Quando mudar para taxa fixa ou variável no crédito habitação?

Índice de conteúdos:

1. Qual é a diferença entre taxa fixa, variável e mista no crédito habitação?
2. Quanto custa mudar a taxa do crédito habitação?
3. Porque é que a maioria dos portugueses continua a escolher a taxa variável?
4. Taxa fixa ou variável no crédito habitação: em que situações faz mais sentido escolher cada uma?

Escolher entre taxa fixa ou variável no crédito habitação é uma das decisões mais importantes para quem vai contratar ou já tem um empréstimo. A opção mais adequada depende de fatores como a evolução das taxas de juro, a estabilidade dos rendimentos, o perfil financeiro e o grau de previsibilidade que pretende para a prestação mensal.

Por isso, não existe uma solução única para todas as famílias. Enquanto a taxa fixa oferece maior estabilidade, a taxa variável permite beneficiar de eventuais descidas das taxas de juro. Existe ainda a taxa mista, que combina características de ambos os regimes.

Neste artigo, explico como funciona cada opção, quando é que pode fazer sentido alterar o contrato de crédito e quais os principais fatores a analisar antes de tomar uma decisão.

Qual é a diferença entre taxa fixa, variável e mista no crédito habitação?

Antes de escolher entre taxa fixa, variável ou mista, importa perceber como funciona cada regime e quais as respetivas vantagens e desvantagens.

Taxa variável

Na taxa variável, a prestação é calculada com base na Euribor, acrescida de um spread fixo definido pelo banco. A Euribor pode ter um prazo de três, seis ou 12 meses e, sempre que é revista, a prestação é atualizada de acordo com a evolução deste indexante.

A principal vantagem da taxa variável é que, historicamente, esta tem sido a opção mais económica no longo prazo. Além disso, permite beneficiar das descidas da Euribor, reduzindo o valor da prestação sempre que o indexante diminui. 

Em contrapartida, este regime implica um maior risco de oscilações no orçamento familiar, já que a prestação pode aumentar de forma rápida e significativa quando as taxas de juro sobem, como aconteceu em 2022 e 2023.

Taxa fixa

Na taxa fixa, a taxa de juro é definida no momento da contratação e mantém-se inalterada durante um período previamente acordado, que pode ir até ao final do prazo do crédito.

A principal vantagem deste regime é a previsibilidade. Como o valor da prestação não varia com as oscilações das taxas de juro, torna-se mais fácil gerir o orçamento familiar e planear as despesas. Por isso, é uma solução especialmente indicada para quem privilegia estabilidade ou tem pouca margem para suportar aumentos da prestação.

No entanto, a taxa inicial costuma ser mais elevada do que a praticada nos contratos com taxa variável. Além disso, se as taxas de juro descerem, a prestação mantém-se inalterada, pelo que só poderá beneficiar desta redução se renegociar as condições do contrato ou transferir o crédito para outra instituição.

Taxa mista

A taxa mista combina os regimes de taxa fixa e taxa variável. Durante um período inicial (que é definido no momento da contratação e pode ser de dois, cinco, dez ou 15 anos), aplica-se uma taxa fixa. Terminado esse período, o crédito passa automaticamente para taxa variável, indexada à Euribor.

A principal vantagem desta solução é conjugar estabilidade e flexibilidade. Ou seja, nos primeiros anos do empréstimo, a prestação mantém-se constante, o que facilita a gestão do orçamento familiar. Depois, passa a acompanhar a evolução da Euribor, permitindo beneficiar de eventuais descidas. 

Contudo, é importante ter em conta que a transição para a taxa variável pode acontecer numa altura em que a Euribor esteja elevada. Nessa situação, a prestação poderá aumentar. Como tal, à medida que se aproxima o fim do período de taxa fixa, é aconselhável acompanhar a evolução das taxas de juro e avaliar se faz sentido renegociar ou alterar as condições do crédito.

Quanto custa mudar a taxa do crédito habitação?

Se está a pensar mudar a taxa do crédito habitação ou transferir o empréstimo para outro banco, há um custo que deve ter em conta: a comissão de reembolso antecipado. 

Esta comissão é cobrada sempre que o crédito é liquidado, total ou parcialmente, antes do prazo previsto, incluindo nas situações de transferência para outra instituição.

Por lei, em Portugal, o valor máximo desta comissão é de:

• 2% do capital amortizado, nos contratos em período de taxa fixa;
• 0,5% do capital amortizado, nos contratos em período de taxa variável.

Importa, no entanto, recordar que, entre 2022 e o final de 2025, vigorou um regime excecional que isentava desta comissão os reembolsos antecipados de créditos para habitação própria e permanente com taxa variável. Esta medida foi criada para aliviar o impacto da subida da Euribor no orçamento das famílias.

Com o fim desse regime, a 1 de janeiro de 2026, a comissão de 0,5% voltou a aplicar-se aos contratos com taxa variável.

Este aspeto merece especial atenção no caso dos créditos com taxa mista. Se pretender transferir ou renegociar o empréstimo durante o período de taxa fixa, será aplicada a comissão de 2%, o que pode representar um custo significativo.

Assim, antes de alterar as condições do seu crédito, faça as contas. Compare a poupança potencial com os custos da operação e confirme se a mudança compensa do ponto de vista financeiro.

