Comprar casa penhorada: onde procurar, vantagens e cuidados a ter

As casas penhoradas podem ser um bom negócio para quem quer comprar habitação, mas há alguns cuidados que deve ter.

Com os preços das casas a subir continuamente, as regras mais apertadas de acesso ao crédito à habitação e a pouca oferta de mercado, comprar casa pode ser uma tarefa difícil. Uma das soluções, para quem procura ter o seu próprio espaço, pode passar pela compra de casas penhoradas.

Esta alternativa traz vantagens, mas também é preciso ter alguns cuidados na hora de fazer a compra. Neste artigo, explicamos-lhe como é que funciona o processo de penhora, onde é que encontra este tipo de casas e como é que as pode comprar.

Como funciona o processo de penhora?

A penhora de um imóvel acontece quando o cliente tem uma dívida ao Estado ou ao banco. Nessas situações, o credor tem o direito de instaurar um processo executivo para penhorar a habitação.

Geralmente, os créditos à habitação usam a hipoteca sobre a própria casa como garantia. A hipoteca não faz com que o imóvel passe a ser, automaticamente, propriedade do banco, em caso de incumprimento por parte do cliente, mas permite à instituição bancária executar e penhorar o imóvel. Desta forma, o banco consegue reaver o valor em dívida, através da venda da habitação, com prioridade sobre todos os outros credores.

A penhora também pode ser executada por entidades do Estado, como a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) ou a Segurança Social.

Para fazer a penhora, o agente de execução deve comunicá-la à Conservatória de Registo Predial, de forma urgente, elaborar o auto e fixar um edital em local visível do imóvel penhorado como a porta. No processo, deve também ser constituído um depositário dos bens penhorados. No caso de penhora de habitação própria e permanente, o depositário é o proprietário do imóvel. Depois, procede-se ao desapossamento do imóvel, ou seja, o agente de execução comunica ao executado através de uma notificação, enviada por carta registada, que perdeu os poderes de gozo sobre a habitação penhorada, e que, por isso, vai passar a ter uma posse meramente precária sobre o imóvel.

Como e onde comprar uma casa penhorada?

As casas penhoradas para venda podem ser encontradas em imobiliárias, nos sites dos bancos, da AT, da Segurança Social, ou até nas páginas de leilões, como a e-leilões.                                         

Comprar casas penhoradas pelos bancos

Apesar de a carteira de imóveis dos bancos não estar tão completa como há uns anos, ainda consegue encontrar casas penhoradas vendidas pelas instituições bancárias. Estas podem ser anunciadas em vários meios:

• No balcão do banco;
• Nas plataformas de imobiliário da instituição;
• Nos sites de imobiliárias.
• Nos sites que agregam imóveis de várias instituições.

Geralmente, o processo de compra de uma casa penhorada pelo banco é mais simples. Depois de selecionar a casa que gostaria de comprar, é recomendado que a visite, o que pode decorrer em regime de casa aberta, isto é, num dia e hora fixado pelo banco para que todos os interessados possam ver a habitação. A seguir, todas as propostas enviadas à instituição bancária são analisadas, para se concluir o processo de compra.

Comprar casas penhoradas pelas Finanças

As casas penhoradas pela AT são vendidas no Portal das Finanças e existem três modalidades de venda:

• Leilão eletrónico;
• Proposta em carta fechada;
• Negociação particular.

O método mais habitual é o leilão eletrónico, que tem o fisco como intermediário, e decorre durante 15 dias. No leilão, o valor base dos imóveis é, normalmente, 70% do seu valor patrimonial. Se não existirem licitações dentro do prazo limite, a Autoridade Tributária pode passar para a proposta em carta fechada e, aí, o valor base do imóvel baixa para os 50%.

Por outro lado, a AT também pode estipular que a venda seja feita através de negociação particular. Neste caso não há um valor base de licitação, já que se trata de um processo extrajudicial gerido por mediadores especializados.

Para encontrar as casas penhoradas que estão a ser vendidas pelo fisco, deve entrar no Portal das Finanças com as suas credenciais, selecionar “venda eletrónica de bens” e, depois, “leilões eletrónicos” ou “carta fechada”.

Comprar casas penhoradas pela Segurança Social

Também a Segurança Social disponibiliza, no siteSegurança Social – Património Imobiliário, imóveis penhorados para venda. Por norma, se se tratar de uma venda judicial, será realizada por proposta em carta fechada que tem de ser, no mínimo, igual ao valor de venda anunciado. A casa é, depois, vendida a quem fizer a proposta mais alta.

No caso das vendas extrajudiciais, o processo é idêntico ao realizado pela AT. Ou seja, recorre-se à negociação particular.

E-leilões

O portal e-leilões foi desenvolvido pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução para proceder à venda de bens penhorados através de leilão eletrónico. Os leilões, em que qualquer pessoa pode licitar, são publicados na plataforma e devem indicar:

• Número do processo judicial e tribunal;
• Data de início do leilão;
• Valor base do imóvel;
• Informações sobre o imóvel: fotografias, localização, composição, artigo matricial e descrição predial;
• Informação sobre a existência de possíveis titulares de direitos de preferência.

Outros portais para a compra de casas penhoradas

Por vezes, as autarquias também vendem imóveis penhorados. A venda é feita através de leilões, realizados em hasta pública, e a licitação tem de ser, pelo menos, de valor igual ao do imóvel. Pode encontrar as casas para venda nos sites das câmaras municipais.

