Transfira o crédito habitação e poupe na prestação da casa
A transferência de um crédito habitação é uma forma de obter melhores condições num empréstimo, mas nem sempre essa possibilidade é tida em conta.
Seja por desconhecimento ou até por comodismo, muitas vezes a única solução parece ser aceitar o crédito atual, mesmo que não se esteja totalmente satisfeito. Mas não tem de ser assim.
Ao transferir é possível poupar dinheiro todos os meses, o que já é uma boa razão para começar a procurar outras opções. Além disso, o processo até é mais simples do que se pode pensar.
Se acha que está a pagar uma prestação demasiado alta ou que o seu banco não lhe está a dar as melhores condições, talvez esteja na altura de comparar, fazer bem as contas e mudar para melhor. Explicamos o que implica transferir o empréstimo e quais são os passos a dar.
- O que é o processo de transferência de crédito habitação?
- Como saber qual o momento ideal para transferir o crédito
- Como poupar na transferência do crédito?
- Quanto custa transferir o crédito habitação?
- Quais os passos para transferir um crédito habitação?
- Existem alternativas à transferência de crédito?
Transferir crédito habitação: o que significa?
Ao transferir um crédito habitação está a mudar o empréstimo de uma instituição bancária para outra.
Transferir um crédito habitação para outro banco pode resultar em poupanças significativas, não só na prestação que paga todos os meses como no valor final do empréstimo.
No entanto, é importante fazer bem as contas e perceber se a mudança traz mesmo melhores condições e se os eventuais custos da transferência compensam.
Como saber se está na altura de transferir o crédito?
O facto de ter uma taxa de esforço muito elevada – ou seja, de gastar grande parte dos seus rendimentos mensais em prestações de crédito– pode ser um indicador de que deve procurar outras soluções.
Uma delas pode ser a transferência do crédito habitação para uma instituição de crédito que garanta melhores condições. Fazer várias simulações pode ajudar a perceber se há soluções mais vantajosas. E se as encontrar, está na altura de dar mais um passo e começar a pensar em mudar.
Tenha em conta que os simuladores online não garantem as condições finais de que vai beneficiar se transferir o empréstimo. Estes dados mais reais só são conseguidos depois de uma validação mais rigorosa, que vai ter em conta a sua situação financeira e o seu histórico de crédito. Ainda assim, é um bom ponto de partida.
Como poupar nas transferências de crédito?
Há várias maneiras de poupar ao transferir um empréstimo. Se, por exemplo, obtiver um spread mais baixo, vai conseguir descer o valor da prestação. O spread é a margem de lucro do banco e, juntamente com o valor da Euribor, vai determinar a taxa de juro que paga pelo seu crédito.
Ao transferir um crédito habitação poderá também alterar o tipo de taxa de juro. Se tem uma taxa variável, esta oscilará sempre que a Euribor subir ou descer, enquanto uma taxa fixa vai manter-se igual durante todo o período em que reembolsar o empréstimo.
Existe ainda a taxa mista, que permite ter uma taxa fixa na fase inicial do empréstimo e variável no período restante. Tenha em conta que a opção pela taxa fixa ou mista pode fazer com que a taxa de juro cobrada seja mais alta. No entanto, permite-lhe ter alguma segurança, sabendo com o que pode contar para planear a sua vida financeira.
Outra opção para poupar ao transferir o crédito habitação é mudar para uma instituição em que não tenha de adquirir outros produtos, como cartões de crédito ou seguros, para beneficiar de melhores condições (como por exemplo um spread mais baixo). Ou em que o custo destes produtos seja mais baixo do que os que tem no seu empréstimo atual.
O valor da poupança depende de vários fatores, nomeadamente do valor do crédito, mas como os empréstimos se prolongam por vários anos, algumas centenas de euros por ano vão corresponder a milhares quando acabar de pagar a casa.
Quanto custa a transferência do crédito habitação?
