Emitir recibos de renda: guia para senhorios

Ter uma casa arrendada implica cumprir algumas obrigações fiscais, como emitir recibos de renda. Saiba como o fazer e que senhorios estão isentos.

Se é proprietário de um imóvel que está arrendado, sabe que tem algumas obrigações para com o seu inquilino e as Finanças. Por exemplo, caso tenha optado pela tributação dos rendimentos prediais (categoria F do IRS), é obrigado a emitir recibos de renda eletrónicos. No entanto, há algumas exceções a esta regra.

Neste artigo explicamos-lhe como funcionam os recibos de renda, como é que os pode emitir e quem é que está isento.

Comunicar o contrato de arrendamento

Antes de emitir os recibos de renda, o senhorio tem de comunicar o contrato de arrendamento, subarrendamento ou promessa de arrendamento à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Para isso tem de entregar, até ao final do mês seguinte ao do início do contrato, a declaração modelo 2.

A comunicação do contrato deve ser feita na página pessoal de arrendamento do senhorio, no Portal das Finanças. Os senhorios com mais de 65 anos ou que recebam rendas de valor inferior a duas vezes o Indexante de Apoios Sociais (IAS) por ano (em 2024, o equivalente a 1.018,52 euros) e que, em simultâneo, não tenham e não estejam obrigados a ter endereço de e-mail podem, se assim o entenderem, entregar a declaração num balcão das Finanças.

Também é obrigatório comunicar qualquer alteração ao contrato e a sua cessação. Se existir mais do que um senhorio, só é necessário que um comunique o contrato, identificando os restantes.

Para comunicar o contrato de arrendamento deve:

Aceder ao Portal das Finanças e autenticar-se;
Selecionar “Arrendamento Emitir e Consultar”;
Selecionar a opção “Comunicar Início Contrato”;
Preencher o formulário com todos os dados do contrato e clicar em “Guardar rascunho”;
Confirmar as informações e clicar em “Submeter”.

Depois de submeter a declaração, e caso seja necessário pagar o imposto do selo, é emitida uma nota de cobrança.

Quem é obrigado a emitir recibos de renda?

Todos os senhorios com rendimentos prediais tributados pela categoria F do IRS são obrigados a passar um recibo de quitação, isto é, um recibo que comprove o pagamento da renda. O recibo deve contemplar todos os montantes pagos pelos inquilinos, mesmo que a título de caução, adiantamento ou reembolso de despesas, e tem de ser emitido em modelo oficial, por via eletrónica no Portal das Finanças.

Quem está isento da sua emissão?

Estão dispensados de emitir recibos de renda eletrónicos os senhorios que:

Não tenham, nem estejam obrigados a ter, endereço de e-mail e não tenham tido, no ano anterior, rendimentos da categoria F de montante superior a duas vezes o valor do IAS;
Recebam rendas provenientes de contratos abrangidos pelo Regime do Arrendamento Rural;
Tenham, a 31 de dezembro do ano anterior àquele a que dizem respeito os rendimentos, idade igual ou superior a 65 anos.

No entanto, os senhorios que se enquadram nestas categorias têm de entregar a declaração modelo 44 à AT, pela internet, até 31 de janeiro de cada ano. Esta declaração refere-se aos rendimentos do ano anterior e deve conter informações sobre os contratos, os imóveis e os inquilinos.

Ainda que estejam dispensados de o fazer, estes senhorios podem, se quiserem, emitir os recibos de renda eletrónicos. Contudo, a partir da primeira emissão, ficam sujeitos às regras gerais de emissão por esta via. Ou seja, têm de proceder sempre da mesma forma.

Vantagens dos recibos de renda eletrónicos

Os recibos de renda eletrónicos apresentam algumas vantagens quando comparados com os tradicionais recibos em papel:

Ficam imediatamente disponíveis para consulta, quer para o senhorio, quer para o inquilino;
Caso haja algum erro é possível anular o recibo e emitir um novo;
O senhorio fica dispensado de apresentar a declaração modelo 44;
Se, por algum motivo, o senhorio não conseguir emitir o recibo, pode pedir a outra pessoa para o fazer.

