Direitos e Deveres

Novidades do Programa Mais Habitação

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O Programa Mais Habitação já está em vigor e traz novidades. Saiba o que muda e descubra se algum dos novos benefícios se aplica ao seu caso.

Depois de várias mexidas, ao longo de meses, entrou em vigor o Programa Mais Habitação, com o objetivo de melhorar as condições de acesso à habitação, numa altura em que muitos portugueses enfrentam sérias dificuldades nesta matéria. Desde benefícios fiscais ao fim dos vistos gold, conheça as principais medidas deste pacote.

Novas regras no arrendamento

Limite de 2% na subida das rendas

Com a entrada em vigor do Programa Mais Habitação, os senhorios que tiveram a casa arrendada nos últimos cinco anos e quiserem celebrar contrato com um novo arrendatário, não podem aumentar a renda em mais de 2%. Salvo algumas exceções, esta limitação só é aplicável a habitações cuja renda seja superior ao limite de preço por tipologia estabelecidos no Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA).

No entanto, a subida acima de 2% é permitida:

  • Caso tenha feito obras no imóvel, atestadas pela Câmara Municipal. Nesta situação, pode acrescentar à renda o valor referente a estas despesas, até ao limite anual de 15%;
  • Caso o contrato anterior não tenha sofrido atualizações. Se assim for, pode acrescentar os coeficientes de atualização automática dos últimos três anos.

Qualquer um destes coeficientes só pode ser aplicado uma vez por ano.

Congelamento dos Contratos anteriores a 1990

Caso tenha celebrado contratos anteriores a 1990 e não os tenha transferido para o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), já não pode fazê-lo.

Se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou tiver uma deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, não pode terminar o contrato. O mesmo acontece se o arrendatário comprovar que o rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar for inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais.

No entanto, as rendas podem ser atualizadas com base na inflação e os proprietários ficam isentos do pagamento de IRS e IMI.

Novidades em matéria de IRS

Mais-valias com novas regras

A isenção de mais-valias é outra das novidades do Mais Habitação. Ainda assim, é preciso que a casa tenha sido habitação própria e permanente nos 24 meses anteriores à data de transmissão e que o proprietário não tenha beneficiado da isenção no ano dos ganhos e nos três anos anteriores.

As vendas de segundas casas e de terrenos para construção também conferem isenção. Mas para tal, os ganhos têm de ser utilizados para amortizar o crédito da habitação própria e permanente no prazo de três meses após a venda.

Esta medida aplica-se a vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

As mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado, às Regiões Autónomas, a entidades públicas empresariais na área da habitação ou aos municípios também passam a estar isentas de IRS. De fora ficam:

  • Os ganhos auferidos por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável;
  • Os ganhos decorrentes de uma venda através do exercício de direito de preferência.

Alívio na tributação de rendimentos prediais

A taxa autónoma aplicada sobre os rendimentos prediais desce de 28% para 25%. Além disso, é aplicada uma redução adicional para os contratos de maior duração. Assim sendo, é aplicada uma redução:

  • De 25% nos contratos com menos de 5 anos;
  • De 15% nos contratos entre 5 e 10 anos, com redução de 2% por cada renovação, até um máximo de 10 pontos percentuais;
  • De 10% nos contratos entre 10 e 20 anos;
  • De 5% em contratos com mais de 10 anos, sendo que a redução pode ser maior, se a renda praticada for inferior à anterior.

Novidades do Mais Habitação sobre o IMI

Aumento da dedução do IMI familiar

O pacote Mais Habitação traz também um aumento do desconto no IMI atribuído às famílias. Esta dedução aumenta consoante o número de dependentes. Assim:

  • 1 dependente equivale a uma redução de 40 euros;
  • 2 dependentes correspondem a uma redução de 70 euros;
  • Uma família com 3 ou mais dependentes beneficia de uma redução de 140 euros.

