Isenção de mais-valias: boas notícias

Desde outubro de 2023 que há novidades em matéria de mais-valias. Desde a isenção de tributação ao seu reembolso, conheça as condições e saiba com o que contar.

Se vendeu ou vai vender uma segunda habitação, há boas notícias para si. Desde que o programa “Mais Habitação” entrou em vigor que é possível beneficiar de isenção de mais-valias resultantes da venda de imóveis ou terrenos realizadas nos anos de 2022, 2023 e 2024.

Mas atenção, esta medida só se aplica mediante o cumprimento de determinadas condições. Explicamos-lhe tudo.

Como funciona a isenção de mais-valias?

As mais-valias que resultam da venda de terrenos para construção ou de casas secundárias ficam agora isentas de tributação, desde que o valor proveniente da venda seja utilizado para amortizar o crédito habitação.

Contudo, esta medida só é aplicável se o terreno ou imóvel vendido não for habitação própria do próprio contribuinte e do respetivo agregado familiar e se o crédito habitação contraído previamente se destinou à compra de habitação própria e permanente do contribuinte e dos seus descendentes. Isto significa que tanto pode utilizar o dinheiro da venda para amortizar um crédito contraído para comprar uma habitação própria, seja para si ou para seus descendentes, filhos, netos ou bisnetos.

Atenção. Tratando-se de uma habitação secundária, caso queira utilizar parte do valor da venda para amortizar o crédito habitação do imóvel vendido, esse valor continua a ser contabilizado como ganho e é incluído no montante sujeito a imposto.

Qual o prazo para beneficiar da isenção de mais-valias?

A isenção aplica-se às vendas concretizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, sendo que, para ficar isento de tributação, deve amortizar (ou ter amortizado) o capital em dívida durante os três meses seguintes à data da transação.

É obrigatório investir o valor total da venda?

A resposta é sim. Para ficar totalmente isento de pagar mais-valias, é obrigado a reinvestir todo o valor ganho com a venda do imóvel ou do terreno na amortização do crédito. Caso contrário, só vai poder beneficiar de uma isenção parcial, aplicada à parte reinvestida.

Quais os documentos necessários para beneficiar da isenção de mais-valias?

Para que possa beneficiar desta medida, deve pedir ao seu banco um documento que comprove o valor e a data da amortização do capital em dívida. Este documento vai ser, necessário quando apresentar a declaração anual de IRS, onde comunica a venda do terreno para construção ou da habitação secundária.

O que acontece se o valor da venda exceder o valor do crédito?

Se o valor da venda for superior ao capital em dívida, o excedente será tributado de acordo com as regras tradicionais do IRS aplicadas às mais-valias. Isto significa que a metade do valor “a mais” é adicionada aos rendimentos anuais do contribuinte e ao cálculo de imposto, consoante o Escalão de IRS em que está inserido.

E se a venda tiver sido concretizada em 2022?

Imagine que vendeu o imóvel em 2022 para amortizar crédito de um filho e entretanto já pagou as mais-valias correspondentes. Para ser ressarcido, deverá apresentar Reclamação Graciosa, junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), da demonstração de liquidação de IRS de 2022, juntando os elementos comprovativos para a não sujeição a IRS da mais-valia. O valor será devolvido posteriormente pela AT, verificados os requisitos legais, por transferência bancária ou cheque bancário.

Veja aqui como apresentar uma reclamação graciosa.

E se o imóvel vendido tiver mais do que um titular?

Se assim for, cada coproprietário pode utilizar a sua quota-parte obtida com a venda do imóvel ou do terreno para amortizar o valor em dívida do seu crédito para habitação própria e permanente ou do crédito para o mesmo efeito de um descendente.

O valor da venda pode ser utilizado para amortizar um empréstimo partilhado?

Pode. No entanto, só pode amortizar a sua parte do capital em dívida. Ou seja, se o empréstimo tiver sido contraído por um casal, por exemplo, e apenas um dos elementos tiver vendido a habitação secundária, só esse titular é que pode amortizar a sua metade do valor em dívida.