No Citius também pode pesquisar os bens penhorados em processos executivos e que estão disponíveis para venda. No site encontra informações como o valor base do imóvel, as suas características, a modalidade de venda e quem é o agente de execução. Como cada imóvel pode ter uma modalidade de venda diferente, a forma de apresentar as propostas também pode variar.

Vantagens e desvantagens de comprar casas penhoradas

Comprar uma casa penhorada pode ser uma boa solução para quem procura habitação própria permanente a preços mais em conta. No entanto, esta opção traz vantagens e desvantagens.

Preço

Ainda que as entidades os tentem vender ao melhor preço possível, por norma, os imóveis penhorados são vendidos a um valor bastante inferior ao do mercado. Isto acontece porque as instituições, sejam os bancos ou o Estado, não têm interesse em mantê-los na sua posse e em ter despesas de manutenção.

No caso dos imóveis vendidos pela AT, por exemplo, o valor de venda pode baixar entre 30% e 50%.

Melhores condições de financiamento

Ao contrário do que acontece com os créditos à habitação normais, em que os bancos só podem financiar, no máximo, 90% do valor, na compra de uma casa penhorada é possível obter financiamento a 100%. Além disso, o acesso ao crédito é facilitado e os spreads podem ser mais baixos do que os habitualmente praticados.

Quanto às comissões bancárias, também há vantagens. Não terá de pagar a comissão de avaliação do imóvel, uma vez que é o banco que o detém e já a fez. Todas as outras comissões terão de ser pagas, mas pode beneficiar de condições mais vantajosas. Também pode conseguir um prazo mais alargado para o crédito, ao negociar com o banco. No entanto, neste caso, paga o mesmo valor, só que durante mais tempo, e acaba por pagar mais juros.

Ainda assim, é importante que faça simulações e que compare as propostas de vários bancos antes de tomar uma decisão. Afinal, não é obrigatório fazer o empréstimo no banco que é proprietário do imóvel.

Escolha limitada

A quantidade de imóveis penhorados disponíveis no mercado é naturalmente restrita, já que a penhora é um processo legal que envolve a apreensão de bens de pessoas ou empresas que não conseguiram cumprir com suas obrigações financeiras. Além disso, esses imóveis muitas vezes estão localizados em áreas menos procuradas e pode existir pouca escolha em relação à tipologia, o que também restringe o interesse e a oferta no mercado.

Mau estado de conservação

No caso de se tratar de uma habitação com vários anos, é possível que esteja degradada, principalmente se estiver desabitada. Por outro lado, é comum que o interior das casas penhoradas esteja parcialmente deteriorado ou necessite de reparos. Esta situação acontece porque, em muitos casos, os proprietários que enfrentam penhora estão em dificuldades financeiras, o que pode levar à falta de manutenção adequada do imóvel. 

Falta de documentação

Também é possível que as casas penhoradas não tenham licença de habitabilidade ou que a documentação esteja desatualizada.

Cuidados a ter ao comprar uma casa penhorada

Comprar uma casa penhorada, por norma a um valor mais baixo do que o praticado no mercado, pode ser muito tentador, mas também acarreta riscos. Assim, antes de avançar para a compra, há alguns cuidados que deve ter:

• Visite o imóvel para conhecer o estado de conservação, a localização e a vizinhança. Se não for possível ver o interior da casa, não avance para a compra. Se o imóvel estiver em mau estado, terá de gastar mais dinheiro do que o que estava a contar para fazer obras. Além disso, a venda não pode ser anulada só com base no estado da casa
• Compare o preço base com o preço de outros imóveis semelhantes na mesma zona. Se preferir, peça uma avaliação para perceber se está a pagar um preço justo
• Confirme se a casa não está penhorada por mais do que uma entidade, já que, nesse caso, pode estar a comprar apenas uma parcela e não a totalidade do imóvel
• Se a habitação precisar de obras, peça um orçamento para perceber se está a fazer um bom investimento
• Não se esqueça de considerar os custos relacionados com a venda, como a escritura e os impostos
• Certifique-se de que o imóvel não tem encargos, como hipotecas, dívidas ou outras penhoras. Para isso deve solicitar a Certidão de Teor
• Procure saber se a casa tem inquilinos. Se o imóvel estiver arrendado há mais de dois anos, o arrendatário tem direito de preferência para a compra da casa;
• Verifique, também, se existem herdeiros do proprietário. Estes podem exercer o direito de remição, ou seja, comprar a casa pelo mesmo preço a que foi vendida ou adjudicada;
• Se o proprietário ainda habita o imóvel e se se recusar a sair, pode ter de recorrer à justiça para resolver o caso;
• Evite fazer propostas para mais do que um imóvel ao mesmo tempo. Se licitar em dois imóveis e ganhar os dois, tem obrigatoriamente de prosseguir com a compra;
• Se precisar de financiamento, deve contactar o banco com antecedência, já que convém que o seu crédito esteja disponível ou pré-aprovado no momento da compra.

Ainda que possa parecer muito vantajoso comprar uma casa penhorada, a verdade é que também há muitos fatores a considerar antes de avançar para a compra. Por isso, analise os prós e os contras e não tome uma decisão precipitada.

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