Impostos no alojamento local: o que se paga e como legalizar?

Os impostos no alojamento local (AL) fazem parte das principais obrigações de quem explora este tipo de atividade. Além da tributação sobre os rendimentos e da posse do imóvel, existem também requisitos legais que devem ser cumpridos para que o negócio possa funcionar de forma regular.

Na última década, este setor registou um forte crescimento, o que levou à criação, em algumas zonas de maior pressão urbanística, das chamadas áreas de contenção, nas quais a abertura de novos alojamentos locais pode ser limitada ou proibida.

Ao mesmo tempo, o reforço das regras aplicáveis ao setor – como o cancelamento do registo dos estabelecimentos que não disponham do seguro de responsabilidade civil obrigatório – pode contribuir para uma redução do número de unidades em atividade. Segundo a Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), o cancelamento dos registos que não cumpram as obrigações legais poderá fazer com que o número de alojamentos no país diminua de 126.000 para 90.000.

Quais são as obrigações de quem explora um alojamento local?

Se está a pensar abrir um alojamento local, há alguns passos importantes que deve dar antes de receber os primeiros hóspedes. Desde o enquadramento fiscal ao registo da atividade, passando pelas regras de segurança e pelos seguros obrigatórios, existe um conjunto de requisitos que importa conhecer. Conheça-os de seguida.

1. Registar o alojamento local

O primeiro passo é registar o alojamento local. O pedido pode ser feito online, através de uma comunicação prévia com prazo, ou em alguns casos presencialmente no balcão da Câmara Municipal da área onde se situa o imóvel.

Depois de submetido, o pedido é analisado pela Câmara Municipal, que pode opor-se ao registo. Regra geral, o prazo para essa decisão é de 60 dias, aumentando para 90 dias quando o imóvel se localiza numa área de contenção.

Se não houver oposição dentro desse prazo, é atribuído um número de registo ao estabelecimento. Nessa fase, deve apresentar o comprovativo do seguro de responsabilidade civil obrigatório, indispensável para que o alojamento local possa funcionar de forma legal.

2. Abrir atividade nas Finanças

Para explorar um alojamento local, é ainda necessário abrir atividade junto da Autoridade Tributária. Este procedimento pode ser feito online, através do Portal das Finanças, e implica a escolha do Código de Atividade Económica (CAE) adequado:

• 55201 – Alojamento mobilado para turistas;
• 55204 – Estabelecimentos de hospedagem, exceto hostels;
• 55205 – Hostels.

Depois de abrir atividade, passa a ter de emitir fatura por cada serviço prestado, ou seja, sempre que receber hóspedes. Além disso, fica sujeito às obrigações fiscais associadas à exploração de um alojamento local, como a declaração dos rendimentos obtidos.

3. Contratar os seguros obrigatórios

Para que o registo do alojamento seja válido, tem de contratar obrigatoriamente um seguro de responsabilidade civil extracontratual, apresentando o respetivo comprovativo após a conclusão do registo.

Este seguro destina-se a cobrir a obrigação de indemnizar hóspedes e terceiros por danos patrimoniais e não patrimoniais causados no âmbito da atividade de alojamento, sendo o capital mínimo obrigatório de 75.000 euros por cada alojamento local registado e sinistro.

Se o alojamento estiver localizado num apartamento, existe ainda outra obrigação: contratar um seguro de incêndio que cubra os danos provocados por incêndio na fração e nas partes comuns do edifício.

No entanto, como este seguro tem uma proteção limitada, muitos proprietários optam por contratar um seguro multirriscos habitação, que oferece uma cobertura mais abrangente para o imóvel. Entre as coberturas que pode incluir estão:

• Incêndio e catástrofes naturais;
• Danos por água;
• Furto, roubo e atos de vandalismo;
• Riscos elétricos;
• Quedas e quebras;
• Assistência ao lar;
• Proteção jurídica.

Por exemplo, o Seguro Multirriscos Habitação da Cofidis disponibiliza estas e outras coberturas que ajudam a proteger o imóvel e a reduzir o impacto financeiro de situações imprevistas. O valor do seguro varia em função da localização, das características da habitação e das coberturas escolhidas, pelo que vale a pena fazer uma simulação antes de tomar uma decisão.

4. Cumprir as restantes obrigações legais

Além do enquadramento fiscal e da contratação dos seguros obrigatórios, para explorar um alojamento local tem de cumprir um conjunto de regras relacionadas com a segurança, a informação aos hóspedes e as obrigações administrativas.

Entre as principais obrigações estão:

• Registar-se na Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros (UCFE) como utilizador do Sistema de Informação de Boletins de Alojamento (SIBA), para comunicar a estadia de cidadãos estrangeiros;

• Afixar, no exterior do estabelecimento, a placa identificativa de AL;

• Disponibilizar um livro de reclamações físico, em local visível, e aderir ao livro de reclamações eletrónico;

• Ter um Livro de Informações com regras de funcionamento, normas de utilização e o contacto telefónico do responsável pelo alojamento. Este documento deve estar disponível em português, inglês e, pelo menos, mais duas línguas estrangeiras;

• Garantir a existência de equipamentos de segurança, como um extintor, uma manta de incêndio e um kit de primeiros socorros, em locais acessíveis aos hóspedes;

• Afixar o número nacional de emergência (112) em local visível;

• Colocar a sinalização relativa à proibição de fumar, sempre que aplicável.