A transferência de um crédito habitação tem custos, que podem ou não ser absorvidos pela instituição que vai fazer o novo empréstimo. Entre eles estão, por exemplo, a comissão de dossier (pela abertura do processo), a avaliação do imóvel e os custos relacionados com a nova escritura.
Para mudar o seu empréstimo para outro banco, terá de pagar o crédito anterior. Na prática esse reembolso vai ser feito com o montante do novo empréstimo.
A instituição de crédito que lhe emprestou dinheiro em primeiro lugar pode ainda cobrar uma comissão de reembolso antecipado, limitada por lei a 0,5% do capital reembolsado (se for um contrato com taxa de juro variável) ou a 2% do valor reembolsado, no caso de contratos com taxa fixa.
Durante o ano de 2024 há isenção desta comissão no reembolso de forma parcial ou total nos créditos habitação com taxa de juro variável ou que, tendo sido contratados a taxa de juro mista, se encontrem em período de taxa variável.
Além destas despesas, poderá também ter de reembolsar o primeiro banco de gastos que este tenha pago, em seu nome, a conservatórias, cartórios notariais ou ao Fisco e dos juros devidos até à data do reembolso antecipado.
Como fica a situação dos fiadores?
Para que alguém deixe de ser fiador de um empréstimo, é necessário o acordo da instituição de crédito, já que a existência de fiança foi uma garantia para a concessão do empréstimo.
Ao transferir o crédito habitação estará a assinar um novo contrato, pelo que a nova instituição bancária pode prescindir de fiança ou aceitar outros fiadores. Este é um ponto que deve esclarecer durante a negociação para a transferência.
Os passos para transferir um crédito habitação
Há várias etapas a percorrer para fazer a transferência de um crédito habitação. O primeiro é perceber se as condições que lhe oferecem são melhores do que as que tem atualmente. Depois, há as questões relacionadas com documentação e com a troca de banco, que são relativamente rápidas e simples.
E, se tudo correr bem, em pouco tempo estará a fazer uma nova escritura e a pagar menos pelo seu empréstimo.
Avaliar o crédito atual
Para perceber se precisa de mudar é necessário conhecer bem as condições do seu contrato atual. Analise a documentação e faça as contas não apenas ao valor da prestação, mas também aos custos com seguros associados ao empréstimo (como o de vida, de crédito ou multirriscos) e outras despesas com produtos que adquiriu para ter melhores condições.
Depois, faça simulações ou recorra a um intermediário de crédito que reúna várias propostas. Mantenha-se informado, já que por vezes as instituições de crédito lançam campanhas em que oferecem condições mais favoráveis na transferência de empréstimos.
Comparar propostas
Ao analisar as condições das outras instituições tenha atenção a informações como as taxas de juro. Compare a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) e o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), porque são indicadores dos custos do empréstimo. A proposta que tiver a TAEG e MTIC mais baixos para o mesmo prazo e o mesmo valor será a mais barata.
Ao comparar avalie também produtos associados ao crédito, para perceber se o que vai pagar a menos na prestação não será compensado pela aquisição de cartões de crédito ou seguros.
Avaliar os prazos do empréstimo também é importante. Quanto maior o prazo, mais baixa será a prestação, mas isso implica ficar mais tempo a pagar a casa. Quer pagar menos, por mês, mas sujeitar-se a pagar mais juros ao longo dos anos ou prefere pagar mais, todos os meses, e ter um empréstimo durante menos tempo e que fica mais barato, no final?
Antes de decidir fazer a transferência do empréstimo, faça as contas às despesas associadas ao processo. Quais são os encargos que a instituição de crédito anterior vai cobrar? E a instituição que vai receber o crédito assume custos como a comissão de dossier e a avaliação do imóvel?
Pedir a transferência do crédito
Se, depois de fazer a sua análise, chegar à conclusão que é vantajoso transferir o crédito, deve fazer o pedido à instituição que tiver escolhido. Como se trata de um novo empréstimo, será necessário repetir alguns passos que já deu quando comprou inicialmente a casa.
