Fazer obras em apartamentos: 10 cuidados a garantir
Índice de conteúdos:
- Que cuidados deve ter antes de começar as obras?
- Que cuidados deve garantir ao fazer as obras?
- Que soluções existem para financiar as obras?
Fazer obras em apartamentos não tem de ser uma dor de cabeça nem para si, nem para os seus vizinhos. Conheça as regras que deve seguir para evitar problemas e contratempos.
Entre a desarrumação, a sujidade, o barulho, os atrasos e até as despesas inesperadas, fazer obras em casa pode facilmente transformar-se numa fonte de stress. Para evitar esse cenário, é importante saber como agir para garantir as licenças necessárias, encontrar formas de poupar e até de financiar as obras.
Que cuidados deve ter antes de começar as obras?
Ter um bom planeamento é essencial para que tudo decorra da melhor forma ou, pelo menos, sem grandes imprevistos durante as obras. Além disso, uma preparação cuidada ajuda a poupar tempo e dinheiro.
Antes de avançar, reflita sobre alguns pontos essenciais e avalie as suas necessidades:
- O que pretende fazer e em que áreas da casa?
- Quais os impactos no seu dia a dia, sobretudo se continuar a viver no local durante a obra?
- Tem disponibilidade para acompanhar o andamento dos trabalhos?
- Qual é o prazo estimado para a conclusão?
De seguida, peça orçamentos a diferentes empresas e compare não só os preços, mas também o que está incluído. Opte sempre por profissionais de confiança, que assegurem segurança na execução e qualidade no resultado.
Outro ponto importante diz respeito à qualidade dos materiais. Materiais mais baratos podem parecer uma poupança imediata, mas tendem a ser menos resistentes. Em muitos casos, vale a pena investir um pouco mais para garantir durabilidade e evitar reparações futuras.
Se as obras forem motivadas por problemas externos – como infiltrações, tempestades ou outros fenómenos naturais – pode participar o sinistro e acionar o seguro multirriscos. Após a peritagem, se a origem dos danos for confirmada, a seguradora poderá assumir os custos com as obras. Confirme sempre as condições da sua apólice, nomeadamente franquias, coberturas e exclusões.
10 cuidados a garantir ao fazer obras em apartamentos
Fazer obras em apartamentos implica alguns cuidados, principalmente em termos legais. Conheça os pontos mais importantes que deve ter em conta antes e durante o período dos trabalhos.
1. Verifique se precisa da aprovação dos condóminos antes de começar
Algumas obras podem exigir a aprovação dos restantes proprietários do prédio, o que obriga à realização de uma assembleia de condóminos. É o caso, por exemplo, de intervenções que impliquem alterações na fachada do edifício, como a instalação de marquises, proteções nas varandas ou aparelhos de ar condicionado. Nestes casos, pode também ser necessária a autorização da câmara municipal.
Por outro lado, há também algumas obras que não exigem a aprovação da assembleia, como a instalação de plataformas elevatórias ou rampas de acesso para pessoas com mobilidade reduzida.
Se o imóvel for classificado ou estiver em vias de classificação, mesmo alterações internas, como uma remodelação na cozinha, podem precisar de autorização municipal.
2. Contrate um empreiteiro certificado
Para garantir maior tranquilidade durante as obras e um resultado final que corresponda às suas expectativas, confie o trabalho a profissionais qualificados.
Contrate uma empresa com alvará válido (verifique no site do IMPIC) e certificações relevantes, como a R.U.-I.S (Reabilitação Urbana Inteligente e Sustentável). Pode ainda consultar a lista de empresas certificadas no site da AICCOPN – Associação dos Industriais de Construção Civil e Obras Públicas.
3. Faça um contrato de empreitada
Embora a lei só exija a realização de contratos de empreitada para obras acima dos 20.000 euros, é aconselhável que, independentemente do valor, faça um contrato escrito. Este deve especificar:
- O que será realizado;
- Prazos de execução;
- Valores da obra;
- Eventuais penalizações por atraso.
Tenha em conta que, de acordo com o Código Civil, a aceitação da obra implica o seu pagamento imediato, mas o contrato pode estabelecer outras condições de pagamento.
Certifique-se também de que o contrato menciona o seguro de responsabilidade civil, que é obrigatório e deve ser contratado pelo empreiteiro.
4. Verifique se precisa de licença da câmara municipal
Na maioria dos casos, as obras no interior de apartamentos não exigem licença da autarquia, exceto quando se tratar de imóveis classificados ou em vias de classificação.
Já as obras que impliquem alterações na fachada (como a instalação de marquises, a mudança da cor das paredes ou a colocação de painéis solares cuja altura ultrapasse o telhado em mais de um metro) podem obrigar a que tenha de pedir uma licença à câmara municipal. Noutros casos, pode ser suficiente uma comunicação prévia, dependendo dos regulamentos locais.
Assim, antes de avançar, o melhor será informar-se junto da autarquia sobre as licenças necessárias, para evitar coimas que podem variar entre 500 e 200.000 euros para pessoas singulares.
5. Confirme a necessidade de licenças para entulho e ocupação da via pública
Se as obras que vai fazer implicam demolições ou entulho, é importante confirmar qual o destino desse lixo.