Como emitir recibos de renda eletrónicos em 5 passos

Como são documentos de quitação, ou seja, de prova de pagamento, os recibos de renda eletrónicos só devem ser emitidos quando o inquilino paga a renda. Para o fazer, o senhorio deve seguir estes passos:

1.º passo: Aceder ao Portal das Finanças e autenticar-se;

2.º passo: Clicar na opção “Arrendamento Emitir e Consultar”;

3.º passo: Clicar em “Emitir recibo de renda”;

4.º passo: Escolher o contrato para o qual pretende emitir o recibo;

5.º passo: Preencher o recibo. No campo “Emitente” deve estar indicado o nome do senhorio ou de um terceiro autorizado por este a emitir os recibos em seu nome. Se o inquilino for um estudante deslocado, essa informação deve constar no campo “Informações Complementares”.

O recibo fica de imediato disponível para consulta e é emitido em duplicado: o original fica para o inquilino e o duplicado para o senhorio.

6 perguntas frequentes sobre recibos de renda

Para que não lhe restem dúvidas em relação aos recibos de renda, reunimos seis perguntas que podem ser úteis.

Como posso consultar um recibo de renda?

Os recibos podem ser consultados quer pelo senhorio, quer pelo inquilino no Portal das Finanças e ficam disponíveis para consulta durante quatro anos: os recibos dos últimos dois anos podem ser consultados no imediato e, para os restantes, é necessário fazer um pedido através do site das Finanças.

É possível anular um recibo?

Sim. Pode anular um recibo de renda eletrónico (no caso de este conter um erro, por exemplo), mas só o pode fazer até ao final do prazo de entrega da declaração de IRS do ano a que as rendas dizem respeito. Para isso tem de:

Aceder ao Portal das Finanças e autenticar-se;
Clicar em “Cidadãos” e, depois, em “Serviços”;
Procurar a opção “Recibos Renda” e clicar em “Consultar”;
Pesquisar por NIF e data;
Selecionar o recibo a anular e clicar em “Cancelar” e “Confirmar a anulação”.

Posso autorizar outra pessoa a emitir recibos de renda em meu nome?

Sim. No entanto, deve ter sempre em atenção que a responsabilidade pelo cumprimento da emissão dos recibos é sua. Para os contratos de arrendamento posteriores a 1 de abril de 2015, pode dar a autorização identificando a pessoa no Quadro VII da declaração modelo 2 do Imposto do Selo. Para os contratos celebrados antes dessa data, deve dar a autorização na sua área pessoal do Portal das Finanças.

O que devo fazer se o inquilino não pagar a renda a tempo?

As rendas devem ser pagas até ao primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que dizem respeito (por exemplo, a renda de outubro tem de ser paga em setembro). Caso o inquilino não pague a renda no dia estabelecido, tem o direito de exigir uma indemnização igual a 20% do que está em dívida, além do valor da renda atrasada, ou a resolver o contrato por falta de pagamento. No entanto, este direito cessa se o inquilino pagar o que deve no prazo de oito dias: é daqui que vem a ideia de que as rendas devem ser pagas até ao dia oito de cada mês.

Até o inquilino pagar as rendas em atraso e a indemnização, tem, ainda, o direito a recusar receber as rendas seguintes, que serão consideradas em dívida. No arrendamento urbano, pode decidir resolver o contrato em duas situações:

Se houver um atraso igual ou superior a três meses no pagamento da renda;
Se houver um atraso de oito dias no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou alternadas, num período de 12 meses.

Quais são as consequências de não emitir os recibos de renda?

Se não comunicar o contrato de arrendamento ou se não emitir os recibos de renda (exceto se disso estiver isento) fica sujeito a uma coima que pode variar entre os 150 e os 3.750 euros.

Que despesas relacionadas com rendimentos prediais posso deduzir no IRS?

Mesmo estando o imóvel arrendado, o senhorio tem sempre despesas. Estes são alguns dos gastos que pode deduzir em sede de IRS:

Reparação ou troca do sistema elétrico ou da canalização;
Pintura interior e exterior;
Conta da luz e manutenção dos elevadores;
Despesas com iluminação, aquecimento e climatização central da casa;
Despesas com serviços, como porteiro, limpeza ou segurança;
Seguro e taxas autárquicas, como o saneamento;
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
Quotas e outras despesas relacionadas com o condomínio;
Despesas com obras de manutenção e conservação feitas nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento;
Despesas com advogados em ações de despejo.

As despesas com obras de valorização ou que alterem a estrutura do imóvel não são dedutíveis e se o total dos gastos ultrapassar as rendas recebidas, o excedente não é tributável.