Impostos no alojamento local: o que tem de pagar?

Os impostos no alojamento local representam um dos principais custos para quem explora esta atividade. Além da tributação sobre os rendimentos obtidos, os proprietários estão sujeitos aos impostos associados ao imóvel, como o IMI e, em alguns casos, o AIMI.

Conhecer estas obrigações é essencial para evitar incumprimentos, calcular corretamente a rentabilidade do negócio e garantir que todas as declarações são entregues dentro dos prazos legais.

IRS (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares)

Os rendimentos obtidos com a exploração de um alojamento local estão sujeitos a IRS.    

Por regra, os rendimentos são enquadrados na Categoria B. No entanto, no caso das modalidades de moradia ou apartamento, pode optar pela tributação de acordo com as regras da Categoria F:

• Categoria B (rendimentos empresariais e profissionais): os rendimentos são tributados de acordo com as regras aplicáveis aos trabalhadores independentes e às atividades empresariais, sendo o imposto calculado com base nas taxas progressivas de IRS;

• Categoria F (rendimentos prediais): a tributação é feita como no arrendamento, com uma taxa de IRS de 28%.

Além disso, é necessário escolher o regime de tributação:

• Regime simplificado: é o regime atribuído por defeito quando abre atividade nas Finanças;

• Regime de contabilidade organizada: é obrigatório quando o volume anual de rendimentos ultrapassa os 200.000 euros, implicando a contratação de um contabilista certificado.

IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado)

Independentemente de os rendimentos serem tributados na Categoria B ou na Categoria F em sede de IRS, caso esteja enquadrado no regime normal de IVA, tem de cumprir os seguintes deveres fiscais:

• Emitir faturas pelos serviços prestados aos hóspedes;
• Entregar a declaração periódica de IVA, com periodicidade mensal ou trimestral, consoante o regime em que estiver inserido;
• Liquidar o IVA ao Estado, entregando o imposto cobrado aos clientes, depois de deduzido o IVA suportado nas despesas relacionadas com a atividade.

No entanto, a lei prevê uma isenção de IVA ao abrigo do artigo 53.º do Código do IVA para os trabalhadores independentes cujo volume de negócios anual não ultrapasse os 15.000 euros (ou que prevejam não ultrapassar esse limite no ano de início da atividade).

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

Os proprietários de imóveis explorados em alojamento local têm ainda de pagar IMI, tal como acontece com qualquer outro proprietário, sendo o valor deste imposto calculado com base em dois fatores:

• Valor Patrimonial Tributário (VPT): corresponde ao valor atribuído ao imóvel pela Autoridade Tributária e Aduaneira;

• Taxa de IMI: é definida anualmente por cada município, dentro dos limites estabelecidos por lei.

AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis)

Além do IMI, alguns proprietários de alojamento local podem também ter de pagar AIMI, que é um imposto que se aplica quando o Valor Patrimonial Tributário total dos imóveis de que uma pessoa é proprietária ultrapassa os 600.000 euros.

Assim, se tiver vários imóveis – quer estejam destinados a habitação própria, arrendamento ou alojamento local – e o VPT conjunto exceder este limite, poderá ficar sujeito ao pagamento deste imposto.

Taxa Turística Municipal

A Taxa Turística Municipal não é um imposto, mas sim uma taxa cobrada por alguns municípios e que incide sobre cada hóspede e por cada noite de estadia. O valor varia consoante a autarquia.

Por exemplo, atualmente, a taxa é de três euros por noite no Porto e de quatro euros por noite em Lisboa. Assim, uma família de quatro pessoas que passe três noites no Porto pagará 36 euros, enquanto em Lisboa o valor sobe para 48 euros.

A forma e o momento de cobrança variam consoante o município e a plataforma de reservas, podendo a taxa ser paga juntamente com a reserva ou diretamente no alojamento.

A forma de entrega do montante cobrado depende das regras definidas por cada município, pode informar-se junto da Câmara Municipal onde se localiza o alojamento.

Outras obrigações fiscais

Se anunciar o seu alojamento em plataformas internacionais, como o Airbnb ou o Booking, existem ainda algumas obrigações fiscais que devem ser cumpridas.

Segundo a Associação do Alojamento Local em Portugal, poderá ter de:

• Entregar o Modelo 30 à Autoridade Tributária, caso pague comissões a plataformas sediadas no estrangeiro. Esta declaração deve ser entregue até ao segundo mês após o pagamento das comissões;

• Solicitar à plataforma o Modelo 21-RFI, que permite beneficiar da dispensa total ou parcial de retenção na fonte ao abrigo das convenções para evitar a dupla tributação. Caso contrário, poderá ser necessário efetuar uma retenção na fonte de 25% sobre as comissões pagas.