De acordo com a Associação Portuguesa do Ambiente (APA), a gestão dos resíduos de construção e demolição (RCD) é da responsabilidade do produtor desses resíduos (ou seja, do dono da obra).
No caso de obras pequenas ou de bricolage realizadas pelo próprio proprietário ou arrendatário, a gestão cabe à entidade responsável pelos resíduos urbanos. Por isso, para eliminar corretamente os detritos causados pelas suas obras, informe-se junto da câmara municipal ou confirme com o empreiteiro se é necessário solicitar alguma licença.
Além disso, as obras que obriguem à colocação de andaimes exteriores requerem uma licença especial de ocupação da via pública, que deve ser pedida na autarquia.
6. Saiba se pode poupar nos impostos
Algumas obras de reabilitação podem beneficiar de IVA reduzido a 6%, mas este benefício fiscal aplica-se apenas quando a empreitada se insere numa Área de
Reabilitação Urbana (ARU) com uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) previamente aprovada. Deve, portanto, confirmar se o imóvel se encontra numa dessas áreas.
Em caso afirmativo, assegure-se que tem o contrato e todas as faturas que detalham as obras em causa.
Caso o imóvel esteja inserido numa ARU, o proprietário também poderá obter uma dedução de 30% no IRS das despesas com as obras, até um limite de 500 euros. No entanto, para usufruir deste benefício, devem ser cumpridos alguns requisitos:
- Os encargos devem ser comprovados e certificados pelo órgão de gestão da ARU ou pela comissão arbitral municipal;
- A intervenção deve melhorar o estado de conservação do imóvel em pelo menos dois níveis acima do anterior, ou
- Garantir um nível mínimo de conservação “bom”, considerando obras realizadas nos quatro anos anteriores, desde que o custo das obras corresponda a pelo menos 25% do valor patrimonial tributário do imóvel e este se destine a arrendamento para habitação permanente.
Os imóveis que cumpram estas condições podem ainda beneficiar de isenção de IMI por um período de três anos após a conclusão das obras.
Se a reabilitação se destinar a arrendamento a preços moderados, poderá também beneficiar de IVA reduzido a 6%. A medida faz parte de uma proposta de lei com um conjunto de medidas para dinamizar o mercado de arrendamento e a construção de habitações a preços moderados.
7. Respeite o horário de ruído entre as 8h00 e as 20h00
As obras em apartamentos não precisam de uma licença especial de ruído, mas têm de respeitar o descanso dos vizinhos, cumprindo o horário definido no Regulamento Geral do Ruído.
Assim, de acordo com a lei, obras de recuperação, remodelação ou conservação realizadas no interior de edifícios e que sejam fonte de ruído só podem decorrer nos dias úteis, entre as oito e as 20 horas.
8. Afixe um aviso de obras à vizinhança
Além de ter de cumprir um horário próprio para a realização das obras, deve informar os restantes condóminos sobre os trabalhos que vão decorrer.
Coloque, num local acessível a todos os moradores, um aviso com as seguintes informações:
- Duração prevista das obras (data de início e fim);
- Período horário em que se prevê maior intensidade de ruído.
9. Prepare-se para fiscalizações a qualquer momento
Se as obras no seu apartamento exigiram licença da câmara municipal, é importante saber que os fiscais camarários podem aparecer, sem aviso prévio, para verificar se tudo decorre dentro da lei.
Um dos pontos mais importantes é a existência de um livro de obra – que pode ser em formato físico ou digital – onde devem constar todas as informações relevantes para uma eventual fiscalização.
10. Faça ou solicite uma vistoria final
Segundo a lei, no final das obras, o proprietário tem o direito e o dever de verificar se os trabalhos foram executados conforme o acordado e se não apresentam defeitos. Caso prefira, pode solicitar que a vistoria seja realizada por um empreiteiro certificado.
Se forem identificados defeitos, estes devem ser comunicados ao empreiteiro, que é obrigado a corrigi-los ou a refazer a obra, exceto se as despesas forem desproporcionais. Caso isso não aconteça, o proprietário pode exigir a redução do preço.
Para imóveis, existe um prazo de garantia de cinco anos (ou outro que seja acordado entre as partes). Durante este período, o empreiteiro deve reparar os defeitos ou indemnizar o proprietário caso erros de construção, modificações ou reparações levem a danos na obra, total ou parcialmente.
Que soluções existem para financiar obras em apartamentos?
Fazer obras em apartamentos implica sempre uma despesa substancial. Da mão de obra aos materiais, há um conjunto de custos que podem ser difíceis de suportar, sobretudo quando estas remodelações são urgentes e inesperadas.
Nestas situações, pode ser necessário recorrer a um financiamento extra para cobrir os gastos. Uma das soluções passa por pedir um Crédito Lar e Recheio, que pode ser usado para remodelações e pequenas obras, mas também para compra de móveis e eletrodomésticos.
O Crédito Pessoal é uma outra solução de financiamento para obras, decoração ou outras despesas que podem ou não estar relacionadas com a casa.
Ambas as soluções permitem ter prestações fixas, evitando surpresas com alterações nas taxas de juro e facilitando o planeamento das despesas a curto e médio prazo. Para encontrar um prazo e uma mensalidade adequados aos seus rendimentos, comece por fazer uma simulação.