Do Programa Mais Habitação ao Construir Portugal: o que mudou
O Mais Habitação e o Construir Portugal são dois programas com medidas para combater a crise habitacional do país. Disponibilizar mais casas a preços acessíveis e aumentar o mercado de arrendamento são os pontos comuns.
Há, no entanto, algumas diferenças entre os dois programas criados por governos diferentes e até medidas de um que foram anuladas pelo outro. Conheça as diferenças e as alterações que o Construir Portugal trouxe em relação ao programa anterior.
Mais Habitação e Construir Portugal: as principais diferenças
Mais Habitação é o nome do programa criado pelo Governo em 2023 com o objetivo de promover o acesso à habitação a custos acessíveis.
Entre as medidas anunciadas e implementadas estavam a redução dos impostos sobre o arrendamento, o controlo do aumento das rendas nos novos contratos (com o limite de 2% em relação ao valor do contrato anterior), o arrendamento coercivo de casas vazias e a criação de uma contribuição sobre os rendimentos provenientes de Alojamento Local (AL).
O Governo que tomou posse em abril de 2024, criou o seu próprio programa para tentar resolver a crise habitacional, revogando algumas medidas do Mais Habitação e criando outras. Entre as novidades do Construir Portugal estão os apoios à compra de habitação própria por jovens.
Se está a pensar comprar ou arrendar casa ou se quer investir na construção, compra ou arrendamento de imóveis, é importante conhecer as regras em vigor.
Medidas do Construir Portugal
Simplificar a legislação, fomentar a habitação jovem, devolver a confiança no arrendamento e promover a habitação pública são os quatro principais objetivos do
Construir Portugal, sucessor do Mais Habitação.
Algumas medidas, como as que se destinam aos jovens, estão já em vigor, outras vão demorar mais algum tempo até serem implementadas.
Aumentar a oferta de casas para habitação
Disponibilizar mais casas para habitação é um objetivo comum ao Mais Habitação e ao Construir Portugal, sendo que ambos abordam a possibilidade de usar imóveis estatais vazios para esse fim.
O Construir Portugal define como objetivo o aproveitamento de imóveis públicos devolutos ou subutilizados através de um regime semi-automático que envolve os municípios ou parceiros privados. Estes imóveis seriam depois colocados no mercado para arrendamento ou venda a preços acessíveis.
O Bónus Construtivo é outra ideia para ter mais habitações disponíveis, através do aumento dos índices urbanísticos e dos limites de densidade urbanística para habitação a custos controlados, arrendamento acessível ou alojamento temporário. A alteração da Lei dos Solos para permitir o uso de solos rústicos para este tipo de habitações é outra medida deste programa.
A criação de linhas de crédito para promoção de build to rent (construir para arrendar) e a redução do IVA para 6% nas obras de reabilitação e construção de habitação são outras medidas integradas no Construir Portugal.
Mudanças no arrendamento
O arrendamento forçado de casas devolutas que era uma das medidas mais polémicas do Mais Habitação, foi revogado pelo Construir Portugal. O mesmo aconteceu com a medida em que o Estado garantia o pagamento das rendas em atraso.
O Construir Portugal permite também que os inquilinos que beneficiaram do apoio extraordinário à renda e que o perderam devido à renovação ou renegociação dos contratos de arrendamento possam continuar a receber.
Isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens
Os apoios aos jovens que queiram comprar a primeira casa são pontos-chave no programa Construir Portugal. A isenção no pagamento do Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e de Imposto do Selo na aquisição de habitação é uma vantagem fiscal que permite poupar milhares de euros.
A medida, em vigor desde 1 de agosto de 2024, aplica-se aos jovens até aos 35 anos, que não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS e que adquiram imóveis até 316.772€. Caso o valor se situe entre este montante e os 633. 453€, só pagam impostos sobre a parte que exceda os 316.772€.
Para ter direito à isenção é obrigatório que a casa adquirida se destine a habitação própria e permanente. Os beneficiários perdem direito à isenção se à data da compra ou nos três anos anteriores tiverem sido proprietários de um imóvel.
Além de isenção de IMT e de Imposto do Selo, os jovens até aos 35 anos beneficiam de isenção dos emolumentos (custos) pelos registos de mútuos ou hipotecas, desde que o valor da casa não ultrapasse os 316.772€.
Garantia pública para a primeira habitação
Os jovens passam também a beneficiar de uma garantia pública que pode chegar aos 15% na compra da primeira habitação. Ou seja, como as instituições de crédito não podem emprestar a totalidade do valor do imóvel (por exigência do Banco de Portugal o valor máximo do crédito habitação corresponde a 90% do valor da aquisição), o Estado presta uma garantia sobre o montante que resta. Funciona, assim, como uma espécie de fiador, o que facilita o acesso ao crédito.
Para terem direito a esta garantia, os jovens devem ter entre 18 e 35 anos e rendimentos até ao 8.º escalão de IRS. O preço do imóvel não pode ultrapassar os 450 mil euros e a casa tem de se destinar a habitação própria e permanente.
Reformulação do Porta 65
O programa Porta 65, que apoia financeiramente o arrendamento jovem, também sofreu alterações no âmbito do Construir Portugal. Assim, deixa de existir o limite ao valor da renda, que era definido de acordo com a tipologia e localização do imóvel e que funcionava como critério de exclusão.
As regras de acesso mudam. Deixa de ser necessário ter já o contrato de arrendamento para poder pedir o apoio. A partir de agora, o primeiro passo é apresentar a candidatura ao apoio e só depois, com base no valor que se vai receber, se procura uma casa que se enquadre nesse orçamento. Os candidatos têm um prazo de dois meses para encontrar e arrendar casa.
As candidaturas passam a ser seriadas de acordo com os rendimentos e agregado familiar, de forma a assegurar que o apoio chega primeiro a quem tem mais dificuldades. Os candidatos deixam de ser obrigados a apresentar a declaração de IRS do ano anterior. A partir de agora bastam os três últimos recibos de vencimento.
Medidas para o Alojamento Local
O Alojamento Local (AL), que tinha sido um dos alvos do Mais Habitação – por se entender que condicionava o mercado de arrendamento – ganhou alguma folga com o Construir Portugal.
A Contribuição Extraordinária sobre imóveis Alojamento Local (CEAL) foi revogada. O Construir Portugal acaba também com a caducidade da licença e transmissibilidade, permitindo que os operadores de AL possam manter a licença por mais tempo ou transmiti-la a outra pessoa ou entidade. As regras e fiscalização de licença de AL passam a ser da responsabilidade das autarquias. Os imóveis em AL deixam também de ser penalizados com o agravamento do IMI através de um coeficiente de vetustez fixo. O coeficiente de vetustez é um dos indicadores usados no cálculo do IMI e está relacionado com a desvalorização do devido ao envelhecimento.