Pagar o IMI: prazos, regras e isenções previstas 

Pagar o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é uma obrigação anual para proprietários de imóveis, como casas, garagens, lojas ou terrenos. No entanto, existem isenções e formas de reduzir o impacto deste encargo.

Neste artigo, explicamos como funciona o IMI, como calcular o valor a pagar e quais os benefícios disponíveis.

O que é o IMI?

O IMI é um imposto anual pago pelos proprietários de prédios rústicos (como terrenos ou construções sem autonomia económica) e urbanos (ou seja, edifícios incorporados no solo), mesmo que estes não residam em Portugal. Assim, além das habitações, também as garagens, terrenos, lojas e outros imóveis estão sujeitos a este imposto.

Importa referir que o IMI pago num determinado ano diz respeito aos imóveis detidos a 31 de dezembro do ano anterior. Por isso, caso venda o seu imóvel, a responsabilidade pelo pagamento do IMI no ano seguinte passa para o novo proprietário.

Convém ainda saber que a receita deste imposto reverte para os municípios onde os imóveis estão localizados. Por esse motivo, cada autarquia define a taxa de IMI a aplicar, bem como a eventual atribuição de benefícios como o IMI familiar ou o prolongamento de certas isenções.

Tenha em consideração que o imposto incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos imóveis, pelo que, quanto maior for o VPT, maior será o valor a pagar. Além disso, os proprietários cujo património imobiliário ultrapasse um VPT total de 600.000 euros estão sujeitos ao pagamento de AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis).

Como é calculado o IMI? 

As taxas de IMI dependem da natureza do imóvel e do município onde este se localiza. Assim, o valor é o resultado entre estas duas parcelas:

• VPT do imóvel, que é calculado pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT);
• Taxa municipal, que é definida todos os anos por cada município.

Esta taxa é de 0,8% para prédios rústicos e varia entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos, podendo ser agravada em casos de imóveis devolutos. 

Cabe aos municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, fixar a taxa a aplicar em cada ano. Para saber quais as taxas em vigor, basta consultar o Portal das Finanças e selecionar o ano e o distrito pretendido. 

Assim, para calcular o IMI a pagar anualmente, basta aplicar a seguinte fórmula:

• IMI = VPT × taxa do município

No entanto, alguns municípios aplicam um desconto para famílias com filhos. É o chamado IMI familiar, que pode traduzir-se numa poupança entre 30 e 140 euros, consoante o número de dependentes.

O que é o VPT e como se calcula? 

O VPT corresponde ao valor fiscal do imóvel e é calculado pela Autoridade Tributária, de acordo com uma fórmula definida por lei que integra vários critérios:

• VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Os fatores considerados para o cálculo são os seguintes:

• Vc = valor base dos prédios edificados (valor médio de construção por m²);
• A = área bruta de construção, acrescida das áreas excedentes à implantação (como garagem, arrecadação, sótão e cave);
• Ca = coeficiente de afectação, que reflete a finalidade do imóvel;
• Cl = coeficiente de localização;
• Cq = coeficiente de qualidade e conforto (por exemplo, se tem garagem, piscina, campos desportivos, elevador ou ar condicionado);
• Cv = coeficiente de vetustez (idade do imóvel).

A fórmula existe, mas na prática não precisa de a calcular manualmente – pode consultar o VPT na Caderneta Predial do imóvel. 

Após a avaliação inicial, este valor é atualizado automaticamente pela AT, de três em três anos, com base no coeficiente de desvalorização da moeda correspondente à última avaliação. Esta atualização tem como objetivo ajustar o valor do imóvel à inflação e, regra geral, traduz-se num aumento do IMI a pagar. 

Ainda assim, os proprietários podem solicitar à AT uma reavaliação do imóvel também de três em três anos. Este pedido deve ser feito até ao final do ano, para que o novo VPT tenha impacto no IMI a pagar no ano seguinte. Dependendo dos casos, a reavaliação pode levar a uma redução ou a um aumento do imposto.

Qual o impacto do VPT no valor do IMI a pagar?

Antes de pedir uma reavaliação do imóvel, importa perceber que o Valor Patrimonial Tributário é o principal fator que determina quanto IMI vai pagar, influenciando diretamente o montante final do imposto. Na prática:

Quais são os prazos para pagamento do IMI? 

Até ao final de abril, a Autoridade Tributária envia aos contribuintes – por carta ou através do sistema de notificações e citações eletrónicas, a nota de cobrança onde consta o valor a pagar.

Já o prazo de pagamento depende do montante de IMI devido:

• Até 100 euros: pagamento único em maio;

• Entre 100 a 500 euros: pagamento em duas prestações (maio e novembro);

• Acima dos 500 euros: pagamento em três prestações (em maio, agosto e novembro).

Tenha em atenção que o incumprimento destes prazos implica o pagamento de juros de mora e coimas. Em caso de falta de pagamento prolongada, aplicam-se as consequências previstas para dívidas fiscais, que podem chegar à penhora de bens.

Como pagar o IMI? 

Pode pagar o IMI de várias formas. Através dos dados que constam na nota de cobrança, é possível efetuar o pagamento através de homebanking, multibanco, MB Way ou presencialmente numa repartição de Finanças (com dinheiro, cartão ou cheque cruzado e datado com o dia de pagamento).

A Autoridade Tributária disponibiliza ainda a opção de débito direto, que pode ser ativada pelo contribuinte na sua área pessoal do Portal das Finanças.

Como consultar a nota de cobrança do IMI?

