Mais-Valias: IRS, simulador, isenção e tudo o que precisa saber!
Quer mudar de casa? Herdou património e não quer ficar com ele? Pretende vender o imóvel onde vive para amortizar o crédito habitação? É investidor e quer aproveitar as oscilações do mercado? As possibilidades são muitas, mas, antes de se lançar na compra e venda de casas há um conceito que deve reter: mais-valias. Explicamos-lhe o que está em causa, qual o imposto a pagar e em que situações, se é possível reduzir o montante, se existem benefícios e isenções e quais as situações previstas na lei. Aproveite e faça as Contas Connosco.
O que são mais-valias?
A mais-valia é a diferença entre o preço de compra e o preço de venda de um bem. Se essa diferença for positiva, é considerada uma mais-valia. De forma simples, pode dizer-se que é o lucro obtido com a venda.
O que são menos-valias?
Como diz o nome, é o oposto de mais-valia. Se a diferença entre o preço de compra e o preço de venda de um bem for negativa, é considerada uma menos-valia. Ou seja, pode dizer-se que, neste caso, há um prejuízo.
A que tipo de bens se aplicam as mais e menos-valias?
De acordo com o regime fiscal em vigor, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos obtidos ou as perdas sofridas mediante transmissão onerosa, qualquer que seja o título por que se opere” e respeitantes a:
- Ativos fixos tangíveis, ativos intangíveis, ativos biológicos não consumíveis e propriedades de investimento, ainda que qualquer destes ativos tenha sido reclassificado como ativo não corrente detido para venda
- Instrumentos financeiros
Dito de forma simples, aplicam-se a bens como:
- imóveis ou património (venda de casa, prédios, terrenos, etc)
- partes sociais de empresas
- reembolso de obrigações e outros títulos de dívida
- participação e liquidação de fundos de investimento
- alienação da propriedade industrial ou intelectual
- cessação de posições contratuais ou outros direitos relativos a contratos
- operações relativas a instrumentos financeiros derivados
- cessação de créditos e prestações
- outros bens previstos no artigo 10º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
A quem se aplicam as mais e menos-valias?
O regime das mais e menos-valias está previsto tanto no Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS) como no Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (CIRC). Ou seja, aplica-se tanto a pessoas singulares – trabalhadores, reformados, pensionistas – como a empresas. No fundo, toda a gente que possa ter ganhos ou perdas com as vendas de bens previstas na lei e que não esteja isento.
Quais são as situações mais comuns que geram mais ou menos-valias?
De uma maneira geral, as situações mais comuns, que geram mais ou menos-valias (lucro ou prejuízo) acontecem com a venda de imóveis (por exemplo, uma casa) ou de títulos de investimento (por exemplo, ações).
Como se calculam as mais ou menos-valias?
As mais ou menos-valias pode ser calculadas através da seguinte fórmula:
Mas, para não ter de fazer contas nem correr o risco de ser apanhado de surpresa, o Contas Connosco preparou este simulador onde pode verificar se terá lucro ou prejuízo com a venda da sua casa.
Têm de ser declaradas no IRS?
Sim. No IRS, é necessário declarar tanto os rendimentos como os investimentos. Como tal, o que resulta dos investimentos, sejam mais ou menos-valias, tem de ser obrigatoriamente declarado no IRS.
Como se declaram no IRS?
As mais ou as menos-valias devem ser declaradas no anexo G do Modelo 3 de IRS. No campo 401 deve registar os valores de realização (o valor de venda da casa), da aquisição (quanto custou a casa quando a comprou) e as despesas e encargos. Os campos 501 a 516 também devem ser preenchidos, especialmente no caso de ter um crédito habitação.
Se o imóvel alienado tiver sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989 – a data de entrada em vigor do Código do IRS – a mais-valia não está sujeita a IRS, mas os dados da venda do imóvel têm de ser inseridos na declaração de rendimentos do vendedor. Para isso, deve usar-se o quadro 5 do anexo G1 do Modelo 3 de IRS.
E se estiver a vender uma casa que herdei, qual o valor que indico?
No caso de se tratar de uma casa recebida em herança, deve indicar como “valor de aquisição” o Valor Patrimonial Tributário (VPT) que esse imóvel tinha na caderneta predial no ano em que foi transmitido por herança. Por norma, esse valor também é indicado no documento do imposto de selo que os herdeiros receberam quando registaram a transmissão do imóvel nas Finanças.
Em que circunstâncias se paga imposto?
Apenas terá de pagar imposto se tiver mais-valias, ou seja, lucro.
Quanto se paga de imposto sobre as mais-valias?
No caso das mais-valias imobiliárias, a tributação de IRS incide sobre 50% do valor, ou seja, sobre metade do lucro obtido com a venda de um bem como, por exemplo, a sua casa. Se obtiver mais-valias imóveis de 10 mil euros, o imposto recai sobre 5 mil euros.