Um desses passos é reunir toda a documentação necessária para fazer o pedido de crédito, o que inclui a que está relacionada com a sua vida financeira: recibos de vencimento, declaração da entidade patronal com o seu vínculo laboral, declaração de IRS e respetiva nota de liquidação.
Terá ainda de entregar os documentos do imóvel, incluindo a planta, Caderneta Predial Urbana (que está disponível na sua página no Portal das Finanças), a Certidão Permanente Predial (veja neste artigo como obter), uma cópia da escritura e a as apólice dos seguros de vida e seguro multirriscos.
Até à escritura deve ter os seguintes documentos:
- Declaração do capital em dívida na instituição anterior;
- Distrate de hipoteca (documento que comprova a extinção da hipoteca do imóvel quando a dívida é saldada)
Avaliar o imóvel
Caso o pedido de crédito seja pré-aprovado, será necessário avaliar o imóvel. Se fez uma avaliação há menos de seis meses, pedida por outra instituição de crédito e efetuada por um perito avaliador registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), essa avaliação é válida.
Caso a entidade bancária não aceite e queira fazer outra, não lhe pode cobrar novas comissões ou outras despesas relacionadas com a avaliação do imóvel.
A avaliação é fundamental para determinar o valor a emprestar, já que o financiamento está entre os 80% e os 90% do valor do imóvel.
Procedimentos bancários
Ao transferir o crédito habitação é necessário tratar de algumas questões com as duas instituições envolvidas.
Um dos primeiros passos a dar é abrir uma conta à ordem na instituição que vai receber o novo empréstimo, para que as prestações possam ser debitadas.
O banco que lhe concedeu o primeiro empréstimo tem de ser informado da transferência. Depois, tem 10 dias úteis para fornecer à outra entidade todas as informações necessárias, como o valor do capital em dívida e qual o período do empréstimo que já decorreu.
O cancelamento da hipoteca e a emissão do distrate são outros procedimentos necessários para que a transferência de crédito ocorra.
Também deve atualizar ou alterar o seguro de vida associado ao crédito habitação, para que a nova instituição passe a ser beneficiária da apólice, garantindo, assim, que em caso de morte ou invalidez as prestações são pagas e a família não perde a casa.
Fazer a escritura
O processo de transferência de crédito habitação fica concluído quando é realizada a escritura.
Nesta altura, além de já ter entregue toda a documentação necessária, tem de pagar as despesas notariais e fiscais (o IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis e o Imposto do Selo).
Há alternativas à transferência de crédito?
Se acha que o seu crédito atual não é vantajoso ou se a soma das prestações dos diversos empréstimos está a pressionar o seu orçamento, há outras soluções para encontrar melhores opções.
Renegociar o crédito é uma delas, mas tenha em conta que a renegociação só avança se a instituição de crédito concordar. Ainda assim, vale sempre a pena tentar melhorar as condições que tem, seja através da descida do spread, da alteração do tipo de taxa (passando de variável para fixa) ou até de um prolongamento do prazo. A última opção vai fazer baixar a prestação, mas aumentar o preço da casa, já que estará mais tempo a pagar juros.
Caso tenha vários empréstimos, a solução para melhorar as condições e poupar em prestações pode estar no crédito consolidado. Neste caso, todos os créditos, incluindo o crédito habitação, passam para a mesma instituição.
Ao juntar todos os empréstimos num só, consegue uma poupança que, em certos casos, chega às centenas de euros. A consolidação permite, também, passar a ter só uma prestação e uma taxa de juro.
Transferir, renegociar ou consolidar créditos são três opções que ajudam a baixar os valores do crédito habitação e evitar situações de incumprimento. Se precisa de melhores condições para o seu empréstimo, explore as soluções disponíveis, porque provavelmente vai conseguir encontrar uma resposta para poupar nas prestações.