Se perder ou não tiver consigo a carta de cobrança enviada pela AT, pode consultar os respetivos dados no Portal das Finanças. Para isso, basta seguir estes passos:

• Aceder ao Portal das Finanças;
• Autenticar-se com o Número de Identificação Fiscal (NIF) e respetiva senha de acesso, Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão;
• No menu lateral esquerdo, selecionar “Todos os Serviços”;
• Escolher a opção “Imposto Municipal sobre Imóveis”.
• Clicar em “Consultar Notas de Cobrança”;
• Selecionar o ano do imposto a pagar (normalmente referente ao ano anterior).

Na nota de cobrança encontrará todas as informações relevantes, incluindo o valor a pagar, a data limite e as referências necessárias para efetuar o pagamento. 

Quem está isento de IMI?

A isenção de IMI aplica-se, por exemplo, a edifícios públicos, imóveis classificados como monumentos e lojas históricas. No caso de imóveis de habitação, também é possível beneficiar de isenções, que podem ser temporárias ou permanentes.

Isenção temporária de IMI

A isenção temporária de IMI aplica-se a prédios urbanos destinados a habitação própria e permanente, durante um período inicial de três anos. Para beneficiar desta isenção, é necessário cumprir as seguintes condições:

• O rendimento bruto total do agregado familiar não pode ultrapassar os 153.300 euros;
• O VPT do imóvel deve ser inferior a 125.000 euros;
• O imóvel tem de ser utilizado como habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a aquisição ou conclusão da construção.

Estão também isentos de IMI os arrumos, despensas e garagens que façam parte do mesmo edifício ou conjunto habitacional e que sejam utilizados exclusivamente pelo proprietário da fração.

Esta isenção pode ser atribuída até duas vezes por contribuinte ou agregado familiar. Tem a duração de três anos e pode ser prolongada por mais dois, desde que o município onde se situa o imóvel tenha deliberado nesse sentido.

Isenção permanente de IMI

A isenção permanente de IMI aplica-se a imóveis de baixo valor tributário pertencentes a agregados familiares com rendimentos reduzidos, desde que a habitação seja destinada a residência própria e permanente.

Para beneficiar desta isenção, é necessário que:

• O agregado tenha um rendimento bruto anual até 2,3 vezes o valor de 14 Indexante dos Apoios Sociais (IAS);
• O VPT dos imóveis do agregado familiar não ultrapasse 10 vezes o valor de 14 IAS.

Esta isenção é atribuída automaticamente a partir da data de aquisição do imóvel.

Outras isenções

Para além das situações mais comuns referidas anteriormente, existem outras isenções de IMI previstas na lei que podem aplicar-se a determinados imóveis e contextos específicos.

Assim, os prédios e frações autónomas concluídos há mais de 30 anos, bem como os localizados em áreas de reabilitação urbana que tenham sido objeto de obras de reabilitação, podem beneficiar de isenção de IMI por um período de três anos, com possibilidade de renovação por mais cinco. Esta renovação apenas é admitida quando o imóvel se destina a habitação própria e permanente ou a arrendamento para habitação permanente. A isenção deve ser requerida no âmbito da comunicação prévia ou do pedido de licença da operação urbanística.

Também estão isentos de IMI os terrenos para construção destinados a habitação, assim como os prédios habitacionais que aguardam decisão final no âmbito de procedimentos de controlo prévio para obras de construção.

Por fim, os prédios urbanos destinados ao Programa de Apoio ao Arrendamento podem beneficiar de isenção de IMI durante três anos, a contar do ano de aquisição, sendo possível a renovação por mais cinco anos, mediante requerimento do proprietário.

Qual o prazo para pedir a isenção de IMI?

Se comprou uma casa e pretende solicitar a isenção temporária de IMI, deve fazê-lo no prazo de 60 dias após a escritura, através do Portal das Finanças ou num balcão da Autoridade Tributária. 

Tenha em atenção que só pode fazer o pedido de isenção depois de ter alterado a morada fiscal para a nova residência.   

Para pedir a isenção de IMI no Portal das Finanças, deve seguir estes passos após fazer a autenticação: 

• Serviços > Imóveis > Isenção de IMI > Submeter Pedido de Isenção de IMI > escolher a opção “Art.46 EBF, N.1 – Habitação Própria e Permanente”.

Em que situações se perde o direito à isenção de IMI?

A isenção de IMI pode cessar quando termina o período de atribuição de três anos (no caso da isenção temporária), quando deixam de se verificar os requisitos que lhe deram origem ou ainda por incumprimento de obrigações fiscais.

Entre as situações que podem levar à perda da isenção de IMI incluem-se:

• Alteração da finalidade do imóvel (por exemplo, se deixar de ser habitação própria e permanente); 
• Venda do imóvel; 
• Aumento dos rendimentos do agregado familiar, ultrapassando os limites definidos para o benefício;
• Aumento do VPT do imóvel na sequência de uma reavaliação de IMI;  
• Não entregar a declaração de IRS;
• Existência de dívidas fiscais.    

Como pagar menos IMI (de forma legal)? 

Em suma, saiba que existem formas legais e simples de reduzir o valor do IMI, desde que verifique se cumpre os critérios aplicáveis.

Na prática, pode reduzir o IMI se:

• Pedir a reavaliação do VPT;
• Verificar se tem direito ao IMI familiar;
• Confirmar a elegibilidade para isenção.

O IMI é um imposto obrigatório, mas com regras que permitem reduzir o valor a pagar ou até obter isenção. Conhecer o VPT, os prazos e os benefícios disponíveis é essencial para evitar custos desnecessários e tomar decisões financeiras mais informadas.