Porque é que a maioria dos portugueses continua a escolher a taxa variável?

Portugal continua a ser um dos países da Europa onde a taxa variável domina no crédito à habitação. Segundo dados do Banco Central Europeu (BCE), mais de 50% dos novos contratos celebrados no país foram, durante muitos anos, feitos neste regime, enquanto a média da Zona Euro raramente ultrapassava os 30%. 

Esta preferência manteve-se mesmo entre 2005 e 2008, quando a Euribor a 12 meses ultrapassou os 5%. 

A evolução mais recente do mercado mostra, no entanto, que a escolha entre taxa fixa, variável e mista está fortemente ligada ao comportamento das taxas de juro: 

• Entre 2015 e 2021, a Euribor manteve-se em valores negativos durante vários anos, tornando a taxa variável particularmente atrativa;

• A partir de 2022, com a subida das taxas diretoras do BCE, a Euribor aumentou rapidamente e, em muitos casos, a prestação do crédito à habitação chegou a duplicar. Perante este cenário, muitas famílias passaram a optar pela taxa mista, procurando garantir uma prestação estável nos primeiros anos do empréstimo. Em 2024, segundo o Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito do Banco de Portugal, este regime representava 82,1% dos novos contratos em número (o equivalente a 81,5% em montante);

• Em 2025, com a descida gradual da Euribor, a tendência começou novamente a inverter-se. A taxa mista passou a representar 75% dos novos contratos em número (75,4% em montante), enquanto a procura pela taxa variável aumentou de 11,8% para 18,7% em número de contratos (e de 12,4% para 18,6% em montante). Já a taxa fixa continuou residual, representando apenas cerca de 6% dos novos empréstimos.

Apesar destas mudanças, se analisarmos o conjunto dos créditos habitação existentes no país, a taxa variável continua a ser a opção dominante no mercado português. No final de 2025, representava 68,1% dos contratos e 50,6% do saldo em dívida, sendo que o Banco de Portugal estima que cerca de 90% da carteira de crédito mais antiga continua indexada à taxa variável.

Em termos práticos, verifica-se um padrão relativamente consistente: quando a Euribor sobe, aumenta o interesse pela taxa mista; quando desce, cresce novamente a procura pela taxa variável. Isto mostra que a decisão dos consumidores portugueses continua muito influenciada pelo contexto económico do momento, mais do que por uma estratégia de longo prazo. Ou seja, este é um traço claramente mais cultural do que técnico, quando comparado com os nossos vizinhos europeus. 

A própria oferta dos bancos acompanha esta tendência. Atualmente, é relativamente fácil encontrar propostas de taxa mista, enquanto os contratos com taxa fixa durante todo o prazo do empréstimo continuam a ser menos frequentes no mercado português.

Taxa fixa ou variável no crédito habitação: em que situações faz mais sentido escolher cada uma?

A escolha entre taxa fixa, variável ou mista não tem de ser definitiva. Ao longo da vida do crédito habitação, pode renegociar as condições com o banco ou transferir o empréstimo para outra instituição e alterar o regime de taxa. 

Ainda assim, antes de avançar, deve avaliar o impacto da comissão de reembolso antecipado e analisar se a mudança compensa financeiramente.

Embora cada situação deva ser analisada individualmente, estes são alguns dos cenários em que cada opção pode fazer mais sentido: 

• Vai vender a casa dentro de poucos anos: se pretende vender o seu imóvel a curto ou médio prazo, a taxa fixa dificilmente será a opção mais vantajosa. Isto porque terá de pagar uma comissão de reembolso antecipado correspondente a 2% do capital amortizado, sem beneficiar durante tempo suficiente da estabilidade da prestação. Nestes casos, a taxa variável tende a ser a solução mais racional. 

• Vai comprar um imóvel para investimento: se pretende arrendar o imóvel e procura maior previsibilidade na rentabilidade do investimento, a taxa fixa ou a taxa mista podem ser mais adequadas. Como a prestação permanece estável durante vários anos, torna-se mais fácil estimar os custos e calcular o retorno esperado.

• Está perto da reforma ou prevê uma redução dos rendimentos: quando se aproxima da reforma ou prevê uma diminuição dos rendimentos, evitar oscilações na prestação pode tornar-se uma prioridade. Nestas situações, a taxa fixa ou a taxa mista costumam oferecer maior segurança, permitindo planear o orçamento com mais tranquilidade.

• Tem um horizonte de longo prazo e consegue suportar oscilações: se dispõe de uma margem financeira confortável e consegue acomodar eventuais aumentos da prestação, a taxa variável pode ser uma opção interessante. Historicamente, tem apresentado um custo mais reduzido no longo prazo, sobretudo em períodos de descida da Euribor.

Independentemente do cenário, o mais importante é fazer as contas. Por isso, antes de mudar de regime, compare a poupança que poderá obter com os custos da alteração, como a comissão de reembolso antecipado e outras despesas associadas à operação.

Como é impossível prever a evolução futura das taxas de juro, a decisão deve basear-se na sua situação financeira, nos seus objetivos e na capacidade que tem para suportar eventuais aumentos da prestação, e não apenas nas expectativas sobre o mercado.