Contudo, a atribuição deste desconto continua a estar dependente da decisão da Câmara Municipal.

Isenção de três anos para quem comprar, construir ou reabilitar imóveis para habitação

Quem comprar, construir ou reabilitar imóveis e os arrendar, posteriormente, ao abrigo do Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), não precisa de pagar IMI durante três anos. Mas não fica por aqui. O proprietário pode pedir a renovação da medida por mais cinco anos e beneficiar assim da isenção de pagamento de imposto durante oito anos.

Para isso, a casa tem de ficar no PAA durante, pelo menos, cinco anos e o proprietário tem de celebrar o contrato de arrendamento nos seis meses seguintes à data de transmissão.

Os terrenos para construção e os imóveis para habitação cujo procedimento de controlo prévio já tenha sido iniciado, mas que ainda não obtiveram resposta, também ficam isentos deste imposto.

Novidades na isenção de IMT

Quem comprar, construir ou reabilitar uma habitação para mais tarde a arrendar ao abrigo do PAA fica isento de IMT. Os terrenos para construção destinados à construção de imóveis habitacionais também ficam livres deste imposto.

Redução da isenção de IMT na compra e revenda de um imóvel

Com a entrada em vigor do Novo Programa habitacional, o prazo para beneficiar da isenção de IMT na compra e posterior revenda de um imóvel passa de três para um ano.

No entanto, não basta que a casa seja vendida durante esse período, sendo que o imóvel não pode ser revendido para nova revenda, não pode ser alvo de obras ou outras alterações que alterem o seu Valor Patrimonial Tributário, e o comprador deve comprovar que se dedica habitualmente à revenda de imóveis, e que o fez nos últimos dois anos.

Alterações relativas aos processos de despejo

Balcão do Arrendatário e do Senhorio

O Balcão Nacional do Arrendamento é agora substituído pelo Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). Na prática, só muda o nome, sendo que o foco continua a ser o encaminhamento dos processos especiais de despejo, sendo que as alterações permitem simplificar e promover a comunicação entre inquilinos e arrendatários, sempre que a mesma não for possível.

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Os senhorios só podem recorrer a este serviço se o inquilino tiver pelo menos três meses de renda em falta ou caso se tenha atrasado no pagamento mais de oito dias, por mais de quatro vezes.

Se o arrendatário não concordar com o despejo, o senhorio tem 10 dias para recorrer aos tribunais.

Estado paga rendas em atraso após três meses de incumprimento

A partir de agora, o Estado assume o pagamento das rendas nos casos em que o incumprimento seja superior a três meses. Esta situação está sempre sujeita a avaliação pelas entidades competentes. Caso se verifique que o incumprimento se deve a carência de meios, o processo é entregue à Segurança Social.

O pagamento tem o valor máximo mensal de 1,5 vezes o salário mínimo nacional, sendo o limite da ajuda equivalente a nove vezes o salário mínimo. 

Arrendamento forçado de casas devolutas

Foi uma das medidas que gerou mais controvérsia, mas acabou por avançar: o arrendamento forçado de casas devolutas há mais de dois anos localizadas fora do interior do país.

Nesta situação, a Autarquia deve notificar o proprietário para o dever de conservação do imóvel. Caso a ordem não seja cumprida, o município pode avançar com obras coercivas, com recurso a um montante máximo de 150 milhões de euros, criado para o efeito.

Por outro lado, a Câmara também pode notificar o proprietário para o dever de uso e apresentar uma proposta de arrendamento. Neste caso, a renda não pode ultrapassar em 30% os limites gerais de preço de renda por tipologia, em função do concelho o imóvel está localizado.

Se o proprietário não aceitar ou não responder no prazo de 90 dias, o município pode proceder ao arrendamento forçado.

Impossibilidade de penhorar o apoio à renda

Com o Mais Habitação, e dada a dificuldade que muitas famílias passam para pagar a renda, o Governo decidiu que os apoios extraordinários e os juros bonificados não podem ser alvo de penhora. Está previsto que esta medida vigore durante os próximos cinco anos.