Existe alguma exceção à regra da tributação sobre metade das mais-valias?
Sim. Se a casa tiver sido comprada, reconstruída ou reabilitada com apoios públicos não reembolsáveis e for vendida antes de terem passado 10 anos, as mais-valias são tributadas a 100%.
Todas as mais-valias são tributadas da mesma forma?
Não. Se forem mais-valias resultantes de títulos de investimento, por exemplo, de ações, são aplicadas taxas autónomas de 28%. No entanto, no preenchimento da declaração de IRS de 2020, pode optar pelo englobamento dos rendimentos em vez da tributação autónoma que é assumida por defeito.
Qual o valor do imposto a pagar sobre as mais-valias?
As mais-valias tributáveis são sujeitas a englobamento no IRS, ou seja, são adicionadas aos restantes rendimentos sujeitos a imposto (por exemplo, ao seu salário enquanto trabalhador por conta de outrem ou rendimentos de trabalho independente). O valor a pagar vai depender do escalão de IRS em que ficar, que é influenciado por parcelas como o valor total de rendimentos, o valor da mais valia, as despesas declaradas, entre outras.
É possível não pagar imposto sobre as mais-valias imobiliárias?
Sim. O lucro obtido com a venda de uma casa destinada a habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar não são alvo de tributação se o encaixe for reinvestido na compra de outra habitação própria e permanente.
Nesse caso, durante quanto tempo fico isento de imposto sobre as mais-valias?
É possível beneficiar da isenção de mais valias nos 36 meses a seguir à venda da sua casa ou nos 24 meses anteriores à compra da casa nova. Para conseguir evitar a tributação dos ganhos (mais-valias), todo o montante recebido na venda deve ser aplicado na nova compra.
A casa nova pode ser em qualquer localização?
Sim. Para efeitos de isenção de imposto sobre as mais-valias, as Finanças aceitam que o reinvestimento seja feito em qualquer país da União Europeia.
Vou comprar outra casa, mas não vou utilizar a totalidade do dinheiro que obtive com a venda da primeira. O que acontece?
Nesse caso, é considerado um reinvestimento parcial e serão as Finanças a fazer os cálculos sobre a parte do rendimento que obteve.
E, se em vez de outra casa, quiser comprar um terreno?
Se, após a venda da sua casa, quiser comprar um terreno para construir ou mesmo ampliar um imóvel, tem de pedir a inscrição na matriz predial. Após a venda da primeira casa, tem, no total, cinco anos para que o novo imóvel seja declarado como habitação própria e permanente do agregado familiar.
E se não quiser comprar outra casa nem um terreno?
Nesse caso, terá de pagar imposto que incide sobre metade da mais-valia realizada. A única hipótese que tem é tentar reduzir o montante de imposto a pagar, declarando despesas.
Quais as despesas que se podem declarar para reduzir o valor de imposto a pagar?
No cálculo das mais-valias imobiliárias, as Finanças aceitam deduzir os encargos com a valorização da habitação, desde que efetuados nos últimos 12 anos. É também possível subtrair as despesas necessárias à compra e à venda. Tome nota:
- encargos com a venda como as comissões pagas à imobiliária
- gastos com obras ou reparações do imóvel
- melhorias como a substituição de janelas ou a instalação de aquecimento
- custo da emissão do certificado energético
- o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (pago na altura da compra da casa que vendeu)
- despesas com registos e escrituras
As despesas só serão consideradas válidas se tiver as faturas emitidas em nome do proprietário da habitação. Mesmo que não planeie vender a sua casa para já, é importante que guarde todos os comprovativos. Assim, se mudar de ideias, terá como provar as despesas que efetuou.
Existem mais situações de isenção no pagamento de mais-valias?
Sim. Existem mais duas situações de isenção:
- Os pensionistas ou contribuintes com mais de 65 anos à data da venda do imóvel podem ficar isentos do pagamento de mais-valias. Para isso, têm de reinvestir o dinheiro da venda num contrato de seguro, como um Plano de Poupança-Reforma (PPR), num fundo de pensões ou em contribuições para um regime público de capitalização (como os certificados de reforma) nos seis meses após a venda.
- Se comprou casa com recurso a crédito habitação antes de 31 de dezembro de 2014, pretende vendê-la e usar a mais-valia para amortizar o valor do empréstimo, este é o último ano para beneficiar da isenção no pagamento do imposto. A partir de 2021 deixa de existir este benefício. Além disso, só é válido se não tiver outra habitação em seu nome. Caso utilize apenas uma parte das mais-valias obtidas para amortizar o empréstimo, o restante fica sujeito a imposto.