Cooperativas de habitação: uma opção para compra de casa
As cooperativas de construção e habitação são uma das formas de aceder a habitação a custos controlados, ou seja, de comprar uma casa a um preço mais baixo do que o praticado no mercado.
Se está à procura de um imóvel a um preço mais acessível, esta pode ser a solução. Mas antes é preciso saber como funcionam estas entidades e quais são as condições para ter acesso às casas das cooperativas.
O que é uma cooperativa de habitação
As cooperativas de habitação e construção são entidades sem fins lucrativos que constroem imóveis para habitação, disponibilizando-os a preços mais baixos do que os que são praticados no mercado. O preço dos imóveis vendidos neste modelo não pode exceder o custo da construção.
As casas destinam-se aos membros da cooperativa, pelo que, para ter acesso a esta solução, é necessário ser sócio e cumprir um conjunto de regras.
Além da construção, as cooperativas são igualmente responsáveis pela sua manutenção, reparação ou remodelação, bem como pelo tratamento das áreas envolventes.
Embora já existam há mais de 100 anos, a crise habitacional dos últimos anos atraiu mais atenção para este modelo. Foi criada, no âmbito do programa Mais Habitação, a Nova Geração de Cooperativismo para a Promoção de Habitação, procurando fomentar a constituição de mais cooperativas e o aumento da habitação a preços acessíveis.
Como funciona uma cooperativa de habitação?
As cooperativas de habitação podem ser constituídas tendo em vista apenas um empreendimento ou manter uma atividade contínua, promovendo vários projetos habitacionais.
De acordo com o Regime jurídico das cooperativas do ramo de habitação e construção, há duas formas de propriedade dos imóveis:
- Propriedade individual, ou seja, as casas são adquiridas pelos membros;
- Propriedade coletiva: os fogos continuam a pertencer à cooperativa, que os arrenda aos membros mediante um contrato de arrendamento.
Para ter direito a uma habitação construída pela cooperativa é necessário ser membro e subscrever títulos de participação no valor total do custo do imóvel. Esse valor vai sendo pago em prestações, cujo valor e periodicidade são definidos pela entidade.
As condições para o direito à habitação constam de uma escritura pública que inclui o preço e como pode ser feita a modificação e a extinção do direito.
Tal como acontece na aquisição de qualquer imóvel, a compra da casa a uma cooperativa é formalizada por um contrato de compra e venda. Se o pagamento for feito em prestações, a cooperativa pode manter a propriedade do imóvel até este estar totalmente pago ou impor como condição que o contrato termine se o comprador falhar três prestações seguidas ou seis interpoladas.
Além dos valores necessários para a construção, as cooperativas de habitação e construção são obrigadas a criar um fundo para conservação e reparação destinado a financiar as obras de conservação, reparação e limpeza do património que possuem.
Como entrar numa cooperativa de habitação
Para poder comprar ou alugar uma casa de uma cooperativa de habitação tem de ser sócio, o que implica fazer uma entrada de capital de, pelo menos, 100 euros. Este é o limite mínimo definido por lei, mas os estatutos da entidade podem estabelecer valores superiores.
As cooperativas só podem admitir novos membros se tiverem programas em que os candidatos possam ser integrados, ou seja, se existirem projetos de construção definidos.
Muitas vezes os sócios são admitidos quando as obras ainda não tiveram início. É frequente que quando o projeto está em curso já não existam vagas para novos membros. Assim, os candidatos que não conseguirem aderir são inscritos numa espécie de lista de espera, por ordem de apresentação dos respetivos pedidos. Quando existirem vagas são admitidos de acordo com essa ordem.
O que leva as cooperativas a ter preços mais baixos?
As cooperativas de habitação conseguem vender a preços mais baixos porque, além de não terem fins lucrativos – como acontece com os promotores imobiliários – podem receber, do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), um financiamento que pode chegar a 80% do custo de construção. Este financiamento tem uma taxa bonificada, inferior ao que é praticado pelas instituições de crédito.
Estas entidades têm ainda direito a benefícios fiscais, não pagam IRC, IMI nem IMT relativamente aos imóveis que funcionam como sede. As empreitadas de construção e de conservação, reparação e beneficiação de imóveis propriedade de cooperativas de habitação e construção estão sujeitas à taxa reduzida de IVA (6% em Portugal continental).
A lei determina que o preço das casas vendidas pelas cooperativas não pode exceder o respectivo custo. O valor das casas deve ser a soma dos custos do terreno e infra-estruturas, estudos e projetos, construção e encargos administrativos e financeiros.
Vantagens e desvantagens das cooperativas de habitação
O preço das casas construídas por cooperativas – sobretudo em contextos em que a escassez de habitação aumenta os valores do mercado – é uma das principais vantagens. Os valores podem ser 20% a 30% mais baixos.
Os pagamentos são feitos diretamente à cooperativa, de forma faseada, acompanhando o progresso do projeto. Como a adesão geralmente ocorre numa fase muito inicial – antes mesmo do início da construção –, os membros têm tempo para ir acumulando os valores necessários e entregá-los em cada etapa, evitando um empréstimo de grande montante.
Ao comprar a casa nesta fase inicial, o comprador tem a possibilidade de ir acompanhando a construção e, eventualmente, ter um papel mais ativo na forma como se desenvolve e na escolha de acabamentos.
Caso o agregado familiar se altere durante o processo, os estatutos da cooperativa podem permitir que venha a adquirir uma casa com outra tipologia mais adequada às suas necessidades. De qualquer forma, é importante confirmar se os estatutos da cooperativa têm esta possibilidade.
As desvantagens das cooperativas
Em locais sob pressão imobiliária, como o Porto e Lisboa, pode ser difícil encontrar uma cooperativa ou uma que esteja a iniciar um novo projeto. Nestas zonas, além de existirem poucos terrenos, estes são bastante caros, o que vai encarecer o preço final.
As cooperativas promovem poucos projetos e, ao aderir, o candidato terá poucas possibilidades de escolha quanto à localização do imóvel. Ou seja, pode não encontrar uma casa num local que seja do seu interesse.
Como a adesão é feita numa fase inicial, é provável que decorram alguns anos até que consiga mudar-se para a nova casa.
Outra desvantagem é que só pode vender o imóvel depois de este estar totalmente pago. Se tiver existido apoio do Estado para a sua construção, a cooperativa terá direito de preferência durante 30 anos. Se não o exercer, esse direito passa para o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana.
A lei permite ainda a venda a particulares, desde que o comprador possa ser admitido como membro da cooperativa e a assembleia geral dê o seu acordo. Ou seja, caso pretenda vender o imóvel, a cooperativa vai ter sempre uma palavra a dizer no negócio.
O que acontece em caso de morte do proprietário?
Se o proprietário do imóvel falecer, o direito de habitação (isto é, a casa) passa para o seu sucessor, desde que este se inscreva como membro da cooperativa. A admissão não pode ser recusada. Caso o herdeiro não queira ou não manifeste vontade de ser sócio, o direito passa para a cooperativa, que tem de reembolsar os sucessores de uma parte dos valores entregues.