Pagar mais-valias por desistir do alojamento local

Imagine a situação: Tem um imóvel registado como alojamento local (AL), como milhares de outros portugueses, mas decide pôr fim ao aluguer a turistas e ir viver para aquela casa. Faz as mudanças e comunica a sua nova morada.

No ano seguinte, entrega a declaração anual de IRS e parece bater tudo certo, até que descobre que tem de pagar um valor elevado e não está a perceber porquê.

Não é uma surpresa agradável, mas é o que pode acontecer a quem passa por esta situação, segundo as regras do fisco. E resume-se a uma realidade: retirar a casa do alojamento local pode implicar ter de pagar mais-valias.

Grande parte dos proprietários que têm casas registadas no AL desconhecem que se arriscam a ter de pagar mais-valias sobre a sua casa, se porventura decidirem retirá-la do aluguer a turistas.

Associamos as mais-valias ao ganho com a venda de um imóvel, mas neste caso não há venda de imóvel e a lei determina que se paguem mais-valias. Porquê? O que dizem as regras? Como é feito o cálculo de mais-valias de um alojamento local? E há forma de o evitar? São perguntas a que respondemos abaixo.

O que define o pagamento de mais-valias de um alojamento local?

Perante o fisco, o alojamento local está classificado como prestação de serviços. Isto significa que a maioria das pessoas que abre atividade é tributado na categoria B de rendimento. Ou seja, ao entrar no AL, o imóvel é afetado à nova atividade, levando ao apuramento de uma mais-valia, correspondente à diferença entre o valor de aquisição da casa e o seu valor de mercado à data da afetação. Mas esta mais-valia não é um problema, uma vez que fica suspensa e não resulta no pagamento de imposto.

A surpresa só chega mais tarde, na altura em que o proprietário desiste do alojamento local. Ao retirar a casa do AL, a casa é retirada da atividade profissional e reafectada ao uso pessoal, o que tem implicações fiscais. E é este passo que leva ao apuramento de uma nova mais-valia – correspondente à diferença do valor existente à data de colocação do imóvel no AL e ao valor deste no momento em que é retirado da atividade. A diferença pode dar lugar ao pagamento de imposto, em sede de IRS. 

O que acontece quando desiste do AL?

Se depois de afetar uma casa ao alojamento local quiser que ela volte à esfera pessoal, é automaticamente calculada a diferença do valor da casa entre o momento de entrada e da retirada. Da diferença, pode resultar uma mais-valia a pagar. Na prática, se quando afeta a casa ao AL ela tem um valor de 200 mil euros e quando a retira o valor é de 300 mil euros. Prepare-se para ser tributado e pagar imposto. 

Os proprietários de alojamentos locais estão a par das regras de mais-valias?

Muitos contribuintes, proprietários de imóveis, não estão a par destas regras. São surpreendidos quando são confrontados com o pagamento de uma mais-valia porque na realidade não houve lugar a qualquer venda do imóvel.

Como é feito o cálculo das mais-valias de alojamentos locais?

A primeira mais-valia é tributada na categoria G e considerada em 50% do seu valor. De qualquer modo, fica suspensa. Na segunda mais-valia é considerado 95% do valor, porque são aplicadas as regras da categoria B.

Há forma de ficar isento do pagamento desta mais-valia?

Sim, se optar pelas regras de tributação da categoria F (rendas). No entanto, a tributação autónoma de 28% pode sair mais cara do que as regras de tributação da categoria B (que consideram para efeitos de IRS apenas 35% dos rendimentos). Uma alternativa passa por arrendar a casa quando desistir do alojamento local.

Quais são as consequências destas regras?

O atual enquadramento do AL pode levar a que muitos proprietários continuem a alugar as suas casas aos turistas ‘por fora’, travando o processo de legalização da situação. E, por outro lado, desincentiva também o registo por parte de quem decide retirar-se da atividade. De forma geral, estão a ser um entrave à legalização do alojamento local.

Uma nota adicional para quem vai vender a casa…

Vai vender a casa e pretende reinvestir o valor das mais-valias na próxima habitação, por isso está descansado, porque não terá qualquer imposto a pagar.

Sabia que se a morada do seu cartão do cidadão não for a da casa vendida não poderá ficar isento do pagamento das mais-valias, mesmo que reinvista a totalidade do valor?

Um ‘pormenor’ que faz toda a diferença e que pode trocar as voltas e as contas a quem está seguro de que tem a situação controlada. Não descure a atualização da sua morada fiscal, em todos os passos financeiros e fiscais que dá.

Em assuntos fiscais, um passo mal pensado ou uma distração pode dar origem a dissabores no futuro. Informar-se sempre bem, em matéria de fiscalidade, antes de dar um passo, é a melhor forma de prevenir surpresas.