Declaração do contrato de arrendamento

Os inquilinos passam a poder comunicar às Finanças o seu próprio contrato de arrendamento, subarrendamento, promessas e alterações ao mesmo, caso o senhorio não o faça.

Alterações no Alojamento Local

Revisão das licenças atuais em 2030

As licenças emitidas antes da implementação do programa Mais Habitação vão ser revistas em 2030. Caso sejam aprovadas novamente, podem ser renovadas por mais cinco anos.

Ainda assim, os proprietários de Alojamentos Locais devem apresentar uma declaração contributiva até 7 de dezembro de 2024, para comprovar a manutenção da atividade. Caso contrário, as licenças são canceladas.

Suspensão de novas licenças

Outras das novidades do Mais Habitação é a suspensão de novas licenças de Alojamento Local nas modalidades de apartamento e quartos. De fora ficam os territórios do interior e as regiões autónomas.

Criação de uma nova taxa

Com a nova legislação foi criada uma Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) de 15%, em que a base tributável é determinada pela aplicação do coeficiente económico do Alojamento Local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa das casas para habitação.

Esta taxa só pode ser aplicada nas modalidades de apartamento e de quartos e não é dedutível em IRC.

Condóminos ganham poder

As novas alterações dão algum poder aos condóminos, na medida em que passam a poder opor-se à criação de novos Alojamentos Locais em edifícios destinados à habitação.

Isto significa que o registo de um estabelecimento numa fração autónoma de um edifício em regime de propriedade horizontal, deve ser aprovado pelo condomínio. Além disso, os condóminos também passam a poder decidir sobre o cancelamento de um registo existente. Ou seja, a assembleia de condóminos pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local, desde que a decisão seja determinada por pelo menos dois terços da permilagem do prédio.

Contudo, esta hipótese de cancelamento não é extensível a todos os registos, como acontece com os títulos constitutivos que preveem a utilização da fração para fins de Alojamento Local, ou com os que tenham sido previamente aprovados pelo condomínio.

Benefícios fiscais para alojamentos que transitem para arrendamento

benefícios fiscais para os proprietários que transferirem alojamentos locais para arrendamentos habitacionais até ao final de 2024. Quem proceder a esta alteração, fica isento de IRS e IRC sobre as rendas até ao final de 2029. Para ter acesso a este benefício, saiba que o Alojamento Local em questão tem de ter sido registado até 31 de dezembro de 2022, e a celebração do contrato de arrendamento e a inscrição no Portal das Finanças deve ser feita até 31 de dezembro de 2024.

IMI agravado

Os proprietários de Alojamentos Locais passam a pagar mais imposto, uma vez que a forma de calcular o Valor Patrimonial Tributário destes imóveis foi modificada. O Governo definiu assim que o coeficiente de antiguidade destes estabelecimentos passa a ser sempre de 1 em vez de diminuir com o passar do tempo.

Fim dos Vistos gold

As novas medidas determinam também o fim dos pedidos de autorização de residência para atividade de investimento. No entanto, os pedidos que tenham sido feitos antes da implementação da nova legislação, ainda podem ser aprovados.

Esta alteração não afeta a renovação de vistos já atribuídos, nem a concessão ou renovação de autorizações de residência para reagrupamento familiar.

Apoio à habitação acessível

A partir de agora, o Estado passa a apoiar municípios, cooperativas, juntas de freguesia, misericórdias e sociedades comerciais da área da construção civil, de forma a que estas entidades consigam disponibilizar casas para arrendamento acessível. Como? Através de uma linha de financiamento até 250 milhões de euros e da cedência de terrenos e edifícios públicos. De um modo geral, estas habitações terão de ficar afetas ao arrendamento acessível durante 25 anos. Caso haja cedência do direito de superfície, o período mínimo passa a ser de 90 anos.