguns danos considerados normais, resultantes do uso continuado da habitação. Por isso, para proteger os inquilinos da utilização abusiva da caução por parte dos senhorios, a lei contempla a “possibilidade de deteriorações lícitas”.
Segundo o artigo 1092.º do Código Civil, os inquilinos podem realizar “pequenas deteriorações” no imóvel arrendado, sempre que elas sejam necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade. Por exemplo, a fixação de móveis à parede.
No entanto, o mesmo artigo refere que, antes de abandonar o imóvel, o inquilino deve reparar as deteriorações, exceto se o proprietário der indicação em contrário. Caso não faça as devidas reparações, então, sim, o senhorio tem o direito de utilizar a caução para arranjar o que foi danificado.
Como pedir a caução de volta e evitar conflitos com o senhorio
Para evitar problemas, faça uma vistoria minuciosa à casa e proceda à reparação de todos os danos que encontrar e que conseguir reparar por sua conta. Não se esqueça, também, de documentar tudo com fotografias e vídeos para assegurar os seus direitos.
Depois, preencha uma minuta de devolução de caução, que deve ser enviada ao senhorio por carta registada com aviso de receção. Pode encontrar facilmente exemplos do documento na internet. Quando entregar as chaves, o senhorio deve devolver a caução e entregar o respetivo recibo de quitação. Esse recibo tem, depois, de ser declarado no IRS do senhorio como gastos suportados e pagos pelo locador.
Se precisar de ficar mais um mês na casa, após o término do contrato, pode falar com o seu senhorio e propor um acordo em que prescinde da caução em troca de mais algum tempo no imóvel. É possível que o senhorio concorde, a menos que precise da casa no imediato, já que, além de não ter de devolver a caução, ainda tem tempo para a voltar a colocar no mercado.
Direitos e deveres dos inquilinos e dos senhorios
Num contrato de arrendamento, senhorios e arrendatários têm direitos e deveres, que devem cumprir para que tudo decorra sem percalços.
Direitos e obrigações dos inquilinos
Os inquilinos têm o dever de pagar a renda até ao dia em que é devida e de não utilizar a habitação para outros fins que não aqueles estipulados no contrato (por exemplo, não podem abrir um negócio num imóvel destinado a habitação). Além disso, devem, ainda, facilitar as visitas do senhorio à casa, avisá-lo se esta estiver em perigo e entregar o imóvel assim que o contrato terminar.
Quanto aos direitos, os inquilinos têm de ser realojados temporariamente pelo senhorio, nas mesmas condições, caso a habitação precise de obras que impliquem a saída dos moradores de casa.
Os arrendatários podem, ainda, denunciar o contrato antes da data de termo, desde que o façam com uma antecedência não inferior a 120 dias. Se o proprietário quiser vender o imóvel, os inquilinos também têm direito de preferência.
Direitos e obrigações dos senhorios
O senhorio tem o dever de passar recibos mensalmente, tanto das rendas como da caução e dos adiantamentos. Tem, também, a obrigação de fazer obras de conservação e de pagar as mensalidades do condomínio. Além disso, o senhorio também tem de comunicar, com antecedência de 30 dias e através de carta com aviso de receção, quaisquer aumentos de renda.
Os direitos do senhorio incluem receber as rendas dentro do prazo, bem como exigir o pagamento de cauções e rendas adiantadas. Tem, também, o direito a receber o imóvel em bom estado de conservação e, caso haja danos, exigir ao inquilino que os repare ou reter a caução para proceder às reparações.
Caso o contrato seja de duração indeterminada, o senhorio tem o direito de rescindir o contrato a qualquer altura, caso precise do imóvel para habitação própria.
Seja senhorio ou inquilino, o ideal é que opte sempre por comunicar abertamente e de forma honesta com a outra parte. O objetivo é que se estabeleça uma relação de confiança para que, durante a duração do contrato, não surjam conflitos.